背景：《北京市物业管理条例》由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2020年3月27日通过，当日公布，自2020年5月1日起施行。

观点：新出台的《北京市物业管理条例》解决了现实生活中遇到的一些痛点，有很多亮点，比如：

一、前期物业服务合同期限最长不超过二年

《北京市物业管理条例》第十九条第三款规定：“ 前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

黄律师认为，前期物业服务合同是商品房买卖合同的附件，内容一般有不少霸王条款，而且前期物业服务公司又往往是开发商的关联公司，可能存在收费与服务不匹配的现象，《北京市物业管理条例》限制了前期物业服务合同的最长期限，在一定程度上可以倒逼物业公司提升服务质量。

《北京市物业管理条例》第五十二条规定：“街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。”

《北京市物业管理条例》第五十三条规定了可以组建物业管理委员会的情形，包括以下三种：“

(一)不具备成立业主大会条件；

(二)具备成立业主大会条件,但是确有困难未成立；

(三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会。”

《北京市物业管理条例》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第五十九条、第六十条则规定了具体程序。

黄律师认为，《北京市物业管理条例》的制度创新，解决了以前在选聘、解聘物业公司时存在的困难，今后，业主不需要等待业主委员会的成立，即可维护自身权益。

三、解聘的物业公司拒不退出要处罚

《北京市物业管理条例》第九十七条规定：“ 物业服务人违反本条例第七十六条第一款规定的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正；逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。”

黄律师认为，很多老物业公司被解聘后，不愿意退出，或者退出后拒绝办理档案移交，拒绝办理账目交接，给新物业公司的入驻造成障碍。《北京市物业管理条例》出台后，行政管理部门可以对这种行为进行罚款。

当然，除以上三点之外，《北京市物业管理条例》还有其他亮点。

综上，《北京市物业管理条例》在建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理相关主体的合法权益等方面有较大贡献。

您好，下面对这一问题进行回答。

《北京市物业管理条例》于2020年3月37日由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，自2020年5月1日起施行。与2010年《北京市物业管理办法》相比，该条例效力更高，能有效解决物业存在的问题，对其他省市具有一定的借鉴作用。条例有一些亮点值得关注：

1、条例更突出街道办事处及乡镇人民政府发挥的统筹协调作用。2010年《办法》第四条规定了区县人民政府做好辖区物业管理工作的职责，街道办事处及乡镇人民政府起着协助的职能。2020年的《条例》强调街道办事处在物业管理中的地位，更明确了街道办事处的义务，如组织建立物业管理委员会、业主大会以及业主委员会的换届选举。统筹协调机构重心下移能够更有效解决物业管理中存在的问题。

2、可以组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，能够在无法成立业主大会等特殊情形下有效商议解决物业有关问题。根据《北京市物业管理条例》第五十三条，“有下列情形之一的,可以组建物业管理委员会:（一）不具备成立业主大会条件；（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会”。《条例》通过9个法律条款具体阐述物业管理委员会这一临时机构的运行与管理，对于实践中无法成立业主大会等问题提供了一个解决途径。

3、物业费市场调节。物业费市场调节是针对物业费多年不变这一实际情况，但是物业服务成本不断上涨，这极易引起服务质量无法满足业主需求，导致相关纠纷的产生。基于此，《条例》规定了物业费的市场调节。物业服务企业自行制定，但这并不意味着企业可以坐地起价，因为《条例》进一步规定市住房和城乡建设主管部门对物业服务内容与标准的确认。物业费的市场调节，有利于形成物业企业的竞争机制，更有利于提供高质量与高标准的物业服务。

北京市今年发布实施的物业管理条例，有很多创新和亮点，值得其他城市借鉴，当然也有让人不解之处，下面简单介绍一下:

一、首次提出物业管理委员会的概念

条例说明，不具备条件成立业主大会，或虽成立了业主大会但未能选举产生业委会，可以由街道办、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，以作为组织业主共同决定物业管理事项的临时性机构。

也就是说，以后没有业主委员会，可以由政府临时组建物业管理委员会，来组织召开业主大会，共同决定一些小区的重大事项。

二、首次明确占用消防通道可以处罚

条例明确规定，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施的，物业服务人应当及时劝阻，由消防救援机构责令改正，对单位处5000元以上5万元以下的罚款，对个人处500元的罚款。占用、堵塞、封闭其他共用部位，或者损坏其他共用设施设备的，由城市管理综合行政执法部门责令改正，给予警告，对单位处2000元以上2万元以下的罚款，对个人处200元以上500元以下的罚款。

三、应急物业服务期限不超过6个月

条例明确，当物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务，应急服务期间所产生的费用由全体业主承担，应急服务期限不超过6个月。

四、老物业到期拒不退出每日罚一万

条例说明，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域。违反本条规定，将被责令限期改正；逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。

五、高空抛物、违建、损坏承重墙等均规定了罚则

1、不得损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构。违规的由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。

2、不得违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间。违规的，由城市管理综合行政执法部门依照城乡规划法律法规给予责令拆除或者回填、罚款等处罚；

3、不得违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电。违规的由消防救援机构责令改正，拒不改正的，处五百元以上五千元以下的罚款。

4、不得从建筑物中抛掷物品。违规的由公安机关给予警告，处五百元以上五千元以下的罚款。

5、不得制造超标噪音。违规的由公安机关责令改正，拒不改正的，处二百元以上五百元以下的罚款。

6、不得违反规定饲养动物，不得违反规定出租房屋。违规的由公安机关依照治安管理处罚法律法规予以处罚。

以上都是亮点，满满的干货，确实与时俱进，明确了很多依据，让物业服务企业和业主都有法可循。

也有一条比较奇怪的规定，让诸多物业好汉摸不着头脑

六、前期服务合同最长不超过二年

条例明确，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限不超过2年，服务期满前6由业主共同决定物业企业的去留。

理论上看是让业主有充分的自由选择权，实际操作过程中没那么简单。

首先，很多楼盘处于滚动开发，从开始交付到封盘，开发周期都大于2年，会出现合同到期了，但是小区还在建设，如何解决？

其次，新楼盘交付业主入伙，很长一段时间都很少人入住，如果是毛坯交付就更少，会出现合同到期了，小区还没几户亮灯的，如何决议？

再次，如果开发商销售比较差，交付两年，还有大量楼盘没有售出，谁说的算可以决定物业的去留？