房东没有通知租客卖掉房子，租客可不可以申请判定合同无效？

这个涉及承租人的优先购买权及前后法律规定的问题。

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

这是非常之早的规定，是于1988年04月02日生效实施的规定。不过该条文最后被废止。

2009年09月01日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

现在的司法解释规定的是非常清楚，即便产权人损害承租人的优先承租权，也不影响买卖合同的法律效力。在所有权与承租权的保障上，我们法律选择了保障所有权。当然，这个更多的是保障善意第三人的利益，保障社会交易秩序。对于承租人来说，买卖不破租赁的规定可以保障承租人所享有的使用权，因此遭受损害的可以起诉要求承担赔偿责任。考虑到法律已经在这些方面对于承租人的权益进行保护，最后选择认定合同有效来保障第三人及整个市场交易。

房东卖房是他的权力。

如果你的租赁期末满，你有权继续住到合同期满，但无法续租;如果你想将房子买下来，在同等条件下有优先购买权。

不知这样回答能帮助你吗？

【每日讲法观点】房东没有通知租客就卖掉了房子，租客肯定是不可以申请法院判定合同无效的，题主所看的经济法会感觉矛盾，是因为确实有两条规定不一样的司法解释，不过其中一个已经废止。

承租人优先购买权受侵害，能否请求法院宣告房屋买卖合同无效？

承租人在租赁出租人的房屋期间，如果出租人打算将房屋卖掉，承租人在同等的条件下有优先购买的权利，但如果出租人侵害了承租人的优先购买权，该如何处理？

（一）已废止的规定

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应当提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

（二）目前的规定

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋，未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。

什么是承租人的优先购买权？

承租人的优先购买权其实是一种强制缔约的请求权，承租人在房屋租赁合同期间，如果出租人准备将房屋出售，承租人完全有权利要求以同等的条件购买此房屋，并不是保证能够从出租人处购得转让房屋的权利。

如果出租人侵害承租人的优先购买权，应当向承租人承担赔偿责任，此处的赔偿责任性质是缔约过失损害赔偿。承租人优先购买权，对应的是出租人在出卖房屋时的通知义务，出租人在出卖房屋时不履行通知义务的，违反了法律规定的合同义务，应当承担违约责任。

总结

在房屋租赁合同中，法律对于承租人的保护还是比较多的，首先承租人有优先购买权，其次承租人还可能享有买卖不破租赁的权利。

在之前的民法通则意见中，对承租人的优先购买权保护力度较大，承租人可以直接请求确认合同无效。但是在之后的城镇房屋租赁合同司法解释中，即使承租人的优先购买权受到侵害，也无权请求确认合同无效，只能要求出租人承担赔偿责任。

第一房东出租给租客的房子还在租赁期内并且双方签署了租赁合同是受法律保护的，房东在租赁期内没有事先通知租客就卖掉房子，这侵害了租客的优先购买权，同时提前终止合同也会给租客带来不必要损失和麻烦，侵犯了租客的合法权益，租客按照合同的约定和有关法律规定有权请求房东承担赔偿责任，但是无权请求和终止房东与第三人签订的房屋买卖合同无效。第二同时根据双方合同约定或者有关规定，房东在打算出售房子之前应该按照约定在出售房子前事先在规定时间内通知租客并与租客就有关事宜进行沟通协调，也可以避免不必要的麻烦和损失！

你没有这个权利，你只有租房优先权，

您好，我是北京安博律师事务所商事诉讼部律师，关于您提出的问题，根据您提供的案件信息，提出以下回答，仅供参考。

租户在房东卖房子时一般享有优先购买权，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人未通知就卖掉房子的，侵犯了承租人的优先购买权，承租人可请求出租人赔偿损失，但是不能要求认定买卖合同无效。

注意：以下情况承租人不享有优先购买权：

①房屋共有人行使优先购买权；

②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、③祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；

④出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买；

⑤第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续。

即使不主张买房子，租户还享有“买卖不破租赁”的权利，即在租赁关系存续期间，出租人将租赁物卖与他人，原租赁合同在买房人和承租人之间继续有效，承租人可依据原租赁合同继续占有使用该租赁物，租金和使用条件按照原合同执行。

