手上暂时没有钱全款买房，让中介借钱给你全款买房，产权交易后把产权抵押给银行，银行再放款给你，再把钱还给中介。

这个流程是二手房交易中常见的问题。卖家不接受买家按揭买房，而买家(也就是你)暂时资金有困难或者不愿意全款买房，为了达到交易的目的，就得找一个第三方的资金来帮助买家暂时垫付购房款，从而达到卖家需要买家全款购房的目的。这种交易流程如下图：

为什么会有这种交易流程呢？这种交易有什么样的风险吗？这里谈谈我的观点。

为什么会有这种交易流程

这是为了在买卖某一方有资金困难的时候，由第三方垫资，解决某一方资金不足的问题，从而达到交易的目的。

一般来说，二手房交易有两种情况需要第三方垫资：

1、买家没有钱全款买房。比如业主由于某些原因，需要急着卖这套房来解决他的某个困难，在这种情况下，由于按揭贷款需要审核买家的贷款资质，银行放款也需要等待时间，而业主又不愿意等待，业主就会要求买家支付全款来买房。比如题主自己的案例，就是这种情况。

遇到这种业主急需用钱，房价一般都会比较便宜，买家也心动，但是，买家没有那么多的资金来全款买房，怎么办？为了达到交易的目的，买家就需要第三方来垫资解决业主急需全款买房的条件。

第三方垫资，有可能是第三方的金融公司，也有可能是第三方的个人，你这里遇到的第三方，就是中介公司来垫资。

2、卖家产权证抵押在银行，买家不愿意为卖家赎证。

如果卖家的产权证抵押在银行，而买家不愿意用首付款来为卖家把在银行的产权证取出来，为了达到交易的目的，卖家就需要第三方公司或者个人来为其垫资，把卖家在银行的按揭贷款还完，把产权证从银行取出后，再产权交易。

这两种情况，题主是遇到的是第一种，卖家要求买家全款支付，买家找的中介公司来暂时垫资。产权交易过户后，买家把房产再抵押给银行，把从银行抵押的贷款，再还给中介公司(看看上面的图片)。

有什么样的风险

只要交易顺利，就不会出现风险。

出现最大的风险是，卖家的产权会不会有问题，如果产权有问题，达不到交易的目的，垫资的一部分钱，怎么收回就成为风险。

中介公司只要把前期的产权调查好，评估没有风险或者风险比较小，那就可以继续交易，垫资的风险就比较小。

另外，买卖任何一方需要垫资交易，一定要找中介公司居间交易，以便降低其交易风险。

如果你对交易比较熟悉，能够把控风险，买卖双方可以直接交易；如果你是菜鸟级的，对房地产交易的风险一无所知，那你最好找中介公司居间交易，不要因为节约一些居间服务费而冒巨大的交易风险。

垫资抵押交易有何弊端

你这种垫资交易是全款买房再做抵押贷款，比正常的按揭贷款利率要高，解决的办法是可以直接做按揭贷款。

比如说，我是重庆的，重庆抵押贷款的利率比正常贷款的利率要高10%左右，正常贷款的利率一般上浮5%～10%，而抵押贷款有可能是15%~30%。当然，这利率是根据不同的银行和你自己的资质来决定，有些城市可能也不一定有这么高。

利率要高出10%，就增加你的还贷成本，有不有办法直接做按揭贷款，不做抵押贷款，从而减少还贷的成本呢？当然有。

业主要求买家全款购房，其目的就是要早一点收到卖房的钱；而你这里，中介公司愿意借钱给你全款买房，也就能达到卖家需要买家全款买房的目的。

假如在这个案例中，中介借钱给买家全款买房，为了减少按揭贷款的还贷成本，不做抵押贷款，直接做按揭贷款，一般的步骤如下：

①、中介借钱给买家全款买房；

②、买家向银行申请按揭贷款；

③、买家得到中介公司的垫资后，银行的按揭贷款审核也通过了，就可以和卖家签定买卖合同；

④、买卖双方产权过户；

⑤、产权过户后，买家把产权抵押给银行；

⑥、银行收到产权抵押后，放款给卖家；

⑦、卖家收到银行的房款，要把按揭的贷款还给中介公司。交易流程如下图：

这里有一点要做特别的说明，由于买家是全款购买，而买家向银行做的按揭申请，贷款也是放给卖家的，这里就导致卖家收到两次按揭贷款的金额。

因此，银行的按揭贷款应该还给中介公司，是中介公司为买家垫资购买的这套房，最后银行的放款，应该归还给中介公司。

这里就存在一个风险：如果卖家不把银行放的按揭贷款归还给中介公司呢？

为了避免这个风险，中介公司应该直接收取卖家在按揭银行办的银行卡并修改密码，并且把卖家的身份证和户口本暂时保管，以避免卖家用身份证或者户口本对按揭收款的银行卡挂失，补办银行卡而带来的风险。

