买了一套二手房，已过完户，银行已经放尾款给卖方，然后卖方耍无赖不做物业交割怎么办？

其实，这个事情应当是对题主没有任何影响的事。原业主不愿意输办理物业交割很好啊，让他继续缴纳物业费。如果不缴纳，就让物业起诉他，到头来，让他来求你去办理物业交割。

事实也是，物业与业主的关系很多，包括缴纳物业费、承担业主各项任务，如果业主在房屋使用过程中出现了问题，物业也可以去找原业主。因为，物业没有过户，题主可以不承担任何物业方面的责任。

所以，对题主来说，可以向原业主发出书面要求，请他协助办理物业过户。书面要求一定要通过挂号信的方式寄出，以留下证据。同时，把信件同时交给物业王封，以让物业也有备案，让物业继续向原业主收取物业费。物业也可以用挂号信的方式给原业主发缴纳物业费的函。如果对方不缴纳，就起诉。如此一来，即便原业主想耍赖，也没有法律依据。所以，不要怕，房子是你的，物业费让原业主缴纳，好事。他一定会主动来找你，还会求你去办理手续的。

我们买二手房时没有出现这个问题，也没有留尾款，到现在燃气公司卡上的名字还是老房主的，不过供电卡的去更换了。

当时也出现了一些小问题，原房主说新房子那里虽然交房入住了，但是还没办法迁户口，所以户口需要留在这里，反正我们也不着急钱过来，就答应他暂时留下，但是时间不能太长，结果这一留就是四五年的时间，后来我们跟他说孩子要上幼儿园小学，户口必须迁走了，还好没有那么严重，他们最后把户口迁到了儿子家的房产上。

但是也有说话不算数的地方，地下室看的时候有好多大铁架子，放置杂物很方便，他们说自己不用也不处理，留给我们用吧，结果交房时里边除了乱七八糟的东西外，铁架子居然没了！其实他们卖掉并不值几个钱，但是我们再买就贵了，来回折腾也麻烦，关键是没有诚信。中介说口头上说的不管。

所以，签订三方合同时一定不要麻烦，所有约定的事情一定要落实到合同上，哪怕芝麻绿豆大点儿的小事儿，而且必须留尾款，也就是中介公司的尾款，否则到时中介绝对会一推六二五啥也不承认啥也不管。

最后的最后，如果原房主就是不配合，那你可以拿着自己的房产证身份证和交易凭证到物业办理手续，如果还不行就可以走法律程序了，从买房交割那天起算你的，其余的该找谁去找谁。

这个问题责任在中介或者你个人，买房都是要留尾款的即物业，水，电，燃气交接费用，待结清完毕退还房东。

一：如果你通过中介成交的解决办法

1：请中介和你一起去向房东要，如果房东还是不给，你只能找中介要，必定你交了中介费，协商解决例如中介费打折等。

2：中介不解决或合同上规定房东必须缴清，你只能赖在中介或法院起诉。

3：如果房东还有别的房子，你就去他家里堵他，他不可能为了一点物业费闹的邻居皆知。

二:如果你自己和房东成交的办法

1：向法院起诉

2：协商解决

3：他有另一套房子就去他家里堵他。

你好，我是贝壳张大炮，很高兴能回答你这个问题。

首先给你普及一下物业交割需要的材料和交割条件。

物业交割分为：物业更名、水、电、暖、气的交割。物业更名只需要房主本人携带身份证和不动产证到物业更名就行，不需要原业主到场，也不需要他签字，所以这个完全可以你自己就办了，不过有一个前提条件是他之前的物业费要结清，不然不能给你更名，如果嫌麻烦，就自己交上吧，没多少钱，顶多一年的物业费，一千两千的，没必要和垃圾人纠缠，浪费时间和精力还伤身。

至于水和暖这两项，也是在物业进行更名就可以。暖气一般也不是挂在业主名下，而是跟着户号挂名的，所以你交暖气只需要去物业报房号就行。水也是在物业直接更名就行，随物业更名就直接给办理了。

比较麻烦的是电和燃气，不过说麻烦也只是需要你自己跑电力公司和燃气公司。拿着不动产证和身份证户口本直接去电力公司就可以了，前提是之前的电费要结清 ，其他也没什么原业主的事。至于燃气，和电一样。

