抵押行为本来就是商业行为的一种，当房子价钱不足当初被抵押的权利时（如当初借款80万用市价100万的房子做抵押，现在卖房后实际所得低于80万以下），遵循成本最低的商业规则房东自然不会愿意卖房还钱。

还有一种情况，是卖房还钱的行为实施成本太高时，单纯商业行为环境被干扰了，一般商业规则也就无法生效了——现在很多地方名为限购实为限售的政策，正是这样的行政介入。

当然，还有第三种情况，是用法院判决违约的方式，通过用抵押物赔偿的方式，让限购条件下本无买房资质的买家完成对房产的合法占有，当法院系统发现这样猫腻后不是简单判决抵押物归买家，房子就只能通过拍卖方式结案了。

其他的，还有地产商批量抵押的情况，其中的借贷关系更复杂，最终走到拍卖的原因也更错综。

我从事信贷工作多年，接触过很多经商失败被迫拍卖房产的客户，所以对这个问题有一些实际体会。

题主问为什么这些抵押人不自己卖，而是让法院强制拍卖呢？其实最主要的原因是抵押人自己的心态。

我曾在一些企业经营困难时，奉劝企业老板主动卖出自己的部分厂房或者住房，以减轻债务压力，可惜没有一个老板听取我的意见，最后都走到房产被拍卖的地步。其实，如果他自己主动卖的话，价格都比银行抵押价格好，而且还能收回一部分卖房款。要知道通过法院拍卖，拍卖款中又多扣了律师费用、评估费用和法院费用。

这些老板的问题出奇地一致：高估自己房产的价值，也高估自己撑下去的能力。实际上，一个企业或个人的房产放在平时可以卖出好价钱，但是一旦落难，他的房产价格立即就下跌。——市场就是这么残酷。谈判的时候，所有买受人都知道抵押人落难，都想好好压一下价，狠狠赚一笔。于是这些老板心理上无法承受，坚持不肯成交，结果就是最后银行起诉拍卖。

——要一个人放弃现在的利益，以换回将来的收益，其实是非常困难的。

我是空谷寒潭，与您分享我的经验。希望这个体会能对所有有房产抵押贷款的经营者有用。

真相是残酷的，即便我说出来，也很难有人相信，我看之前几个回答都没有讲到最底层的原因，我来说说我的看法吧。

第一个原因就是，债权人肯定会要求先还钱才能解除抵押，然后这个房子才能交易，然后事实上，有几个人能够全款买下来这个房子呢。可能可能有人会说找人垫资呀，要知道如果这个房子有利润空间，垫资的人为什么不趁这个机会把这个房子吃掉呢？如果这个房子没有空间，那垫资的人为什么要给他垫资呢？

第二个原因就是，如果说房东已经沦落到房子要被法院拍卖，那么请一定相信，这个房东外面还有很多债务，说白了就是已经资不抵债了，抵押贷款抵押率一般是70%，剩下30%的空间肯定早就被压榨过了，如果如果这个空间还在，大不了换个银行抵押就是了，即便银行不能抵押，民间也可以抵押。

第三个原因，房东自己的思路问题，不愿意弃车保帅，总幻想这房子还能升值，能多拖一天是一天，万一突然间发生奇迹，有了转机呢。在这一点上面，也是导致房子被拍卖的导火索，，很多房东在这个期间不惜借高利贷，就是想能多拖一段时间，被其他债权人发现以后，肯定会向法院申请强制拍卖。

我是王龙，曾在银行工作4年，资深团队主管，如果觉我的回答对你有帮助，赞同我的观点，点赞评论加关注！

有的是不服法院判决。

有的是因为很多借款人不懂的止损。其实自己卖房的话剩点钱会比法拍后剩的多点，但是过不了自己心里和家人那一关。

很多借款人逾期后，觉得自己很无力，那么就只能能拖则拖。和最常见的信用卡网贷一样，因为一笔贷款即将逾期，借款人往往想到的是找另一个平台贷款，倒贷，结果利息越滚越多，因为这种方式最容易，而不是想着止损或者开源增收，最后只能全部逾期。其实理性的借款人心里也明白，这么做最后也会完蛋，但那那种无力感会鬼使神差的告诉借款人，这么做吧。

