赠

您好！

题主提到“划算”，我们假设仅仅是指费用上的划算。

涉及到亲属之间的房产过户，三种方式之中，继承、赠与的费用计算比较简单，买卖涉及到的影响因素比较多。所以，需要区分不同情况。

以下分别就三种情况说明一下。前提是：房产属于普通住宅（非住宅类的房产计算方式不同）。

买卖的费用

买卖是生前过户的行为。注意，这种行为是收到限购影响的。对于买方、卖方均可能征取一定的费用：

1.对于卖方而言。

主要影响因素是：房产对于卖方而言，“满”的年限、以及对于卖方来讲是否唯一。涉及到的税费主要包括个税、增值税。

• 如果是“满五唯一”，不需要缴纳税费。
• 如果“满五不唯一”，需要缴纳1%、或者房子买卖差价的20%个税。注意，“卖价”一般指的是政府指导价格（下同）。这个价格，比市场价格偏低，同时也避免了例如“1块钱卖房”的操作。
• 如果“不满二”，还需要再缴纳5.6%左右的增值税。

所以，对于卖方而言，最便宜的是什么多不用缴纳；最贵的是需要缴纳6.6%左右税费（个税+增值税）。

2.对于买方而言。

主要影响因素是：房屋面积、买方已有住房情况。涉及到的税费主要是契税。

• 如果房子≤90㎡，缴纳1%契税。
• 如果房子90㎡<面积≤140㎡，缴纳1.5%契税。
• 如果非唯一住房，按照3%契税收取。

所以，对于买方而言，最便宜1%契税，最高3%契税。

涉及到其他小而不言的费用（例如过户的工本费等），这里不再阐述。

简单小结一下：

通过买卖的方式，双方合计发生的税费，最便宜是1%（契税），最高是9.6%（个税+增值税+契税）。

赠与的费用

赠与也属于生前过户行为，受限购政策影响。因为是亲属之间的赠与，涉及到税费主要包括契税、印花税等。

其中：

• 卖方支付的税费为印花税，按照0.5‰。
• 买方支付的税费为契税3%、印花税0.5‰。

合计的主要税费为3.1%，比较固定。

此外，有两点补充提示：

1.如果想做赠与公证（不必须，现在在不动产登记中心可以直接办理赠与过户）的话，还需要额外缴纳公证费用。这个就看题主的取舍了。

2.以上税费的计算标准针对“直系亲属”，包括了：配偶、父母、子女、祖父母外祖父母、孙子女外孙子女、兄弟姐妹、与其有扶养或者赡养义务的扶养人或者赡养人。

继承的费用

继承过户是身后的行为，只能发生在房屋原产权人过世之后。

继承因方式不同，涉及到的费用不同。按照目前办理继承的几种方式，将涉及到的费用分别介绍一下：

1.公证继承。目前的普适做法，适用于无争议情况。主要费用是公证费，大概按照房屋价格的1-2%（按照房产面积、阶梯计价。这个是公证处一般都是公示的。因此，这里只给出一个大体区间）。

2.直接过户。目前不普适的做法，有些地区可行。直接去不动产登记中心办理继承过户手续，不需要缴纳公证费用。涉及到的费用主要就是工本费之类的，几百块钱左右。

3.诉讼继承。这种方式适用于有继承纠纷的情况。立案不贵，百元单位计，但是如果需要聘请律师之类的，这个费用就无法说了。

4.调解。这是一种比较好、但是老百姓都不太认知的方式，适用于有争议、但并非非要闹到法庭的地步。找地方人民调解委员会调解（具体办理流程不细说），几乎免费。

这个问题看似简单，实则非常复杂繁琐，其中涉及若干税收政策的衔接以及个别税种的变迁等问题。下面我们来逐一分析：第一，所谓哪种过户方式最划算，实质就是哪种方式最能合理避税；

第二，在不动产税收领域，房屋转让行为按照有偿转让和无偿转让加以区别对待，上述三种转让方式中，继承和赠与是无偿转让，适用相同的税收政策，买卖属于有偿转让，适用不同的税收政策；

第三，无偿转让房屋涉及的税种及优惠政策包括：1、个人所得税。继承和近亲属之间相互赠与房屋的，免征个人所得税。如果受赠人不是赠与人的近亲属，那么按照“偶然所得”缴纳个人所得税。依据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部税务总局公告2019年第74号）第二条规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、增值税。继承和近亲属之间相互赠与房屋免征增值税。依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第三十六项规定，不动产、土地使用权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税。

3、印花税。继承和近亲属之间无偿赠与不动产，需要缴纳印花税。依据《印花税暂行条例》及实施细则规定，在中国境内因产权的买买、继承、赠与、交换、分割等行为而书立、领受产权转移书据应税凭证的单位和个人，应依法缴纳印花税。

4、土地增值税。继承和近亲属之间无偿赠与不动产免征土地增值税。我国《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定，房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的不征土地增值税。

5、契税。继承和无偿赠与不动产，均需要缴纳契税。根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号 ）第一条第二款规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

第四，受赠人或继承人取得房屋后再出售的，需要缴纳增值税、个人所得税，免征印花税和土地增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号 ）附件3第五项规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第五条规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

《关于调整房地产交易环节税收政策的通知 》（财税〔2008〕137号）第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

另外，如果受赠人再出售房屋前，该房屋满足“满五唯一”则免征个人所得税。依据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

第五，如果亲属之间房屋买卖，则涉及的税种包括：1、个人所得税。“满五唯一”的，免征。2、契税。3、增值税。但是购买房屋2年以上再次出售的，免征增值税，但该政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。4、印花税。由于是个人销售房屋，所以免征印花税。5、土地增值税。由于是个人销售房屋，所以免征土地增值税。