说白了物业更名所有流程都是你自己就能办的，只要对方 没有欠的物业费和电费和燃气费等等。其实说白了一般都没什么欠的，燃气一年也用不几百块钱的，水和电基本没欠费，欠费早就给他停了，就物业费，可能有的能欠个一年半载的。纠结的话就找他掰扯掰扯，不想惹一身骚的话就自己垫上抓紧办完利索。怎样都行，看自己情况了。

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二手房的交易，由于涉及到交易金额大、手续复杂、持续时间较长，二手房的交易中常常容易出现各种状况和风险。比如，身边就有朋友遇上房款付清，卖方耍无赖不做物业交割的情况。

通常二手房的交易流程中，双方产权过完户、银行已经放款后，就到了双方物业交割的最后环节。

房产过户、银行放款后，卖方拒不交割物业，买方该怎么办？

通常大部分人都是懂理懂法的，也知道诚信的重要性。但是实际生活中，也不乏一些人，会因为一点小利益，失去做人的底线。作为诚信履约的买方，我们还是要分析事情发生的原因，对症施治。

一，卖方为什么耍无赖，不交割物业？

经过观察实践发现，这种事件的发生通常有以下两种情况。

1，卖方愿意交房，但是不愿意支付房屋所欠的物业管理费、水电气费等等。

一般来说，卖方出售自己居住的房子，都愿意结清自己前期使用房屋时产生的费用。但是对于空置的房子，或者前期租户居住期间欠下的费用，很多卖方就非常不情愿缴纳。特别是在欠费较多的情况下，甚至还有违约金的情况，卖方认为自己缴纳这些费用太冤，往往不愿意缴纳。

在房子已经过户，卖方已经收到全款或者留的尾款不足以抵消费用的情况下，很多卖方，就不愿意当面进行物业交割，往往口头告知买方和中介，钥匙就只有原来存放在中介处的那一把，要求买方自己去开门换钥匙就行了……

按照法律的规定，卖方在持有房屋期间所产生的费用，应该由卖方承担。显然，这种情况下，卖方是贪小便宜，不想支付房屋所欠的物业管理费、水电气费等等。

2，卖方主观故意违约，不愿意履约交房。

现实中，也有卖方因为个人主观故意原因，或想占便宜多使用几个月房屋，或觉得房子卖亏了不甘心，或因为欠债房子被第三方占用、或根本就是反悔了（即不想卖房子了）等等原因，故意不交房。

很明显，如果合同约定明确、买方按约定已经履行付款义务，且房子已经过户在买方名下，卖方主观故意不按约定交房，就已经涉嫌违约。

二，卖方愿意交房，但是不愿意支付房屋所欠的物业管理费、水电气费等等，故意不交割，怎么办？

遇到这种贪小便宜的卖方，通常中介也比较头痛。作为诚信履约的买方，买房的目的是房屋的实用价值，不可能为这点小钱而拒绝接房。但是自己就为此多承担本该卖方支付的费用，也非常不划算啊，那怎么办呢？

笔者认为，按照以下操作应该会相对比较妥当。

1，要求中介积极及时协商，要求卖方履约交房并交接清楚相关费用，交割物业。

通过中介成交的二手房交易，中介有义务在签约前查明物业的欠费情况，并对物业的顺利交割形成预期和风险控制办法。

通常的做法是，在合同中明确约定交房时间，交房需留尾款的金额和尾款支付条件、时间和方式。

中介应积极及时地与卖方沟通，争取说服卖方诚信履约。

2，中介协商后，卖方仍拒绝交割物业，买方可要求中介拿出解决办法，同时表明自己态度。

如果中介无法说服卖方，最终被迫接受卖方不交割，中介向买方交割。这时中介一般会建议买方接房，这时买方就可以要求中介承担全部或者部分费用，也可要求直接抵扣部分中介费。（注意协商过程的重要证据的收集和保留，比如录音等）。