在交易的过程中，你也可以用其他方式，来回避这一风险。

从以上几点分析来看，你的这种购买二手房的交易，是二手房交易中典型的第三方垫资交易，只要把控的好，是不存在交易风险的。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

请记住做任何事都是存在风险的，无非是大和小的区别，题目中的风险当然也有，而且还不小，随便给你举三个。

一、操作不透明的风险

这个过程中有许多环节都有可能存在操作不透明的风险。中介既然说是帮你全款买房，必然要跟你签一份全额借款的合同，拿到你的身份证复印件甚至原件，这里就有不少可以操作的地方了。

比如借款合同中的金额是空着的，却让你把字先签了，这样一来，假如之前口头说是借你100万全款买房，而合同中后来填写成200万，实际只借你100万，那你买房抵押之后，还要多欠中介100万，你还的就不光是银行贷款了。

再比如中介万一并不是自己出钱帮你全款买，而是以你的名义向高利贷公司借来的钱，你在懵懂中只知道签字了，后续高利贷来找你追债，责任就跟中介无关了，但中介还可以从中拿到回扣。

二、房产价值认定的风险

中介说帮你全款买房，比如是100万，如果确实能买到，那么说明市场价格就是这个数，但等你买到房子去银行办抵押的时候，银行也是按市场价格来做评估的，那最多也就贷给你70万，你会欠中介30万，分期来还，这部分必然利息会远高于银行，而且合同中肯定有相关约定。

还有一种情况，那就是中介帮你全款买到的房子，实际上是中介自己囤积了很久的房子，当初可能30万收来的，告诉你现在值100万，实际市场价格可能80万能买到。

三、中介要钱又要房的道德风险

因为中介不可能平白无故拿全款帮你买房，所以必须首先有一份你们之间的借款合同，声明这笔钱是用来帮你买房的。

当后续操作正常完成之后，过了几年，房价上涨了，原来值100万的房子现在可以卖200万了，中介手里那份合同就有了用武之地。他完全可以向法院起诉说你买房子的钱是他出的，只是用你的名字买下的而已，实际上房子是他的，要求你腾退或者补偿房款给他。他可以以此获取额外的收益。

注意，现实中有很多亲戚朋友熟人之间借名买房的情况，最后不少都会经历这样一场官司，因为或者有借款合同为凭，或者有银行转账记录为证。这就属于道德风险的范畴。

最后再说一句，无利不起早，好好想一想，中介帮你全款买房而不求利这种好事，凭什么会摊在你头上呢？中介都是活雷锋？最好不要做这样的白日梦。

对于你来讲，风险一定会有的，而且购房成本也比按揭贷款增加不少。

当初我买二手房的时候，本来想做按揭贷款的，但是房东一定要全款支付，而中介公司说也可以，他们先付过去然后我再办完手续后把房子抵押贷款还给中介公司，就跟你说的情况一样一样的，但是我觉得与其让他们帮我先付款还得加一部分高额过桥费，还不如自己去银行直接用另一套房抵押贷款呢！

当时的按揭贷款最低可以做到八五折一般都可以九折搞定，而消费贷款或者经营贷款是在基准利率的基础上上浮百分之十到二十。这样算下来差不少钱呢！当时还可以贷款出来用到买房上面，现在肯定是不行的了，所以你买房办好过户再抵押贷款的话是有一定难度的，就算中介公司帮你疏通贷款下来，不定哪一天银行清查整治的时候会出问题，到时让你马上还贷不知道你是不是有这笔钱还上？！如果没有就麻烦了。

还有就是假如他借钱帮你买下来了，你的房子贷不下款来怎么办？那笔借款每天都在不断产生利息，如果成了高利贷岂不是你的风险？虽然说中介公司跟银行熟悉，但是毕竟做不了人家的主啊！

所以风险还是有的，就看你怎么把握了。如果可以还是建议你做按揭贷款的好，安全又划算。

手上暂时没有钱全款买房，让中介借钱给你全款买房，产权交易后把产权抵押给银行，银行再放款给你，再把钱还给中介。

这个流程是二手房交易中常见的问题。卖家不接受买家按揭买房，而买家(也就是你)暂时资金有困难或者不愿意全款买房，为了达到交易的目的，就得找一个第三方的资金来帮助买家暂时垫付购房款，从而达到卖家需要买家全款购房的目的。这种交易流程如下图：