原因有以下几点：

1.抵押人认为欠钱可以拖一拖，然后通过其他办法来筹措资金，但抵押权人不同意抵押人在规定的期限内不还钱，于是起诉到法院，法院判定抵押权还钱并给予一定的宽限期，超过期限抵押人仍还上借款，于是房产被拍卖。

2.房产评估作价时价格较高，抵押人自己卖可能卖不上价或者说这个房子不好卖，抵押人不采取措施而通过法院拍卖来处理。

3.房子、借款存在纠纷，通过拍卖程序可以理清里面债权、债务和纠纷，法院拍卖具有法律效力，通过司法程序可以成为各方执行的依据。

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拆东墙补西墙，还有一堆补不完的墙，若是能还得上钱，若是房子能卖，还会轮到被法院强制拍卖吗？

针对这一问题:为什么很多抵押房，房东不卖房还钱，非要法院强制拍卖？

1、房主自身经济，以及房产方面的因素。

(1)房主自身经济因素:一般购房者在购买房产时，基本都只是付了一定比例首付款，剩下的全部都是银行贷款，例如在自身收入出现了变动或危机，无力偿还银行贷款，又无处筹集资金的情况下，房主也只能一拖再拖再该处房产上的欠款，最后实在无力偿还也只能轮到法院起诉，冻结，查封，拍卖的结果了。(2)房产方面的因素:“短供弃房”的行为上，很多房主都是因为当时该处房产还不具备上市交易的条件(例如，证件不齐，限售政策限制等)，就已经被法院查封冻结了，而等到可以正常上市交易时，房产也已经交由法院处置。

2、房子曾多次抵押，并被其他债务官司缠身的情况。

正如开篇所说的:拆东墙补西墙，还有一堆补不完的墙。房子曾多次抵押的情况下，房主在房产上不仅仅是抵押给了银行，而且还在其他金融机构做了二次抵押，例如200万的房子，银行抵押贷款欠款额还有130万，其他金融机构的二次抵押欠款100万，外面还欠有不少的债务。而这其中的债务关系中，银行在该处房产的债务上又占第一顺位，银行为了将自身风险最小化的情况下，当然是起诉房主并要求强制执行司法拍卖了，除非你房主有关系能够，把这里面的关系走通，才可以把银行的钱还上，房子卖掉再来还第二家和第三家的债务。

3、总结:房子能卖的，债务能还清的情况下，一般房主都会卖房还债，但结合以上两点，这其中的关系也不是想象中的那么简单，房主想卖卖不了，想还还不上，这才是为什么最终轮到法院强制拍卖的原因。当然“世界大了什么人都有”，也有一些“不蒸馒头争口气”的有钱任性、赌气的主。

小天释疑：在实践中，造成房东不卖房而等法院拍卖的有以下几个原因：

1、房主欠债太多，卖掉房子也不够还给众多债主，卖完后也不知道如何优先还谁为好，干脆就不操心那么多，让法院去考虑这个问题吧。

2、房主的房产上有抵押，卖房需要现金解押，手续比较麻烦，而且房主还可能有其他债主在等待着偿债，卖房后对房主的债务也能以得到太多缓解，所以怠于卖房。

3、房主在债务到期后，一直想通过其他方式融资来偿债，毕竟卖房不可能很快拿到钱，就拖延着想法解决。结果还没有等想来办法，被债权人申请了诉前保全或者诉讼保全，被保全后的房产无法买卖，房主只能想办法先还钱了。如果筹不到钱还债，那么就只能等法院拍卖房产了。在实践中，这种情形也比较多。

4、实际上还有很多其他的原因，但占比不大。不管怎么说，房主有的是无法自己卖，有的是自己卖了没有利益，所以导致了很多房主在被动等待法院拍卖房产。

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这是个法律上的实务操作问题，不是房东傻，而是操作困难的问题。下面我具体解释下。

