遇到这种情况对付物业我有的是好办法。

一是别理他们。律师函都是吓唬人的，都是吓唬老实人，别害怕，有本事让他们起诉。再说，肯定不止给你一个人发律师函，律师函都是随便写的材料，别害怕。

二是继续不交费。继续和他们这帮吊操的抗争。有本事让他们起诉。

三是就算是起诉也别害怕。你可以在法庭上反告他没有公式物业收支情况等，严重损害了业主应该享有的知情权。

四是投诉到12345和人民网领导留言。具体怎么写和投诉什么，关注我，有的是办法，前面发的信息。

五是投诉消防安全管理不到位。主要有以下突出的问题：消防应急预案不完善；消防安全培训不到位；消防安全宣传流于形式；消防安全设施维护保养不到位；消防安全制度形同虚设缺乏可操作性等等。

六是投诉电梯（特种设备）管理不到位。特种设备管理制度不健全；特种设备应急预案不完善；特种设备维护保养不及时等等。

七是投诉举报物业乱收费和擅自涨价等等。

物业就是黑势力，为何不铲除。

不要担心去法院，去了陈述清楚就好，首先表明无恶意拖欠物业费的意愿。其次找足没交物业服务费的理由，理由要充分，比如物业服务标准对照行业标准差距大，具体诸如人员配备不够，公示不清晰或未公示，乱收费等，要留足证据。如果给物业公司反馈多次未整改，你要写书面材料让物业公司签收。物业都想通过法院恐吓业主。为什么我清楚，七月份我才去了法院，自己给自己诉讼，我赢了官司，免了一年半物业费?

我个人还是建议要交物业费的。

很多业主的思维就是物业服务不到位，我就不交物业费来抗争。而实际上物业服务达不达标和你交不交物业费在法院看来是两个诉讼内容。物业去法院起诉你不交物业费，这是一个案子。你觉得服务不到位，做好取证工作，觉得物业费应该适当减少，这是另外一个案子。

很多业主啊，为什么物业去法院一起诉立马败诉了，因为你把这两个诉讼内容混在一起来说，法院是无法支持的。

我所住的小区也经常遇到类似问题，各个业主群里经常有业主说，物业哪里哪里做的不好，我们集体不交物业费抵制。但是也有业主会说我们还是应该把物业费交了，但我们要督促物业把事情给做好。

我觉得这就是截然不同的两种人生态度。我个人比较倾向第2种，我的根本目的是什么？是要居住小区环境要好，生活品质变高，还是仅仅为了不交物业费。

当然接到律师函到正式法院起诉、开庭、审判、执行还有不少过程，也不用过于惊慌。我个人建议，先把费交了，觉得不值得，就成立业委会或者业主联合起来搜集物业服务不到位的证据也可以去法院起诉。

我小区以前也有过类似的经历，业主不交物业费，物业服务越差，小区环境一塌糊涂，大家更不交费，最后是个两败俱输的过程。

我认为对物业的确是要有一定制约住，否则容易懈怠，服务会越差，单光靠不交物业费的确不是什么好办法，如果觉得自己有合理诉求我个人建议可以向业委会、社区、物管办、住建局物业科投诉。

这可是最后通碟了，你不交物业费哪就是你的错误了，你哪小区物业怎么不做为原因是什么？这个你想过有沒有，当你买房的时候你就得考虑要交物业管理费的问题，你问过吗？你咨询过吗？当你入住的时候楼道通道的卫生是谁在搞，是物业。当公共区域的灯具坏了，是谁在修，也是物业。公共安全是谁在维护，也是物业，当停电的时候，电梯正常运转与维护，还是物业。当水管破裂在给大家维修的还是物业，当大堂夜晚的灯亮着，公共场所的灯光亮着的时候，这些费用从哪出来，不也还是要物业吗？你是个头脑简单的愰头青，只是想打自己心里的小九九吧了，别想着物业费是交给物业公司，物业公司不用出成本，不用交费给别的公司了，为小区服务的工作人员不用发工资了，哪小区的物业就交给你了，你长期来为民服务，作贡献吧，大家都不交管理费了，你说小区还有人天天来当雷锋吗？我可以说没有这样的好事情，物业只是小区大家公认请过来为大家服务的大管家。公共事情离不开物业。

你说的物业不作为？为什么不向政府投诉呢？还有哪些不合理的收费难道超过了市县审核标准吗？小子记住一句话，物业也要成本与开支，不是你想像的只进不出。物业哪项不合理的事项你可打投诉电话。

