物业管理条例该动大手术啦

由于上位法国务院《物业管理条例》的存在，以及通过这部条例以及社会现实中的误导和诱导，本来“物业”二字内容极为广泛，包括道路、桥梁、仓库、车间等等，都属于物业，经过这些年的不断的强化、误导，滥用以及异化，“物业”二字已经逐渐被异化为“物业=道路桥梁仓库车间医院学校等等房产”→“物业=房产”→“物业=城市房产”→“物业=城市居民小区房产”→“物业=物业公司”→“物业=物业服务公司”→“物业=物业服务人员”这样一条脉络。如果不相信，大家可以在城市里的任何一条街道上随机访问一下路人，他们理解中的“物业”是何含义，相信，绝大部分人都会回答说：物业就是小区里的物业公司。

看到这样的答案，不觉得挺无语的吗？

由此是否可以定论：物业管理条例该到大手术啦！

其实《物业管理条例》里的内涵很窄，就是调整城市居民小区里的管理和服务的相关笼统的规定。除了居民小区，这个条例里涉及到学校、机关办公楼、商场、工厂、医院里的物业服务或者管理吗？没有，一点都没有。这是其一。

其二，顾名思义，物业管理条例应该是调整小区里的固态的，或者叫做对小区公共不动产空间的管理和服务的。也就是说，它调整的是物业服务公司与小区物业之间的关系。但是，它又插进了小区业主间的调整关系，或者说，物业管理条例里插进了小区业主委员会成立之类的内容。也就是说，该条例是管“物”的，却又有一部分内容是管“人”的，还有一部分内容又是管“组织”的，就是小区如何成立业主委员会，以及业主如何表决小区事务。这样深思下来，不觉得这个条例是不伦不类吗？结果就带来了什么呢？就是什么也管不好。物也管不好，人也管不好，组织也没有管好。

其三、物业管理条例已经远远落后于现实

现实是什么呢？

就是中国城市化进程快速推进，而它的具体表现形式就是大量城市居民小区暴发式增长，大量传统农民通过购房、租房、进城等，变成了城市居民，这是一点。另外一点是，传统城市居民住宿区通过拆迁改造升级，以及住房商品化后，都大部分变成了集中成片居住的小区。当然，也有的是以某个行业、某个单位集资建房或者团购形式出现的小区，居民结构相对单纯。但是，几年之后，又会通过转售等形式，小区居民结构又变得复杂多样。

也就是说，如今的城市，是以居民小区为主要结构单元而构成的空间，当然，城市的结构单元还有学校、医院、机关、商场、宾馆酒店等等，但是，《物业管理条例》却并没有或者说似乎没有涉及上述的这些结构单元，它涉及的就是单纯的居民小区。而居民小区的和谐、安全、美丽、有序和居民最关注的事项，却不可能仅仅由物业服务公司就有能力完成的，还需要众多部门人员的参与。

其四，主语结构颠倒导致众多问题的产生。

上面说到，城市结构单元有居民小区、机关、学校等等，但是核心的一点是，不管那么多的结构单元如何多样，但最终，绝大部分人下班后都是要回到居民小区里生活的。可是，《物业管理条例》，一看就是把“物业”二字放在了主语位置，而异化后的“物业”二字的概念，又让很多人包括小区居民在内的人员，把“物业”当成或者有意引导成了小区的管理者，进而又异化为小区的主导者。但事实上，居民小区的主体永远是小区居民，居民小区的主人也永远是小区居民。特别要说明的是，这里指的居民，远远比“业主”二字宽泛得多。比如很多小区，居民的大部分人员是租房户，并不是业主，但是根据“物业管理条例”，这些人却并没有完全具有参与小区事务的权利。而有权利的业主，因为并不实际居住，又变得对小区事务漠不关心。

正是在这样的背景下，这个不伦不类的物业管理条例，远远不能适应社会的发展和进步。

但是，也由于它是上位法，各省市在制定自己的管理办法或者实施细则时，是不太可能能够突破上位法的，只能在上位法的范围内作极小的微调。这也就是不管各省如何制定办法、细则，都难以有大的进展的根本原因。

由此，才有了本人的结论，《物业管理条例》该动大手术啦，而且根据居民是小区主体的这一定位，以及中国快速城市化后产生的众多的各种各样的问题，《物业管理条例》最终的发展方向是《城市居民小区治理条例》，或者是之类的名称，而且，里面的内容也需要有很多大的变动，而且还要增加很多很多的内容，让小区居住者能积极地、主动地、有效地、有序地参与到小区治理工作中来，这才是发展的大方向。

对本人观点不管是认同，还是不认同，都请你发表自己的看法吧。如果你认同本人观点，那么，就请你多多转发并宣传吧。也许你的轻轻一转发，就能让立法部门人员看到后，高度重视这个问题，并产生了推动对《物业管理条例》动大手术的作用呢。

我去看了一下，上次的物业条例是2017年实施的，新版物业条例是2020年实施。跨度13年后调整主要是调整现实社会中新增加的各项冲突矛盾和对目前现有制度不完善的查漏补缺，更好的适应现代社会小区需要。

至于没有改成服务条例，因为物业是间接性服务工作，主要是通过管理方式维护小区的设备和正常运营，间接为所有业主提供服务，而不是直接的面对面提供特定服务。

我看了一下目前有的服务条例，除了看到志愿者服务条例和保安服务条例外，没有其他特别制定的服务条例，这些都是针对个人或者群体提供的指向性服务做出的标准，物业的作用，服务既没有指向性，所占工作中比例也不是很大。就好比市场中服务业也很多，快递、餐饮等等，服务只是工作中一部分内容，不是主要内容。

他们的房子没有公摊面积，所以业主对小区没有管理权，任意由物业管理公司长期管理，就算物业不提供服务，也可以收取管理费，要么业主进得自己的房子后就永远不岀门了，因为楼下场地是开发商的，不能踩别人的地盘。要么就是修改物业法的人就是黄八，啥不懂，把业主搞死。