首先，房屋法院强制拍卖不如房东自己出售。

法院拍卖时候，不说价格的问题，就是在程序上都会产生增加一些费用。

在进入执行程序时，就会产生执行费，拍卖前需要进行评估，产生评估费，拍卖时还会产生拍卖费。

其中执行费是根据执行标的进行计算的，拍卖费、评估费都是根据房屋价值计算的。这三项费用都是需要从房屋价款中支出的。

这就使房屋价值无形中缩水了。

而在拍卖时，由于很多人对法拍房有偏见，不愿意购买，在拍卖时价格本来就不会太高。

所以一来一回，法院拍卖和自己出售时的房屋价值就会产生不小的差距。

但是，房东要是想自己拍卖，也有不少的困难。

首先，抵押房子在房产局是办过抵押手续的。

想要过户，必须先解除抵押。

而抵押状况在房产证上是可以显示的。

一般人看到房屋存在抵押，肯定担心将来无法过户，不愿意购买，房价难以和正常房屋持平。

而如果想把房价卖上去，想解押需要抵押权人同意，但是作为抵押人肯定担心房东把房子卖了以后不给钱。在房东把钱还清以前，一般不会同意把房子解押。

购房者买了抵押的房子以后，想办过户，需要先解押。而抵押权人解押的前提肯定是房东把账还了。而房价不一定会完全够欠款，同时呢购房者一般在房屋过户前不太愿意把房款全部付清。

这就使购房者、抵押权人、房东三者之间互不信任，互相牵制，使整个购房过程存在困难，房价自然也不会高。

另外还有一个原因，就是抵押过的房子没办法办理按揭贷款，购房者只能全款购房。而房子作为一个价格比较高的商品，全款购房的人还是相对比较少的。

最后，房东应该怎么出售抵押过的房屋呢

一个正规的流程是，房东和抵押权人协商好，房东先去打售房广告。

在找好购房者后，房东、抵押权人、购房者签署三方协议，购房者直接将房款支付给抵押权人，然后抵押权人解押，协助购房者办理过户。

这样，三者之间的互不信任就可以破解了，也是符合法律规定的一个做法。

我是家子，十年法律人，您的点赞、评论、关注都是我继续答题的动力！

谢邀。

本人因工作的关系，接触到一些这样的案例。一般情况下，将房屋抵押贷款的大多为经商或暂时资金周转困难的人，当然也有个别的是抵押赌博或者替他人担保的人。

房屋一旦抵押出去，通常都会到房屋管理部门进行抵押登记，走正式流程。

1、 与抵押权人之间关系。既然已经抵押，想要将这套抵押的房屋转卖，是要征得抵押权人同意的，否则，即使卖掉，也无法顺利过户。与抵押权人达成一致意见卖掉是最好的方式，但是，一般情况下，抵押人想要高价出售，这就会导致一段时间内房屋无法顺利找到合适的买方，而抵押权人往往不会有如此的耐心等待，通常会一纸诉状起诉到法院，要求走法院司法程序解决。

2、 与其他债权人之间关系。房屋通常设有一次抵押，如果有银行贷款的会有两次，很少出现三次情况，那是因为，经过两次抵押的房子，已经没有多少剩余价值了，即使抵押三次，一旦拍卖，第三个抵押很难会得到拍卖款。这时候，其他债权人往往得到相关消息，使卖房不能顺利进行。

基于各种原因的存在，使得抵押房大量涌入法院，有的会在诉讼中达成一致的调解意见，当然，达不成最终进入拍卖程序的无非就是时间会拖长。

我们有个误区，认为法院拍卖的房子价格低，实际上，在主城区或者市中心的房子即使拍卖，价格也与市场价基本持平。

最后，顺利拍卖的房款会进入到法院，购买拍卖房的人拿着法院裁定去房管部门过户，起诉的人到法院拿款即可。

说说杭州的情况吧，杭州限购，要有户口或社保两年才有购房资格，单身买一套，家庭买两套。

但法拍房不限购，所以想要投资杭州房产又没有购房资格的会考虑法拍房，而事实也是，法拍房有不少成交价高于市场价。

1.房子很多都是按揭房，要卖房还要掏钱把房子解除抵押，有那笔钱就不会走到法院拍卖那一步了。

2.有人说可以找过桥资金，但利息高，走到法拍地步大部分都有多头债务，别房子刚解除抵押，又让其它债务人冻结了，还背上过桥高利贷。

3，很多法拍房这样，比如A按揭一套房子100万，首付了30万，在B银行按揭，结结三年后房子值150万了，A做生意欠100万欠C的，还不了，C上法院起诉只查到A有一套房子。A有办法脱困吗?，除非再去借近70万，还掉银行，把房子拿到，再卖房子卖150万，还掉借的70.万，用还给C的80万，但这是一般人那个会相信他?那能保证A借了70万不会去干其的，保证A拿到卖房150万不去跑路。基本无解，结果房子拍130万，还掉银行的，扣掉乱七八糟其它给C了。