为什么会有这种交易流程呢？这种交易有什么样的风险吗？这里谈谈我的观点。

为什么会有这种交易流程

这是为了在买卖某一方有资金困难的时候，由第三方垫资，解决某一方资金不足的问题，从而达到交易的目的。

一般来说，二手房交易有两种情况需要第三方垫资：

1、买家没有钱全款买房。比如业主由于某些原因，需要急着卖这套房来解决他的某个困难，在这种情况下，由于按揭贷款需要审核买家的贷款资质，银行放款也需要等待时间，而业主又不愿意等待，业主就会要求买家支付全款来买房。比如题主自己的案例，就是这种情况。

遇到这种业主急需用钱，房价一般都会比较便宜，买家也心动，但是，买家没有那么多的资金来全款买房，怎么办？为了达到交易的目的，买家就需要第三方来垫资解决业主急需全款买房的条件。

第三方垫资，有可能是第三方的金融公司，也有可能是第三方的个人，你这里遇到的第三方，就是中介公司来垫资。

2、卖家产权证抵押在银行，买家不愿意为卖家赎证。

如果卖家的产权证抵押在银行，而买家不愿意用首付款来为卖家把在银行的产权证取出来，为了达到交易的目的，卖家就需要第三方公司或者个人来为其垫资，把卖家在银行的按揭贷款还完，把产权证从银行取出后，再产权交易。

这两种情况，题主是遇到的是第一种，卖家要求买家全款支付，买家找的中介公司来暂时垫资。产权交易过户后，买家把房产再抵押给银行，把从银行抵押的贷款，再还给中介公司(看看上面的图片)。

有什么样的风险

只要交易顺利，就不会出现风险。

出现最大的风险是，卖家的产权会不会有问题，如果产权有问题，达不到交易的目的，垫资的一部分钱，怎么收回就成为风险。

中介公司只要把前期的产权调查好，评估没有风险或者风险比较小，那就可以继续交易，垫资的风险就比较小。

另外，买卖任何一方需要垫资交易，一定要找中介公司居间交易，以便降低其交易风险。

如果你对交易比较熟悉，能够把控风险，买卖双方可以直接交易；如果你是菜鸟级的，对房地产交易的风险一无所知，那你最好找中介公司居间交易，不要因为节约一些居间服务费而冒巨大的交易风险。

垫资抵押交易有何弊端

你这种垫资交易是全款买房再做抵押贷款，比正常的按揭贷款利率要高，解决的办法是可以直接做按揭贷款。

比如说，我是重庆的，重庆抵押贷款的利率比正常贷款的利率要高10%左右，正常贷款的利率一般上浮5%～10%，而抵押贷款有可能是15%~30%。当然，这利率是根据不同的银行和你自己的资质来决定，有些城市可能也不一定有这么高。

利率要高出10%，就增加你的还贷成本，有不有办法直接做按揭贷款，不做抵押贷款，从而减少还贷的成本呢？当然有。

业主要求买家全款购房，其目的就是要早一点收到卖房的钱；而你这里，中介公司愿意借钱给你全款买房，也就能达到卖家需要买家全款买房的目的。

假如在这个案例中，中介借钱给买家全款买房，为了减少按揭贷款的还贷成本，不做抵押贷款，直接做按揭贷款，一般的步骤如下：

①、中介借钱给买家全款买房；

②、买家向银行申请按揭贷款；

③、买家得到中介公司的垫资后，银行的按揭贷款审核也通过了，就可以和卖家签定买卖合同；

④、买卖双方产权过户；

⑤、产权过户后，买家把产权抵押给银行；

⑥、银行收到产权抵押后，放款给卖家；

⑦、卖家收到银行的房款，要把按揭的贷款还给中介公司。交易流程如下图：

这里有一点要做特别的说明，由于买家是全款购买，而买家向银行做的按揭申请，贷款也是放给卖家的，这里就导致卖家收到两次按揭贷款的金额。

因此，银行的按揭贷款应该还给中介公司，是中介公司为买家垫资购买的这套房，最后银行的放款，应该归还给中介公司。

这里就存在一个风险：如果卖家不把银行放的按揭贷款归还给中介公司呢？

为了避免这个风险，中介公司应该直接收取卖家在按揭银行办的银行卡并修改密码，并且把卖家的身份证和户口本暂时保管，以避免卖家用身份证或者户口本对按揭收款的银行卡挂失，补办银行卡而带来的风险。

在交易的过程中，你也可以用其他方式，来回避这一风险。

从以上几点分析来看，你的这种购买二手房的交易，是二手房交易中典型的第三方垫资交易，只要把控的好，是不存在交易风险的。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

