① 解聘物业必须由业主大会作出决议。

根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第十二条的规定，同一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定，而且应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘或选聘物业企业的决定，其只能执行业主大会依法作出的解聘或选聘物业企业的决定。所以，解聘物业只能由业主大会作出决议，而且不得授权业主委员会。

② 业主大会的召开程序必须合法。

业主大会召开的程序要求：

《物业管理条例》第十三条、第十四条：

（1）经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

（2）召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。　　

（3）住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　

成都商报：《业主大会3次换物管 因程序违法三份决议都被撤销》

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就安徽蚌埠网友提问：物业不作为，如何解除服务关系？现予解答，若还满意，请关注并转发，以帮助到更多朋友。

首先，要存留不满意的证据，以便在投诉或法院诉讼中起到关键作用。其次，要联系更多业主共同参与维权行动，五人团结一只虎，十人团结一条龙，百人团结像泰山，只要业主齐心协力，业主的合法诉求是不会有任何机构和个人敢于阻拦的。

再次，业主要想解除前期物业公司服务合同，就要程序合法，这样才能得到政府支持。

一、要依法召开业主大会选举成立业主委员会

1、安徽省的业主符合下列硬性条件之一均可以申请召开业主大会：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%或者首批物业交付满3年的。

2、业主联名（人数多多益善）向街道办事处递交申请组建首次业主大会筹备组书面报告，办事处收到申请后45日内组建首次业主大会筹备组。

筹备组组长由街道办事处代表担任，其成员由街道、居委会、建设单位、业主代表7-11人单数组成，其中业主代表不低于1/2。

筹备组应自成立之日起15日内将成员名单、工作职责在小区显著位置公示，3个月内组织召开首次业主大会，首次业主大会会议时间、地点应提前15天在小区发布公告，并尽可能书面通知全体业主。

筹备组在业主委员会成立后自行解散。

3、筹备组工作内容

（一）确定业主大会召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份，业主人数、专有部分面积，投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员选举办法和候选人名单，业主大会会议表决规则；

（五）发起是否同意因前期物业公司服务质量不好决定解除其服务合同的决议及其他准备工作。

4、业主大会的法律效力

由业主对上述议题进行实名投票，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方为合法有效（未参加投票的业主票权列入多数票）。

业主大会的形式可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。

小区业主户数较多的小区（河南500户以上）可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主代表大会。业主代表大会与业主大会具有同等效力。

5、业主委员会成员候选人条件：

（一）必须是本小区的业主或者单位业主代表；（二）具有完全民事行为能力；（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间；

注：安徽省没有规定欠缴物业费不能列为候选人这项很人性化。

6、业主委员会的权利职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；今年新颁布的《中华人民共和国民法典》规定业主可以自已管理物业。（四）及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。

二、解除原有物业服务公司的时间限制和交接规定

1、提前解除原物业服务合同的，应当于60日前书面告知合同另一方，且要在物业管理区域内显著位置发布公告，并书面告知县级物业管理部门（房管局）、街道办事处或者乡镇人民政府。

2、原物业公司被解除合同后，应当在新的物业服务企业选聘后15日内退出，并按照法规规定向业主委员会移交下列资料和财物：（一）《安徽省物业管理条例》第五十二条规定的材料；（二）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

3、原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，原物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

4、原物业服务企业未按期退出或者擅自撤离的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。

三、建设单位拒不承担首次业主大会筹备经费的，由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十五万元以下的罚款。

四、行政主管部门在组织召开业主大会和物业监管活动中应承担的责任

1、街道办事处或者乡镇人民政府在收到筹备首次业主大会书面报告后，未按规定时间组建业主大会筹备组的，由县级人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。

2、县物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员未履行综合查验职责、发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理、有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的由有关行政机关责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

另外，为了调动业主委员会维护业主权益的积极性，防止业委会成员被物业公司收买，应当根据《国务院物业公司条例》规定，给予业委会成员按工作情况发放工资（业委会主任最好由懂物业法规没有其他事务或生意的业主任专职主任），此项费用可以在物业服务费或公共收益中列支。

如果业主自管物业，物业管理人员（办公室人员需要懂电脑的年轻人收取物业费、水电费、快递等）和服务人员（保洁、保安、绿化等）可以在小区业主间选聘，叫做肥水不流外人田，也能解决无业业主就业问题。专业项目可以外包，如电梯维保可以外包給当地电梯专业维保公司，水电也可以外包給专业的市政管片电力、供水工程人员兼职。

业主自己管理物业，物业服务费肯定要低于物业公司的物业费标准。

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不知道物业怎么来的，谁有权派物业来管理的，开发商凭什么成立物业？为什么不在社会公开招聘物业？为什么物业不和业主签订服务合同，服务不好可以随时解聘，

问：如何与物业公司解除服务关系？

答：与物业公司解除服务关系=解聘物业，对于物业不满意，我们可以召开业主大会，通过投票表决是否解聘物业。

《物业管理条例》第十一条，下列事项由业主共同决定：

（四）选聘和解聘物业服务企业；

问：解聘物业程序如何操作？

答：由超过20%以上的业主提议召开业主大会，由业主委员会提前15日告知全体业主组织召开业主大会，通过业主大会投票表决是否需要解聘物业，需要有超过50%业主的业主同意解聘物业。

《物业管理条例》第十一条，下列事项由业主共同决定：

（四）选聘和解聘物业服务企业；

问：解聘物业需要哪些条件？

答：除了通过合法的程序解除物业外，还需要满足一定的条件才可以解聘物业，

1.业主与物业服务公司协商一致解除物业服务合同；

2.《物业服务合同》到期；

3.物业服务公司未按物业服务合同约定履行义务。

解除啥，反正物业公司不作为，业主们团结起来拒缴物业费，让它们自生自灭算了

回答你们这些问题，都吃劲。物业是个服务单位，就是个服务企业，你们需要物业怎么做啊

物业公司不是宠物狗 ，不能动手打，只能讲道理，