如果买方与中介协商不成，买方可先行接房（在中介处拿钥匙换锁）后，向当地的房地产行政管理部门投诉该中介，要求中介退还中介费。

注意从中介处接房的话，也同样需要双方签字移交清单，并要求中介写清楚原业主各种费用各欠费多少。持合同和相关单据，再找卖方支付费用。

三，卖方违约，故意不交房，怎么办？

如果房屋已经过户至买方名下，买方已经付清房款，按合同约定卖方应该履约交房，而卖方不交房，卖方违约，怎么办？

1，房屋所有权人有依法占用、使用、收益和处分自己名下房产的权利。

1）买方才是房屋的合法所有权人。

按《物权法》的规定，不动产以登记为公示方式，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 可见，房屋已经登记过户，买方才是房屋合法的所有权人。

卖方拒绝交房，涉嫌非法占用他人物权，理应及时归还，否则涉嫌违法。

2）卖方耍赖不交房，卖方违约。

买卖双方通过中介签订了二手房买卖合同，双方应诚信履约。 作为二手房买卖合同中诚信履约的买方，已经付清房款，诚信履行完毕自己的义务。

而卖方，在收到房屋出售全款后，拒绝交房义务，明显卖方就是耍赖，卖方就是故意违约。

2，卖方违约不交房，怎么办？

笔者认为，如遇到原业主违约不交房，作为诚信履约的买方，可以有以下四种途径解决。

1)买方要求中介公司全力协调解决。

买卖双方通过中介公司成交，中介有义务有责任协助完成交易的整个流程。

一般来说，大部分中介公司还是很负责的，都会积极地协调处理。 事实证明，中介的专业性在此是有大作用的。

特别是大型的中介公司，他们有一套完善的风险防控办法，对于卖方恶意不交房的情况，他们也有非常多的对策。 比如，中介每次联系卖方交房，都会有录音和记录……超过3次沟通卖方仍然不交房，中介公司会发律师函通知卖方配合交房等等。

如果中介公司不履行职责，买方可以向当地的房地产行政主管部门投诉，一般都能得到及时处理。如果投诉无效的话，买方还可以打“市长热线”等等。

2）如果中介协调无效，可以持房产证以产权人的身份报警。

公民的私有财产受国家法律保护，人民安居乐业方可社会稳定长治久安。

1️⃣房屋被他人占用并居住——报警，要求占用人搬离、原业主限期交房。

一般居民的房子被他人强占，产权所有人报警，警察都会出警。警察出警后会了解情况并记录出警情况……大部分卖方会因为自己无理、并违约而当警察面接受批评，承诺限期交房。

这种情况下，需要注意的是，最好能当警察的面，拍下视频并录音，同时在警察的见证下，要求原业主签订一个书面的限期物业交割承诺书，签字按手印。

2️⃣房屋无人居住——报警，开锁，换锁。

房屋无人居住的情况，首先去物业变更业主资料记录登记，再可以持房产证报警卖方拒绝交房，在物业的见证下，请有资质的开锁师傅开锁后，更换门锁，并记录水电气表读数和物业费欠费金额等。

如果屋内还有原业主的东西，需要拍照，并请警察帮忙通知原业主限期搬走、并完善原来的水电气物业等等欠费。

3)断水断电断气。

如果房屋有人居住，经过警察的协调，限期内，原业主仍然拒绝交房。买方可以再次通知对方，要求3日内交房，如果限期内不交房，自己将断水断电断气。

如果3天内，原业主还是不交房，买方就持房产证和身份证到水电气等供应部门变更业主登记后，申请断水断电断气。

买方去过户水电气时，通常相关部门会要求完清欠费。这时，买方就需要垫缴。

这里需要注意，要先交费再过户，这样费用发票上就是原业主的名字，发票上的表止度和物业记录的相符合，日后才有权利要求原业主支付给自己。

4) 司法起诉。

通常来说，经过前面的三大办法，业主都会主动交房或者搬走腾房了。

如果实在遇到原业主非要赖在房子里，死都不愿意离开，警察也把他没办法……就只能准备证据材料，向法院起诉，要求卖方腾房并承担违约责任。

这里需要注意，买方司法起诉时，一定要连同中介公司一同起诉。

经过以上分析不难看出，解决卖方收到全款拒绝交房的问题，办法很多，这些办法相当于是层层递进，先礼后兵的。

但是，需要注意的是，事实证明，司法起诉是见效时间最漫长的途径，也是彻底“撕破脸”的维权途径。

故笔者认为，凡事以和为贵，无论卖房还是买房，谁也不想官司缠身（通常打官司都是费时费力费财），最好的办法是能双方协商解决为好。 如果买方实在被卖方所逼，必须司法起诉，买方也只能奉陪到底！