三种方式从经济角度买卖最划算，因为三种方式都涉及费用，单次过户买卖是最贵的，但要考虑到今后房屋如果发生买卖过户涉及的费用，用买卖方式过户费用最低，最方便

您好，很简单都在上图了，看下房子属性对号入座

房产过户在日常生活中十分常见，有人选择赠与，有人选择继承，有人选择买卖。

其实，这三种房产过户方式中，通常情况下，房屋买卖最划算。

近两年，有关税费的政策没有过多调整，所以用两三年前做表格，以便理解。

列出三种过户方式，分别是：买卖、赠与、继承。

以评估价为100万的房子为案例，看看这三种方式各需要花费多少。

1、 继承

成都通过房产继承这种方式的主要费用就是2%的公证费，100万的房子就是2万。与赠与和过户相比，成都房产继承的税费支出是最低的了。因为继承的房产没有增值税、个税和契税。

公式：费用=房屋评估价*2%=100万*2%=2万

但是成都房产继承需要满足以下条件：

• 被继承人去世，如果被继承人没有死亡，继承关系就不会发生，只有在被继承人死亡以后，继承权才会成为既得权；
• 遗嘱继承权的实现，必须存在被继承人生前立有合法遗嘱；
• 继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其他合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。

在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。

2、赠与

成都房产赠与的主要费用就是契税（3%）、公证费（2%）和个人所得税。其中个人所得税，一般按照房屋差价的20%或房屋总价的1%来征收。

无偿赠与配偶、父母、子女、(外)祖父母、（外）孙子女、兄弟姐妹，以及无偿赠与者对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人，免征收个税。

不算个税的公式：费用=房屋评估价*3%+房屋评估价*2%=100万*（3+2）%=5万

赠与的房产契税比较高，且还需要缴纳公证费，如果个税不能免征，则也是一笔不小的开支。 对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。

3、买卖

成都房屋买卖的主要税费就是增值税（5.6%）、契税和个人所得税。

这里增值税分为满2年和未满2年，满2年免征增值税。契税的征收按照面积大小、首套还是二套之分。如图：

一般情况下，亲属之间过户会选择产权满2年以后进行，那样只需要缴纳契税，而不用缴纳高额的增值税。

所以，房子想要给子女，卖给他/她是比较好的方式，操作起来简单方便且各种税费也相比房产赠与要少很多。

如果房产用于自住，赠予的费用最低。但受赠方一旦卖出房产会有税收。

如果过户后自住或卖出变现两种可能性都有，最好以买卖的方式变更产权。费用较低。

目前遗产继承还无遗产税，但未来不好说。

赠予

必须赠与

这个问题也是相对而言，不是对每一个人都合适哪一种方式，各有利弊，直接过户是最直接了当的。

01

继承过户：只需缴纳公证费

继承过户目前缴交的主要是公证费，根据2013年《国家发展改革委 财政部关于降低部分行政事业性收费标准的通知》，公证费不超过继承房屋价值的1.2%。除此之外，继承过户通常不需要缴纳其他税费。

02

赠与过户：只缴纳契税、印花税

一般来说，个人无偿赠与他人房产在地税涉及到的税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税以及印花税。但是父母把房屋赠与子女只需缴纳契税、印花税。具体如下：

（一）营业税

根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）第二条规定：“个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：……（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；”因此，父母无偿赠与给子女的普通住房暂免征收营业税，那么相应的城建税、教育费附加、地方教育费附加也暂免。

（二）个人所得税

根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）文件第一条规定：“以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方均不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；”因此，取得的父母无偿赠与子女的普通住房，双方均不需要缴纳个人所得税。

（三）土地增值税

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”因此，个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的，免征土地增值税。

（四）印花税

根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定：“单位和个人产权的买赠与所产的书据为产权转移书据，应按万分之五的税率于书立时贴花。”因此，您需要按照万分之五的税率缴纳印花税，其计税依据根据营业税的营业额确定。

（五）契税

契税为赠与房屋价值的3%，需要缴纳。

03

买卖过户：此“卖”非彼“卖”

父母把房子“卖”给孩子，乍一听似乎“不合情理”，但选择买卖过户的方式其实更为保险。虽然名义是“卖”，但无需房款，所需费用主要为各种税费。在2016新政上路后，在契税部分所需交的费用远低于赠与，并且对于再次出售的影响较小，因此买卖过户成为人们的重要选择。

根据2016年2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部等三部门联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》规定，房屋买卖过户所需税费如下：

一、契税

1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

二、营业税个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

三、个人所得税自2010年10月1日起，对个人住房转让所得征收个人所得税原则上实行核定征税，核定征税的比例暂按1%确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

以上总总可见，父母把房子过户给子女采用买卖方式过户需要根据房屋面积大小、购房已满年限及是否家庭唯一生活住房等标准综合考量。因此如果父母或长辈要将房子留给下一代，可以根据具体家庭情况进行利弊分析，选择最适合的。

04

场景演示：继承、赠与、买卖哪种方式最划算？

吴大爷手头有一套100平米的房子，评估价约100万元，是李大爷名下唯一住房且房产证早已过5年。

继承：继承过户目前缴交的主要是公证费，公证费不超过继承房屋价值的1.2%

费用：100万*1.2%=12000元

赠与：只需缴纳契税、印花税

费用：100万*3%+百分之五的印花税=30000元+百分之五的印花税

买卖：只需缴纳契税

费用：100万*1.5%=15000元

根据案例，单纯从费用来看，继承过户的费用最低，赠与最高。但是现实生活中，究竟选择哪一种方式最适合家庭成员之间的房屋过户，需要视不同的家庭实际情况具体问题具体分析。