物业的收费标准都是由政府部审核，审计过的标准来制定的，要不就可以乱收费了。哪你就可以不交费了。

一般物业公司发律师涵，是因为你这个欠费，有可能时间比较长了，他才会给你发律师函。记住发律师函他不是起诉你了，而是在起诉你之前的准备工作，就是说，看看你收到律师函后会不会去交纳物业费。如果收到律师函之后，你还不去缴纳物业费的话，他就真的会起诉你了。也就是说发律师函只是一个警告！

收到律师函之后，你就要好好的想一想。看看你收没收到过催费的电话，催费的短信，催费的挂号信，催费的物业费单子。看看你们家门口有没有张贴过，催费的物业费通知单。物业公司通过多种手段，多种渠道的多次催缴，你是没有交物业费的话，他就可以去法院提起诉讼。一般情况下，只要他的证据确凿，法院是支持物业公司要求你交纳物业费以及相关的滞纳金。也就是说判决你败诉。

我是搞物业工作的，我也不站在哪一方的立场上去讲。不管大家骂不骂我吧，平心而论现在是法制社会信用社会。为什么招投标的时候都要查你的信用记录？对企业而言，信用记录也就是他生存发展的名片。对个人而言，也关系到你生活中的方方面面。

也就是说物业履行好自己的服务职责，口碑差必将在这个市场经济的时代会被淘汰掉。缴纳物业费是业主的义务，物业公司服务不好，你可以去要求他整改，监督他整改真不行的话，召开全体业主大会，用投票的方式决定他的去留。不交物业费是解决不了问题的，只会激化矛盾。合理利用国家的相关法规，投出你手中宝贵的一票，决定物业公司的去留。不知道我的回答你满意吗？

其实很多业主都有和你一样的想法，就是物业不作为，那么我们作为业主就可以不缴纳物业费，从现有的规章制度角度来说，这样做是不对的，因为物业不作为不能成为不缴纳物业费的理由，只要物业做出了服务，即便是服务不到位，业主也要及时缴纳物业费。

可是话又说回来，物业费都是按照平方算钱的，比如每平方是1.5元，如果你的房子是100平，那么每个月就要缴纳150元，谁会愿意白白交出这笔钱，所以就出现了不缴纳物业费的情况。

即便是你真的收到了物业的律师函，这也不是什么大事情，要知道每个律师都可以发律师函，这并不是法院的传单，如果物业真的认为自己打官司稳赢，就不会这么麻烦，直接去法院起诉你多好，为什么还要多此一举的发律师函呢？

不过，为了保障咱们业主的合法权益，要多搜集证据，比如物业并没有尽到应尽的义务，路灯坏了不修，小区车位乱停乱放等，广告费用没有返还给业主等等，这些都是物业不作为的体现，我们国家是个讲究证据的国家，话说的再说不足一纸证据。

此外，大多数小区都是存在问题，就比如消防，所以如果物业出现不合规行为，就比如网上出现了“堵锁眼”行为，那么你就可以直接投诉到消防部门、

不论怎么说，现在很多业主都是多一事不如少一事，在一定程度上也助长了物业的气焰，作为业主，我们应该保卫属于我们自己的权益。

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不要怕，

这种情况都是虚张声势！

即使收到法院传票也不要怕！

一般情况下，和法院传票一起寄过来的还有一张物业费七折缴款单，只要在开庭前缴纳，即可享受七折优惠！

如果你对这个物业非常讨厌，那你就不理会这个七折缴款单，出庭应诉！只要在第一次开庭时罗列出三个以上物业公司不作为或者“黑、恶”的证据，证据形式包括你通过110、12345等主管部门的投诉记录！那么这时候法庭会主持调解，物业费会打对折，也就是50%，并且不用承担原告的律师费、诉讼费、滞纳金

这时候基本上可以见好就收了，选择和解

如果你对这个物业“恨之入骨”，那么你需要搜集更多证据，比如物业侵犯你的人身权到你家恶意催收，对你有辱骂、动手动脚的，比如侵犯你家房产使用权，恶意对你家断水断电断气，或者物业公司员工“涉黑涉恶”，比如物业保安或者经理皮肤上“雕龙画凤”，持有管制刀具，经常威胁或者殴打业主的，这种情况下，你的物业费可以不用交，

小区物业是否作为，可根据《物业服务合同》的约定作出参照，业主是依照《物业服务合同》约定，接受物业服务企业提供服务的。业主与物业服务企业的权利和义务都是对等的，业主按约定接受服务就需支付费用，物业服务企业按约定提供服务就应得到应得的劳动报酬。