四，如何避免原业主拒绝交房的风险

我们多次说过，二手房的交易程序复杂、风险较多，如何避免原业主拒绝交房的风险呢？

1，选择口碑好的大型中介公司成交。

通常大型中介公司的运作模式规范，风险防范意识强，风险控制能力强。特别是选择一些口碑好的大型中介公司成交，往往交易的风险更小，可靠性更高。

大型中介公司的团队强大，不光业务人员的能力较强，他们还配备有专门的售后管理团队，甚至还有律师团队，专门解决公司客户遇到的各种风险。

2，在合同中明确约定留交房尾款。

针对房屋的欠费情况，为了后期物业的顺利交割，除签约定金外，最稳妥安全的方式就是在合同中约定，房款进行银行托管或者资金监管，可授权银行或者监管机构分两笔向卖方支付。一笔是房产过完户支付，另一笔是交完房支付。

当然实际交易中，一般欠费较少。在签合同时，买方可以要求在合同中明确约定，留下少量尾款，等到交房时，当面支付给卖方即可。

3，合同中明确约定买方办完抵押，且在银行放款前卖方交房。

事实上，二手房的交易中，通常在过户前，买卖双方到银行面签，并且买方的贷款审批已经通过。

对于买方按揭的贷款，银行就等双方产权过户，且产权证办理抵押后，直接划转到卖方的账户。 买方名下的产权证办完抵押后，即由中介交回银行，等待按揭银行放款。

故办完抵押就交房，对卖方来说几乎是没有风险的；而对于买方来说，则避免了付清房款而接不到房的风险。

总之，二手房的交易是个复杂的大交易，无论买房还是卖房，一般通过大的品牌中介成交，更加放心可靠。还有就是自己也要谨小慎微，特别要注意合同细节的明确约定，其中房款的安全是重中之重！

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很高兴回答这个问题！

二手房买卖中，物业交割出问题，也是常有的事儿！可能是因为办手续时，过程有不愉快，也有可能业主觉得房子卖便宜了，也可能没有原因，他也不说不走，拖你几天是几天，反正就是故意恶心你。

如何避免这种情况呢？有两点！

第一，留物业交割保证金！物业交割保证金不超过总房价5%就合理！所以能多留就多留。这个保证金，除了能保证物业，水，电不欠费以外，还能有效制约原业主不交房，不交房他就拿不到这个钱，另一方面，还能保障原业主交割时不对房子搞破坏。

第二，签合同时，一定注明全款到位后多长时间交房！没有特殊约定的，建议收到全款7-15个自然日进行物业交割！

这两点是相辅相成的，缺一不可。手里攥着钱，有交割日期。还怕原业主不走么？

这样原业主还赖着不走有两种解决办法！

第一，到了约定交割日期原业主不走，可以按照市场价收取租金，从物业交割保证金里扣除就行，这也是为什么要多留物业交割保证金的原因！留个1000，2000的，可能水电物业费都不够，起不到应有的作用！

第二，拨打110报警，找警察叔叔帮忙。如果到交割日期原业主还赖着不走！出警后，虽然警察不会立刻让原业主走，先协商，可能会再给他几天时间，如果还拒绝搬走，就可以采取强制措施！有人说，起诉不行么？起诉，可以，但是时间上对买房者不利，从收集证据到开庭可能好几个月过去了，所以这个时候打110报警找警察叔叔帮忙，效率更高！

遇到耍赖的业主，这是最有效的解决办法！希望对你有所帮助。我是快乐的牙哥@快乐的牙哥 ！觉得有用，收藏，转发！

既然已经办完过户，事情就很简单了。

现在的争议应该就是房屋之前物业费、水、电、暖、燃气由谁交纳的问题。

对于这个问题，一般是按照合同约定交纳，如果约定了由买方承担，就没这个问题了。现在一般制式合同都是由卖方交纳，如果没有约定，按照谁使用谁交费的原则，之前欠款也应当由卖方交纳。