我是法律微言，关注我，有问必答，无偿普法！明确回答你：

1.这种情况用中介术语叫做店垫资，用法律术语叫做借贷；

2.垫资就是没有全款的能力，中介有，那么就替你出钱买房，然后等房子下来之后，你用抵押的钱还他；

3.这里面有三层法律关系，一层是中介借给你的借贷法律关系；一层是你拿着中介的钱去买房的房屋买卖法律关系；一层，将房子抵押给银行的法律关系。

那么在这三层法律关系中，有什么风险吗？法律微言一一分析：

其一，中介借替你出资。

中介替你出资，是将巨额资金借给你，是基于对你的信任，在这层法律关系之中，借贷人是要承担风险的，而你是拿了中介的钱，只是背负了还贷的义务，不存在什么法律风险。

当然，如果你借了不愿意还，对方肯定会起诉你的，这时候你要承担诉讼的法律风险。中介既然敢这么干，肯定是充分评估了自己的法律风险，所以，如果到了它起诉你的地步，你败诉的几率很大很大，还要为此承担诉讼费用、执行费用、保全费用，甚至是对方的律师费、误工费等等；

其二，你全款买房

全款买房，如果你买的是现房，那么其中的风险很小，基本上付完款就过完户了。如果你买的期房，最好是大开发商开发的项目，这样基本不会有烂尾的风险，你也能顺利的拿到房子。中介垫资的行为，一般不会出现在买期房的过程中，因为期房的不确定性因素太多，万一房子黄了，中介借出去的钱，可能就收不回来了，所以，一般垫资出现在房产证已经下来，而且十分明确的情况下。

其三，抵押给银行

房子抵押给银行，风险也是很小的。相当于你从银行贷款出来，也是银行把钱方给您，法律风险在银行，当然银行不像中介，它必须见到确定的差不多等价值的抵押物，才能房贷给您，你的信用，只是银行参考的一方面，现实的实物，才是他们决定房贷给你的根本原因。

所以，如果银行决定房贷，那么说明的你的房子的价值是很好的。你拿了银行的贷款，转头还给了中介，这样你和中介之间的借贷法律关系就归于灭失，剩下的就是你和银行的借贷关系。此时，中介已经完全退出了垫资买房的整个流程，置身事外了。剩下的就是你慢慢还贷的过程。

总结，所以，整个环节，最为重要的一环，就是你买的房子的权属是否清晰，如果你买的房子没有什么问题，那么整个流程都没什么问题，也别谈什么风险。

我是法律微言，持续创作法律领域，关注我，留言或者私信，有问必答，无偿普法！

朋友们好！

这样做，你的风险有三个。一个是你抵押贷款的利率会更高，中介费也会比你自己贷款买房高的多，还有就是房产自身可能存在一定的风险。下面来分析一下。

你的抵押贷款利率会更高

第一风险就是，你的抵押贷款利率会更高。你的资金风险不大，但是你将付出更多的中介费和更高的贷款利率，也就是说你将会付出更多的购房成本。

中介帮你全款买房子，然后房产过户给你以后，房产就是二手房了，中介帮你再到银行进行抵押贷款把钱借出来，然后借钱给中介公司，然后中介公司把钱拿到手以后，中介公司钱回到手里了，这样房产基本上就跟中介公司无关了。

这时候，房产是你的，贷款也是以你的名义借的。房产过户给你以后，你再贷款的时候，这个就算是二手房抵押贷款了，年利率肯定会比你自己买新房抵押贷款稍微高一些。

可以看出来，你的抵押贷款利率会更高，你还款的金额也会更高。

因此，你的风险就在于你还款的金额更高。

中介费花的更多

第二个风险是你的中介费将花的更多。中介这样做，就是为了多赚钱。中介全款帮你买房子，然后过户给你，你再到银行办理抵押贷款手续，然后贷款批下来把钱还给中介。

这样一个流程下来，中介肯定能够赚到很多的中介费用，一个是帮你买房子的相关费用，还有房产过户的中介费，还有到银行办理抵押贷款的中介费等，这些费用下来，肯定会比你自己到银行贷款买房子付出的费更高的多。

因此，中介这样帮你全款买房子，就是要多赚你的中介费。

你的风险就是要付出更多的中介费。

房产自身的风险

在买房前，一定要确保房产自身没有风险。在中介办理全款买房之前，一定要亲自多看几次房产，包括上下楼都要看一下，确定房产就是自己想要的房子，这一点是非常关键的。

而且，中介全款买房，然后再过户给你，这时候房产是否是精装修的，是否有保修的问题也一定要搞清楚，这样就能够尽可能的避免风险。

确定买房前，房产上下楼都要看一下，看看是否楼上楼下都有人住，看看离电梯的位置远近，以及房产是否朝阳，是否有其他的问题等。

在确定买房前，一定要确认房产本身没有问题。一定要确定住房产的楼层和单元号，包括房产的户型图等信息。

因此，房产自身的风险一定要特别注意避免。

综上所述，在这个过程中，你的风险主要是以下三个，第一是你肯定会比自己贷款买房付出更多的中介费，第二你会付出更高的贷款利率，还有一个房产自身的风险。

感谢阅读！

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其实这就是中介垫资卖房的一种典型操作模式。

其实题主的描述中有些是不太清晰的，比如“借钱非中介公司”的问题。其实那并不算借，应该算是你还给中介的钱。

之所以会出现这种相对复杂的购房流程，主要原因就是在二手房交易中买房者没有能力全款购买，而卖房者不是开发商，肯定想要一次性收回全部房款，并不愿意和买房者有过多的纠葛。这时候中介就起到了一个很好的衔接作用，首先一般中介都有一定的垫资能力，而且这种交易方式中介可以收取更高的佣金。