如果认为物业服务企业不作为，那么，经三分之二的业主通过产生的业主委员会也是不作为的，包括自己用拒交物管费的方法也是不作为的。首先，业主委员会和业主有义务有权利对物业服务企业提供服务进行监督，务求物业服务企业履行合同，如果物管不作为，这“不作为”，不也很好反映了业主委员会和业主的不作为？讲明了日常并未起到很好的监督作用。

物业管理，是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。如果物业服务企业未能够履行合同约定，经多次协调无果，业主一致通过可终止《物业服务合同》。

物业管理是为广大业主服务的，个人对服务质量的满意度并不能代表广大业主对服务质量的满意度。业主对现有的管理服务规约不满意，可在业主大会提出修改规则建议，而并不是用拒交管理费予以抵制，《物业管理条例》第七条第五款规定:“按时交纳物业服务费用”。所以，物业服务企业通过法律手段维护企业利益是正当的，相反作为业主未能釆取法律手段维护个人合法权益，而釆用拒交费抵制是不明智的。

民事纠纷中，可以通过调解、仲裁或者诉讼的方式解决。律师函来了，该怎么办？其实，企业委托律师签发律师函，其目的是澄清事实，使业主明白当中利弊，起到震慑作用，同时，在诉讼前留点时间让业立尽快把所欠的物管费给上交。可通过街道和业主委员会进行调解得以解决，如果进入法律程序，对业主来说，辛苦不讨好，耗时伤神，程序冗长拖沓，返来复去，得不偿失。

作为一个曾经的物业人，只能告诉你，缴纳物业费和物业不作为是两件事。物业服务合同签订后，只要合同没废止，业主就要缴纳物业费，如果物业不作为，业主的权利是通过业主大会等程序，废除物业服务合同，也就是更换物业服务企业。说白了，业主不交物业费，是赤裸裸的直接违约，而物业的不作为，相对来说就很模糊，也不是业主拒交物业费的抗辩理由。业主可以更换物业服务企业，但不能不交物业费。觉得说物业不作为就能不交物业费，那是不懂行的人看热闹不怕乱子大。物业费的官司你肯定输，不过输了也就是个付费而已，没什么更多的损害。物业起诉你，本身也有不小的成本。你可以不搭理法院，不主动参与，就那么耗着，缺席判决输了也不用着急给钱，拖着。以后可以继续欠继续让他们起诉，折腾呗

律师函有最后通牒的意味，下一步就是通过民事诉讼也就是打官司解决了。人民法院对于拖欠物业费案件受理上要求物业服务企业必须履行了催收义务并经过书面催缴后法院才会受理，给你发的催费函、律师函都属于书面催缴。说白了法院不想你收不上钱就找法院给你收，法院不是帮你物业公司要物业费的。

第一建议是跟物业公司协商解决，大家各退一步，一条路走不通找个折中方案寻求双赢。因为物业费诉讼95%以上的案子都是物业服务企业胜诉（除非出现房屋延期交付，物业费缴费时间在房屋交付时间之前、或者开发商未及时选聘物业没有及时签订前期物业服务合同等明显纰漏）。物业费终归是要交的，最终目的是解决问题。

如果做好诉讼的准备，首先你要找一位律师，把你的购房合同、物业服务合同（或前期物业服务合同）让他帮你看下是否有胜诉的可能。另外单纯以未享受物业服务或物业服务未达标法庭上很难采纳，毕竟物业服务是一个长期的过程不是说某一天某一段时间不好就代表不合格。你需要准备充足的证据：图片+录像+录音为佳。

补充一点物业费诉讼对物业服务企业来讲成本较低，因为难度低，只要物业公司敢起诉的案子都是公司内部反复推敲过基本确定没有争议的，很简单我要是这官司输了就代表这件事我没理以后其他人也可以效仿不交了？有风险的都不会起诉。律师费找家律所打包谈价格会低不少，且法院对于合同约定的违约金是支持的（只要合情合理），收取的违约金可以摊掉一部分律师费成本，诉讼费的话5万元以下小额诉讼费用减半收取，物业费案子一般几十块钱够了。所以我的看法是打官司得不偿失，如果抱着不争馒头争口气的心态那就另当别论，该搏还是要搏，有钱难买爷乐意～

以上是我从正反两方面给到的一些建议，希望可以帮到你。