所以作为买方可以不用管，告知物业及供电、供暖、供水、供热部门之前的欠款由卖方承担。

但考虑到这些部门通常不愿意向卖方追索，而是通过各种方式向买方施压，让买方来承担。虽然买买可以通过诉讼的方式，要求他们正常供应水电暖热，但比较麻烦。

买家如果不愿意通过这种方式解决的话，可以通过以下两种的方式来解决。

第一种方式，通过中介协调

一般情况下，房屋买卖都是通过中介来进行的。中介对房屋买卖合同的履行是有一种道德上的保障义务的——法律上没有，因为一般他们提供的合同里头肯定是只约定交易成功收取中介费，不约定其他义务。

但是这些房屋中介为了以后的名誉，多半会协调双方的。如果通过中介的协调能够解决这个问题，那当然是最好了。

但是如果通过中介没有解决这个问题，可以考虑下面这种方法。

第二种方法，自行到物业等部门变更手续。

由于买方已经拿到了房产证，完全可以不需要卖方的配合，自己持房产证到物业供暖，供电，供水，供气等部门办理业主变更手续。

再变更手续的时候，买房可以自行将卖方之前所欠的费用交清，在教青的同时要求这些部门出具发票注明交费的起止时间段及费用明细。

然后买方可以要求卖方将买方垫付的费用支付给买方。

如果卖方拒绝支付，买方可以持买房合同，以及交费发票向法院提起诉讼，要求卖方支付。

这种案子很简单，轻轻松松可以打赢。

当然考虑到一般卖方欠付的费用不高，如果买方嫌麻烦，也可以咬咬牙忍了，不再要求卖方支付了。这都是买方的选择，可以在综合各项成本的基础上作出决定。

我是家子，十年法律人，关注我，每天看点法律故事，学点法律知识。

房子已经过户，其余的就都是小事了，如果只是物业交割其实很简单，你直接拿着拿房产证，自己的户口本，身份证，就可以到物业处办理交割登记，不需要原房东的配合。问题关键无非就是在物业交接之前产生的费用谁来出的问题？如果钱不多的话就自认倒霉自己交钱吧（现实中物业费一般一年一交，所以说正常就是两三千元）；如果钱多的话，那么只能看你们当时签订的买卖合同里是否有明确的约定，若约定之前费用由卖方结清的话，那么对方不配合的话，可以去法院走法律途径解决；如果没有约定的话，要嘛自认倒霉，要嘛继续上述，看法院最终的裁决。

二手房交易的注意事项

二手房的交易有很多杂七咋八的麻烦事情，比如说看房时，房东同意将原来的家具家电直接送给你，你或许考虑这个因素，所在价格谈判上略有让步，但实际最终交割时，房东却把家具办的一干二净；再比如说，看房时，房东答应净房交付，也就是把整个房子清理干净交付给你（便于你二次装修），但是实际放款后，却留下一堆垃圾给你；再比如说，不配合办理物业过户、水电煤气过户等等。

因此为了避免不必要的麻烦，在购买二手房时，一定要把所有涉及的可能性问题全部罗列写进合同里，哪怕芝麻绿豆大点儿的小事儿，千万不要嫌弃麻烦，毕竟这一时麻烦可以解决你后续的诸多麻烦。

最后如果可以，在办理完全部的交割之前，不要把全部的中介费用都付了，留点尾款（当然如果中介合同有约定房产过户之后全额付费就没办法），这样一旦有问题无法解决时，可以让中介去沟通解决。一般而言，负责任的中介时会收取原房东一定的押金的，若原房主有拖欠各类水电、物业费用直接从押金里扣除。