以上是我对您的提问的回答，仅供参考，祝您一切顺利。

房东没有通知租客卖掉房子，租客可不可以申请判定合同无效？

您好，我是武汉黄俊律师。我来回答您的问题。

法律专业问题，就一定要看专业律师的回答。

首先，告诉您，不是书本不严谨，是因为法律修改太快。

一、宣告房屋买卖无效的规定被废止

（1）出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

您提到的这个规定是最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知第１１８条的内容，但是这条规定因为与物权法有关规定冲突，已经被最高人民法院废止了。

二、相关法律的变化

1.1999年10月1日施行的《合同法》对优先购买权做出了如下规定：

第二百三十条 【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

2.根据2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）的规定：

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

该条司法解释明确了，侵犯承租人的优先购买权，并不会导致房屋买卖合同无效，但是承租人可以要求出租人承担赔偿责任。

这样的规定有利于维护交易安全，维护现有的法律秩序，也有利于促进交易。

三、结论

法律更新太快，所以非专业人士看不懂很正常。

记住，法律问题，一定要咨询专业律师。

自学也可以，但是要买最新的法律法规数据库。

如果对您的问题有帮助，就点赞或留言吧！

应该可以，因为租售同权，如果房东要卖房子，必须先要和租客商议。

如果还在租房合同期内卖房还需要租客搬走，要租客腾房，那房东必须和租客协商合同违约赔偿问题。而且租客也可以选择不接受腾房，不接受赔偿，住到合同期满。

如果租客愿意买下现在自己租住的这套房，在同样的售卖价格下，租客有优先购买权！

如果房东的房子只是产权交割，并不影响租客在合同其内正常的租住，那就没有什么问题。

（以上是我和我是兄弟的回答）

我不是法律专业人士，也没有研究过相关法律，但作为房地产从业人员对这个问题谈谈我的看法。

看了图片，上面提示的是核心考点，说明这并不是法律正文，法律条文不会出现这种互相矛盾的表述。

据我所知，最初的物权法规定就是如果侵犯了承租方的优先购买权，承租方可以请求法院宣告买卖无效，然后承租方行使优先购买权。（也就是你说的第一段内容）所以二手房交易的时候都会要求租客签一个放弃优先购买权的申明。

但是法院在实际操作过程中发现存在几个问题，一是与出租方签定买卖合同的买方在这个过程中并无过错，侵权的是卖方，宣告合同无效却使买方利益受损，这并不合理。有些房产已经完成过户，这时候再宣告无效操作就更麻烦，还涉及到过户的税费。

另外一个问题是法院宣告买卖合同无效之后，承租方不行使优先购买权。或者承租房并无购买能力，这时候出租方就瞪眼了，法律保障了承租方的优先购买权，但并没有规定租客必须行使优先购买权，这就意味着只要租客不同意，出租方就没办法卖房子了！反过来讲，这是不是侵犯了出租方对该物业的处分权？

实际上，08年前后在深圳有过一个案例，大概的情况是，业主把房子租给了一个中介从业人员，07年的时候业主把房子卖了，我相信这个做中介的租客知道业主房子要卖，但肯定没有签放弃优先购买权的申明，后来房子过户了都，房价疯涨啊。这时候租客起诉业主侵犯了她的优先购买权，要求法院宣告合同无效，官司打到08年，法院宣告原买卖合同无效，租客行驶优先购买权。房子又过户回到原业主名下了，然后大家都知道了，08年房价大跌 ，租客不买了，你说咋整？（关于这个案例，只是凭记忆描述，并未具体查证）

所以后来有了一个司法解释之类的条文，就是租客有优先购买权，但是如果房产已经过户的，法院不支持宣告该买卖合同无效的申请。这就是你说的第二段内容。

再次声明，我不是法律专业人士，所以表述不够专业和准确。欢迎专业人士指正。

1.买卖不破租赁，买卖行为不影响租赁合同的履行；2.出租人卖房，承租人有有些购买权，出租人未告知，则出租人侵犯了承租人优先购买权，可主张赔偿；3.出租人与他人订立的房屋买卖合同若无违反合同法52条的情形，应为有效。

答：租客请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

虽然依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，租客可就出租人出售的房屋主张在同等条件形式优先购买权，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。