具体的操作方式：

【1】买房、中介方、卖房签订三方协议。

【2】由于买房支付房屋的首付款，再有中介方垫资房屋贷款部分。

【3】卖房获得全部房款后将房屋转让给买房。

【4】买房将房屋抵押给银行获取贷款，贷款直接划入中介方账户。

【5】银行放款后，三方协议全部执行完毕，买房正常向银行还款即可，房屋的产权属于买房所有。

备注：一般情况下中介方都会收取买房一定的押金确保买房按约定执行交易，也会以前审核好买房的征信及贷款资质，确保买房可以顺利办理下来贷款，同时中介方也会收取一定的垫资费用，房屋的其它相关费用以三方签订的具体协议为准。

这种操作模式一般情况下风险很小。

只要找寻一些正规的中介公司进行操作，这种交易方式是相对比较稳妥的。中介无外乎也就是赚钱相应的中介费和垫资的佣金，相关的协议内容也会明确地规定好未来房屋的产权归属问题。如果实在担心可以考虑咨询一下当地的律师机构，以确保你所签订的协议没有任何的瑕疵。

以上个人意见仅供参考。

您好，我是上海微办税，感谢您的提问。

我们先来看看，两个全款（垫资）买房再抵押的案例：

今年受益于信贷对小微企业的扶持红利，购房按揭贷款的利率和额度在经营抵押贷面前都不占优势，选择全款买房再抵押还垫资的案例比比皆是，下文就记述了两个典型案例。

案例一：第一套房先做银行二次抵押，再加上短期借款，全款买入一套四房。

改善居住条件是每个中产阶层的梦想，张君（化名）也不例外。

张君是一家上市公司的中层管理人员，十几年前，他毕业于某所985院校，大四实习时就在如今的单位，由于业务能力突出，被部门领导直接聘用为全职，也早早就解决了落户上海的问题，然后一路顺利升职加薪。

在工作两三年后，小有积蓄的张君准备买房了。恰逢“五一”黄金周，上海展览中心举办房展会，比较了几个楼盘后，在当时的郊区（现在已成为城市副中心）买了一套一手房。五年后，张君用这套房置换了一套三房，目前市值700多万，还有120万贷款没结清。

如今的张君已经是两个孩子的父亲，一个上小学，一个幼儿园，他们俩都在离家八九公里远的郊区的私立学校读书。张君有意再买一套离学校两公里以内的房产，而且孩子的同学圈子也都在那里，方便孩子锻炼社交技能。

需求由此确定了：适合一家四口加上全职阿姨居住的四房，总价1200万左右。对于自己越来越远离市区的现状，张君坦言道：“心里肯定是有遗憾的，但面对现实也要妥协，不能强行为了地段而牺牲舒适性，也不能让孩子从小就有局促感。”

张君夫妻的月供偿还能力非常强，但是依然为首付发愁。“上一次置换是下下策，那套房现在已经翻了五倍了，如果当初知道有抵押贷款融资，把那套房留着，资产会多许多。”他喟叹道

虽然他们俩手上有不少积蓄，可是二套房首付要七成，意味着要筹集840万首付，还是强人所难。何况，两个孩子就是动力十足的碎钞机，不留一点备用金在手上，实在是没有安全感。

于是在朋友的介绍下，张君找到了本尊咨询融资+购房方案。

很显然，第一套房是可以进行二次抵押的，问题是怎么操作才能顺利把资金用于购房。

如果是用抵押贷款筹集首付，后面的按揭贷款就面临拒贷；如果是全款再抵押，又面临要一笔过桥垫资的额外费用。

很显然，再次二套按揭的弊大于利：

1.如果不像被拒贷，只能选择离婚，一方净身出户，或者二押暂不放款，再找一笔过桥资金付首付，等按揭放款时同时放二押还过桥。（见《贷前规划篇—融资贷款和购房按揭的衔接》）