总结

金额少就算了，直接自己缴纳了，一两千元，没必要和垃圾人在纠缠；金额大了，走法院程序，即使没有合同约定，你胜诉的概率仍然大于原房东。

感谢邀请

二手房交易，双方已经过完户并且卖方已经收到房款，但是就是迟迟不做物业交割，出现这类问题，该怎么办？

站在客观角度来说，卖方不交房，作为买方，应该第一时间看的是买卖合同约定的交房时间，合同约定的时间是要受到法律保护的。

如果已经过了交房时间，而且双方已经过完户并且卖方也已经拿到房款了，那么交房是天经地义的，这个也是履行起码的契约精神。

因为在这种情况下，房子的产权已经发生了转移，这个时候买方才是现在房子的产权人，卖方如果迟迟不交房，个人感觉处理这类事情，可以先礼后兵。

首先跟卖方沟通一下，因为不交房肯定有不交房的原因，毕竟一般的买卖合同也有约定不交房也是违约行为。在这种情况下，可以听听卖方的诉求。

如果卖方因为一个客观原因，有实实在在的难处，这个可以双方可以通过协商，一般是比较好解决的。

如果卖方不交房，还提出一些不合理的诉求，那么就可以采用其他的方式解决。

第一个方式肯定是通过法律途径解决，如果合同里面有关于延迟交房的约定责任，那么买方是可以追偿的。

第二种方式，也可以采用一些其他的当时，比如最常见的是换锁。

换锁是大多数人会采用的方式，卖方那些购房合同，可以正大光明的给房子换锁，以达到强制交房的目的。

还有其他的方式，比如有的人会寻求物业的帮助，断水断电。

还有的人会采用文明又粗暴的骚扰，让卖方住的不安宁。

其实，恶意延期交房还是不多见的，毕竟产权已经发生了转移，而且房款已经拿到了，如果自身没有特别的难处，个人感觉可能大概率是觉得房价卖低了，想通过这种方式补偿一下自己所谓的损失，所以，沟通解决个人感觉还是比较稳妥的方式。

笔者说两个亲身经历的案例，或许你能找到一丝灵感。

案例1：笔者第一年当中介时，卖过成华区桃溪路景碧园的一套房子。

客户是个年轻人，年纪差不多大，关系很好，现在已经是朋友了。房东是个52岁的妇女。

对，就是类似于那种大妈类型的，没脸没皮，天不怕地不怕那种。

约定好的家具家电，原房东搬走了，客户忍了，想着反正不值钱，本来就打算重新买的。房子厨房以前看房时好好的，后来房东返租了一个月，把地砖下的水管整破了。

那个老太婆人品不行，我们验收房子的时候，故意把水表关了。然后等到她办完东西，才发现厨房严重漏水。

客户肯定立马不干了，我也很气愤，拦住她喊她赔偿。结果这老太婆各种借口推脱，我直接拦住搬家具的不让走，这老太婆撒泼，直接一屁股坐在地上喊腰疼。

最后实在没办法了，我打电话报警了。警察来了，看我们小年轻好欺负，说我们报假警，先把我修理了一顿，那个老太婆态度猖狂的很，警察也不放在眼里，警察说了两句，就走了。

我当时因为刚做中介不久，没有什么经验。想了很久都没有想到办法。最后求助我的店长。我店长直接找了个律师朋友，给那老太婆发了律师函过去，那个老太婆被吓住了，才答应出来，最后赔钱了事。

案例2：去年的时候，徒弟卖了新都区香界的一套房子。

当时也是收房的时候，徒弟没仔细查收。原本好好的卫生间，客户住进去不到一个月，就漏水非常严重了。

后来电话沟通，才晓得是原房东早晓得卫生间漏水，看房的时候故意处理干净了。结果房东就说了，你们自己没看到，我现在都搬出去快一个月了，跟我没关系。

客户自己先去修理了卫生间，花了六七千，然后喊我们赔钱。徒弟多次找了原房东，可惜都不认账，并且把徒弟都拉黑了。

后来徒弟解决不了了，找到我。我按照以前店长的方法，找朋友给房东发过去律师函，最后房东才乖乖回来商量，得到一个圆满解决的。

总结：当你面对对方耍无赖时，要么比他更无赖，要么吓住他，才能解决！

其实很好理解，绝大部分小老百姓都很少吃过官司，胆子都小得很；而吃过官司的人，虽然胆子大一些，但是晓得官司那个事好麻烦，浪费时间和精力，为了区区几千块，还败坏名声，值不得。一般来说，都会妥协。

不知道友友你明白了没？

成都楼市观察员，一个三观比五官还正的良心观察员！

那是因为你没留尾款呀。就算过了户，那尾款也是要留个几万块的。一般都是迁出户口。交接物业。水电煤电话，电视费全部查清楚。最后才交这几万块。你一分不留全部给了别人，那别人当然可以耍赖。你这是给别人耍赖的机会吗？别人不耍赖，不是对不起你吗