以下回答将从合同效力及合同违约的违约责任两个方面分析题主的问题。

一、关于合同效力问题

根据《合同法》第四十四条的规定， 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

根据《合同法》第五十二条的规定， 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

根据上述可知，在没有合同无效及合同特殊约定的其他情形出现时，你们之间签订的合同自签订时生效。

二、关于违约责任承担的问题

根据《合同法》第一百零七条的规定， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

从上述规定可知，违约责任的承担有三种形式：继续履行、采取补救措施、赔偿损失。而针对题主此种情况，适用继续履行或赔偿损失是比较契合实际的。

（一）继续履行：继续履行主要适用于拒绝履行和迟延履行的情形。

1.金钱债务无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能，因此，应无条件适用继续履行的责任形式。

2.对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：

（1）法律上或者事实上不能履行（履行不能），如买卖房屋的合同房屋灭失的。

（2）强制履行费用过高。

（3）债务的标的不适用强制履行，如提供劳务的合同。

（4）没有在合理期限内提出实际履行的要求

需要注意的是在二手房买卖中，如果是一房二卖的情况，如果善意第三人已经取得房产并进行了产权登记，合同是无法继续履行的。

（二）赔偿损失（违约金责任）：依据合同约定当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。（须在合同中预先约定）

具体可以表现为，根据《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

根据《合同法》第一百一十六条的规定， 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

综上，从上述法律法规可知，卖方是构成违约的，在卖方违约的情况下买方可以主张卖方承担违约责任，该违约责任在卖方不存在履行不能的情形下可以主张继续履行买卖合同，也可以主张卖方支付违约损失（具体视合同内容主张违约金或定金双倍罚则）

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像这种已经在合同上签过字，现场要违约，不顾情面的情况还是很少的，不过既然签过字，合同就已经生效了，违约就要承担违约责任。

买房违约的很常见，很多人都是签完合同，各种回家，后来经过各种各样的原因，不想卖了或者不想以这个价格卖了，这种情况还是很常见的。

这种情况下一般合同也签了，定金也收了，只要合同是有效合同，违约就要承担违约责任，这个基本上双方都是清楚的，无论谁违约，都不会有其他的异议或者存在其他的侥幸心理，处理的结果要么按照合同处理，要么按照买卖双方约定的事项处理，违约方也没有什么可以狡辩的。

像这种现场刚签完合同，不到10分钟就要违约的，情况还是比较少的，毕竟中国人讲究见面三分情，合同刚签就违约的情况，也算是没有给对方留情面，首先从事上说就做的不地道。

这种情况下，违约方可能会存在侥幸心理，因为合同刚签，如果定金也已经支付了，那就板上钉钉没有问题了，最不好界定的是，因为是现场违约，先不说违约前发生了什么，可能买方还没有支付卖方定金，没有收到定金，可能卖方在这块会心存侥幸。

如果买卖双方没有定金约束，可能这个事情不太好处理，因为虽然买卖双方在合同上已经签过字了，但是没有支付定金，如果真的要按照违约处理处理，卖方肯定会以此据理力争。

这种情况下，虽然卖方违约了，但是这个事不好处理，也不好协调。

出现这种事情，既然违约了，就要按照违约合同处理，先协调，如果协调不成，那就要么放弃争取合法权益，要么有司法程序争取自身的权益。

先说结论，房主违约。

二手房买卖，严格来说，你们肯定经历了看房、讨价还价、各种沟通等等，不是说你一上来就签合同，毕竟房子这种特殊的商品，无论是买方还是卖方，都是深思熟虑后作出的决定。

在买房时，一般会先签定金合同，交付定金给卖方。然后双方再协商一些细节，比如什么时候交房、怎么付款、贷款还是全款、家具怎么处理等等。

然后双方签正式的合同，合同一般来说已经签订就生效，任何一方都不得随意反悔。

如果卖方打算毁约，不卖了。

作为买方，如果想继续购买房屋，可以选择向法院起诉，要求卖方继续履行合同。

如果不想买了，也可以要求卖方承担违约责任。

依据《民法典》相关条款可知，买卖双方签署购房合同（即时生效），定金已交，不到10分钟，房主不卖了，房主违约么？房主已违约。我们可以选择解除合同并向房主要求双倍返还定金、赔偿我们贷款费用及其他损失或者我们也可以选择向房主要求赔偿违约金（两者选择其一）；或者要求房主继续履行合同，履行合同办理房屋过户手续。

根据购房合同到法院起诉，法院查明事实后，根据相关证据一般会判决房主违约。房主要么继续履行合同，并协助办理房屋过户手续，要么须双倍返还定金或者赔偿违约金。

常见的买二手房违约现象，举例如下：

1. 买二手房防定金陷阱，定金交了，房主有可能跑了
2. 定金一交房价就涨，房主违约不卖了。
3. 二手房一房二卖。

所以我们在房产交易中，首先要到有关部门弄清房屋所属产权的单位和个人，然后到有房产交易资质的房管、公正等部门办理相应手续，以防上当受骗。

《民法典》相关条款摘录如下，供君参考：

什么是合同成立时间？主要依据《民法典》第四百九十条:

当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

什么是合同生效时间？主要依据《民法典》第五百零二条:

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

什么是违约责任？主要依据《民法典》第五百七十七条:

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

什么是定金？主要依据《民法典》第五百八十六条:

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

主要依据《民法典》第五百八十七条：

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

主要依据《民法典》第五百八十八条：

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

常见的房主不卖的借口，举例如下：

1. 买房人违约在先，故意造成买房人违约的现象。
2. 配偶（房屋共有者）对卖房不知情。有些房屋属于夫妻共同财产或者共有财产，如果配偶（房屋共有者）对卖房不知情，就可能导致合同无效。

所以我们买房人在看房或签约时应注意搜集房主及配偶在场的证据，包括证人证言、录音录像等。这样即使房主不卖，法院可以根据证据查清真实情况，从而做出判决。如果因为房主配偶（房屋共有者）不知情导致合同无效，买房人可以向房主追讨相应损失。

总而言之，我们买房前，首先要仔细的查看业主房产证，注意房产证上有几个人署名。如果是有两个人，在签订后边合同时就需要有两个人名字。然后看购房时的相关凭据，如购房的发票以及契税发票等，作为辅助的证据以初步的确认房屋产权归属。

看好了房子以及确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事了。除了产权的问题之外，自主交易时需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已经成体系，买卖双方都通过资金监管，这样风险很小。

无论是通过何种方式交易，首期款建议资金监管。如果不是一次性付清款，买家还需要到银行去做按揭贷款。去银行做贷款申请时需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

过户时，需要到房产的所在地产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执，房主就可以让资金监管中心转移房款。

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购房合同签订不到十分钟，已交定金，房主反悔，是否构成违约？主要是根据合同是否已经成立以及合同是否有效来判断。

签订时间不到10分钟的合同是否成立和生效？

01

根据《合同法》第三十二条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。

显然，购房合同只要双方签字了，即刻生效，不受时间长短限制。

但是，有两点需要注意：

一是合同签字人是否为房屋产权人本人；

二是合同签字人是否为产权人的合法代理人。

根据《合同法》，未经被代理人合法授权的代理人签订的合同，如果被代理人不承认，即属于无效合同。

也就是说，如果排除以上情形，那么，双方签订的合同成立，且已经生效。

02

如果卖方售卖的房屋属于按揭购房，尚在还款期，那么，卖方在还清贷款之前签订的合同是否有效？

根据《担保法》四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因而，卖方有可能会以此为由主张合同无效。

然而，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

由此可见，如果卖方是按揭购房，尽管可能还没有解押，但是，并不影响题主签订的购房合同的效力。

合同是否存在法定无效的几种情形？

《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

由于题主是买方，基本上不可能存在（一）～（四）项的情形。即使题主作为买方，没有购房资格的，也不够成第（五）项违约，因为限购政策不属于法律、行政法规。

对于卖方而言，即使未取得房屋产权证，也不能以此为由否认合同的效力。具体法律依据可参阅笔者主页上的另一篇问答：“因为房产证没有下来，双方签署了房屋购买协议，有效吗？”这里就不再赘述。

综上所述，如果双方签订的合同不违反《合同法》第五十二条规定，即属于合法有效合同，卖方反悔，应当承担违约责任。

肯定违约了，合同签定就生效了，不说十分钟，一分钟都不行，违约就要承担违约责任。

我们在买卖二手房时，经常都会遇到卖家或者买家违约的事情发生，有的人会因为怕麻烦，事情最后不了了之，这是不对的。

现在是法制社会，违约就必须承担违约责任的。

我们这边的城市，从2016年开始，房东不允许违约，法院不支持房东违约。

为什么会这样呢？

主要是2016年房价上涨太厉害了，房东今天卖一百万，收了一万或者两万的定金，过几天，有人出价到一百一十万，房东算一下，违约赔偿违约金就是了，还能多赚几万，干嘛不违约呢？

所以，那时候一天的房东违约量，都超过之前一年的违约量了，二手房买卖合同的违约率高达40%以上。

所以，我们这边的法院就出了通知，不支持房东违约，也就是说如果打官司，法院会判必须按照原合同履行合约。

你们那边要是没有这种规定，也可以向法院起诉，诉讼按照原合同履行的。

我也遇到过房主违约的，我没追究他责任只把我的定金要回来了，他还满嘴假话，就说各种不能过户的理由，觉得和小人计较不值当的，或许好人有好报吧，退完款去了新区买了一套房子，买完以后大涨，接着小区挨着一块地拍出了新地王，虽然挣多少无所谓，但是少花了钱。好人一生平安，善良的人上天会眷顾你。

够违约，但是这么快的，违约金支持有限，虽然一般合同会约定违约金为房价的20%，但是，违约金一般不超过实际损失的30%，时间很短，所以实际损失也基本没有，但违约金仍有惩罚性。我代理过一起案件，房价上涨的情况下，买方违约，按照合同约定违约金在60万，法院最终支持15万。

这种情况肯定是卖家违约了，定金已交合同已签，在双方签完字的那一刻，双方就已经达成买卖约定，就算是10分钟不到卖家不想卖了，这时候也是违约。

正常来说应该按照购房合同约定，卖家赔偿买家双倍定金，如果卖家不赔偿，追诉到法院，买家也是有理有据的，只是通常这种情况下，买卖双方都不会想说弄到法院对簿公堂，这样费时费力，影响双方各自的生活，付出的时间和金钱成本也较高。这个时候如果题主作为买家，可以主动提出赔偿要求，跟卖家协商，在卖家违约的前提下，买家可根据自己付出的时间和金钱成本做个大致估算，像卖家提出合理的赔偿，可以不严格按照购房合同约定执行，但也不可能就这么不了了之，退定金了事，协议精神得在。

个人意见，仅供参考！

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