2.二套按揭的利率比抵押贷款还要高，根据LPR计算的二套利率是5.45%。

本尊给张君做了详细的贷前规划，可以确保成功率，以及节约时间，减少过桥成本。

1. 首先和二押银行沟通好，先查询房产白名单，做征信评级，达标后开始转让公司。
2. 由于银行政策规定，注册公司来不及，直接购买（转让）一家注册时间已达半年以上的公司，市面上有很多干净的公司。（见《手把手教你怎样转让一家放心的公司》），同时规划经营性流水。一到两周后，可以拿到营业执照。
3. 审批到放款三周以内，同时确定房产标的，计算好小贷公司垫资金额500万。
4. 过桥垫资成本为万七/天（现降至万六了），预计时间为三周至一个月（从产证出来到抵押贷款放款），如果按一个月计算，为500万乘以2.1%，105000元。
5. 全款抵押的操作提前开始准备资料，签申请表，开基本户，下户拍照，一切就绪就等产证出来提交审批。
6. 最关键的是，预算不能按照顶足七成贷款推算，要留出审批降成的余量，这些理念深得张君的认可。

最终，我们给张君审批的额度为按照市场价格1250万的65成，而张君的实际成交价为1200万，合同价是做低到了900万。

时间轴为：

2019.7.22日签二次抵押申请，8.8日批复，8.23日放款（客户自己原因需要晚点放），8.23日从小贷公司处申请垫资，8.26日放款，当天和上家过户，8.28日提交全款抵押的材料（除产证），8.29日出产证，提交正式审批，中途补充了材料，9.9日出批复，9.11日办抵押，9.19日放款，当天还小贷公司过桥垫资款。

整个贷款过程虽然紧张，但是张君心中不慌，他说：“虽然我自己第一次用这种方式贷款买房，但是在本尊的经验里，已经这样操作很多次了。本尊和其他贷款中介最大的不同是，帮我在贷款前就按照银行的规则来规划，这样即使一家银行不能办，我还能有其他备用方案。”

案例二：有首套资格，却不办按揭，而用全款买入。

王华（化名）是一名刚工作两年的公务员，还没有女朋友，但受到周围人的熏陶，认为越早买房越好。他说：“如果不买房，大部分的工资也莫名其妙就花光了，现在我是通过买房强制自己把钱留下来还贷，我是很看好未来的上海楼市前景的”。

在购房方案上，他有首套购房和首套按揭资格，可是他不想把首贷资格用完。对于这一点，王华的思路很清楚：“我以后结婚肯定还是要买房的，这套小房子只是过渡，那我首套用在这套上面太浪费了。”

王华的需求是：购买一套250万左右的小房子，房龄较老，面积较小，地段不错，租金较高，不用自己的首套按揭指标，婚后肯定要置换大房子，还有首房首贷资格。

因此他找本尊咨询最佳方案：

1. 他不想做首套按揭，全款抵押最合适。
2. 考虑到他是公务员，绝大部分银行不能做为经营贷主贷人。
3. 通过排除法，只有消费抵押，以及父母当主贷人做经营贷，这两种方案。
4. 消费抵押产品不够好，也排除掉；王华父母亲才55岁，可以注册公司做经营贷。
5. 父母注册新公司即可办理（不用来上海），因为属于老破小，用排除法筛选出这款产品，6.027%20年，65成。
6. 全款资金自己有一部分，剩下的找小贷公司垫资150万，预计需要三周时间。

最终，我们按照市场价格250万帮王华申请了65成，整个申请到放款流程仅仅两周多，完全超出他的预期。

为什么要全款买房再抵押

最根本的原因是：认房又认贷的限购政策。

在深圳购房，只要有按揭贷款记录，都算二套。在深圳购买二套，未结清是7成首付，结清是5成首付。首付压力过大，挡住了大部分刚需和改善的群体。而通过垫资全款买房然后抵押，可以把首付资金减少到3成甚至2成。也就是我们常说的，7改3，5改3。因为抵押属于信用类贷款，按揭属于住房类贷款。

贷款结构

例如，以首付7改3为例。

首付7成减低成了首付3成，意味着银行贷款7成。银行7成资金发放通常有两种形式：

A.7成抵押贷（主流）

B.5成房贷+2成抵押贷

通常情况下，普遍操作性的是A方案，以下讨论的以纯抵押贷（不含房贷）资金结构的全款抵押流为主。

全款垫资买房再抵押的优势

1.首付资金只需准备3成，告别5成，更无需7成

2.不受新版征信（显示共同负债）影响

3.可按计税价过户，税费比正常按揭税费低，并且省去了赎楼费。

3.自由选择还款方式、轻松降低月供、十年先息后本，等额20年，月息4.1－5厘，年化4.8-6%

4.交易周期短，节省时间效率高

5.全款购房谈价优势大

6.不占用贷款名额，以后卖掉还是首房首贷；

全款垫资买房再抵押的劣势

1.垫资成本。一般需要三方公司垫资或个人拆借，会产生一定的额外成本。目前垫资行情是100万/800天，一般正常标单情况下，使用2-4周左右。

2.贷款年限短。抵押贷相比按揭贷款，年限一般是5-10年先息后本或20-25年等额本息，不如按揭的30年。（部分银行需要到期后过一次桥，部分不需要过桥）

3.利率相比房贷而言，整体稍微高一点。按揭房贷年化4-6%；抵押贷4-8%

4.需要先预审资质再购房。这一步很重要，如果不做预审，可能会产生当购房后，银行贷款下不来或者成数不够，导致资金周转时间延长，所以就需要专业靠谱的人去操作执行。

5.需要提前名下有公司或购买公司

如何操作

基本流程说明

1.垫资预审、抵押预审

最终要用抵押贷款还掉垫资，所以垫资和抵押要同时做一下预审批，以保证最后抵押贷款可以还掉垫资贷款。

2.网签之后要做借款公证

垫资公司有的会临时收走客户的身份证和银行卡，并做好借款公证以降低违约风险。

3.购房账户进行资金监管

首付款是打到客户在银行的资金监管账户，并冻结，保证了购房人的资金安全。

4.过户

垫资款是在过户当天打给客户的，要求客户实时垫资款打给卖家。这样做是为了在买房这个场景中控制资金的实际用途，保证资金的安全。

5.出产证后办理抵押归还垫资款

在深圳，从过户到出产证的时间大概在一周内，正常情况下办理抵押贷款的时间是3-4周。

注意事项：

1.公司

做经营性抵押贷款有公司非常重要，是申请银行贷款的首要条件。

那是新注册公司还是直接购买公司呢？

一般建议一年内需要用到公司的直接购买，一年后用可以新注册。备注：目前新注册公司很麻烦，地址抽查很严格，没有真实的场地证明很容易被驳回。

购买公司时，把控公司风险方面，也比较重要，需要注意：

1.查清楚公司的工商及税务信息

2.尽量选择无对公账户的空壳公司

3.亲自去工商局陪同股转，查看股转协议

4.找对代理人可以忽略以上三条

2.登记价和评估价

登记价是在国土局的实际交税价，评估价是评估公司对房产价值的评估值；

在全款抵押中，写低成交价可以避税，写高评估价可以多贷款；但鱼和熊掌不一定可以兼得；有部分银行针对刚过户的房子只能按照登记价去贷款；所以一般来说，成交价低于144平豪宅线的房子，建议写高登记价，税费成本较低，且能匹配更优质的贷款；高于144平豪宅线以上的房子，适合写低登记价；

3.流水

对公流水比较麻烦，涉及到税务，可以不用走。个人流水可以走大点，年进账最好是贷款金额的2倍，这样的流水能符合大部分银行的要求。

流水小的也无大碍，毕竟银行看还款能力的同时也会注重抵押物，有较强的沟通空间。

成本精算

最终结论：

全款抵押的增加的额外资金成本主要是垫资成本和贷款服务费，合计5.5%左右，但是在实际购房过程中全款买房还能省掉部分增值税，赎楼费，砍价优势。实际综合，额外成本算下来是会低于5.5%。

全款抵押贷更优的情况

资金有限，但又不想错过行情，也不想用掉首房首贷名额

短期投资（3-5年）

按揭更优的情况

长期投资

刚需长期自住

全款抵押可以解决很多非首房首贷下的投资杠杆问题，为广大投资者降低首付比例，有更多选择的空间，合理的权衡入手时间和购房资金成本，进可攻退可守，游刃有余。但是通常情况，流程偏复杂，需要专业经验和靠谱的团队协助操作。+加我关注，了解更多财税资讯与新闻热点。

看上去挺聪明，其实傻的不能再傻了。这就借用红楼梦中的一句话，“机关算尽太聪明，反误了卿卿性命”。为啥最后一定是苦不堪言，或者后悔的痛哭流涕呢。哎，这个逻辑环节虽然看起来是圆满的，但其中每一步风险都很大，结合在一起就形成了一个最大风险的发生。

1.我们细看看，购房人最后要面临多大的资金压力？将房产抵押给银行进行借款归还中介公司，但是银行抵押借款一般最长为5年。5年后提着我能筹集这么大一笔钱归还银行贷款吗？如果不能归还，那么将面临银行将房子收回的风险。同时即使有房子抵押给银行，银行同样要审核借款人的还款能力，银行可不想收房子，银行只想如期收回本息和，如果还款能力不够，即使有房子，银行也不会接受抵押借款。明白了吗？

2.为了一套房子，因为自己不愿意付首付，结果用了抵押借款，需要去归还抵押借款利息，这个利率一般来说，都在8%以上。而这种神操作，让购房人丧失了房屋按揭贷款的申请资格，而房屋按揭贷款和公积金贷款是人生中能借到的利率最低的借款，那商贷每个月也差不多需要承担年化5%的贷款利率，公积金贷款只要3.85%。房屋抵押贷款一般贷款利率怎么都要到8%，这么一算，年化利率差了3%以上，长达20年到30年啊，如果是100万，要多付60-90万啊，这才是真傻啊！而且长期能付得起吗？

3.在未付给中介任何钱款之前，中介愿意冒着资金风险，以题主的名义给题主买房吗？万一后面题主无法抵押得到全款，那拿什么资金去归还中介公司呢。此时房子名字是在题主名下，产生纠纷，中介只能同替主打官司。仅仅为了中介服务费，中介愿意冒这么大风险吗？

4.即使是全款买了房子，再抵押给银行之后，也无法拿回全款，因为银行抵押一般会打折进行抵押放款。打折比例大约是在八成，那么题主还得必须自筹20%才能将全款归还给中介公司。在此情况下，题主有这么多钱去筹集吗？

其实在过去房地产高潮的时候，曾经有过这么样的操作。有人拿出首付部分，进行购房，之后待半年或一年一年后，房地产价格上升后，重新将房产进行评估，做第2次转贷款。将多出来的贷款余额又进行购房。这么往复进行，最后通过高负债比例、高杠杆获得多套房产，博取房产上涨的资本溢价。但是稍有不慎，将会亏的一身债务。

这才是真正自寻烦恼，做“房奴”呢！

德先生讲金融和理财，由专业变得通俗。让我教你怎么看透金融逻辑和理财中的所有门道。觉得好关注我！再多点点赞。

中介帮你买房，你借钱给中介干啥？

我理解中介，有卖房的在那登记，有买房的在那提供的信息，中介帮助联系卖房的与买房的见面，促成买卖交易成功，从中收取一定佣金的公司。也有的卖房的，委托中介卖房，比如卖房的房屋卖价是100万元，中介把这套房以120万元卖出，从中获得20万元差价。但中介不是房屋产权人，卖房的房主与买房人才是房屋交易，实现产权过户的主体。

你全款买房，你没有那么多钱，在中介联系好，达成房屋买卖协议后，买卖双方持身份证，卖方持产权证到不动产产权登记中心，在办理手续过程中，你可将向银行贷款购房款比如100万元，通过不动产登记中心约定的第三方，转入第三方帐戸。产权登记中心看到你己把买房款存入第三方帐户，给你办理过户手续，实现产权转移。存入第三方帐户的买房款转入卖房者帐上。在不动产产权登记中心监督下的第三方，存入转出买房卖房款，是完全可靠，没有风险的。

而把从银行贷的买房款，在没有到不动产登记中心，办理房屋产权转移过户手续的情况下，把买房款存入中介帐户是有风险的。因为中介只负责联系买卖双方，而不对购房款的风险担责。中介不是产权人，为啥把购房款转入中介帐户？

现在好多中介又是直接卖房的公司，是卖房的产权人，你是买房人就可以把购房款转入中介的帐户。也是到不动产登记办理产权转换，过户手续，同样通过不动产登记中心指定的第三方转帐，把购房款转入中介帐上的。

总之，在不动产登记中心办理过户手续，通过指定的第三方转帐无风险，因为此第三方受登记中心监管。登记中心看到第三方把购房款存入卖房人帐上，同时办理过户手续，一点风险没有。否则会出现交了买房款，却收不到买房子的产权证书，也沒房子钥匙。卖房的把产权证书过户给购房者，钥匙交出，却收不到卖房款这种风险。

这种风险是存在的，前些日子有答友就遇到这个问题，给自己带来了烦恼。为避免风险，应该吸取教训。

在回答你这个问题之前，我先问你另一个问题，中介凭什么要帮你全款买房，他们真的有那么好心吗？天上不会掉下馅饼，小心掉进中间的坑里面去。

我先来给你分析一下这里面存在的几个风险点。

第一、费用高

中介帮你全款买房，然后再抵押给银行，你不仅要还银行的贷款，还要还中介的贷款。

从你问题的描述来看，你应该是连首付都拿不出来的，所以才找中介。如果你能够拿到首付，你就不需要找中介了，直接去银行贷款就行了，这样不仅费用低，而且手续也很方便。

既然你连首付都拿不出，需要中介给你全款买房，那你就必须支付两部分的费用。一部分是首付的贷款，一部分是银行抵押贷款。因为考虑到中介帮你全款买房之后，你能够从银行抵押到的贷款不可能是全额贷款，最多只能贷70%，这意味着你还要向中介偿还30％的首付贷款。

比如中介付了100万帮你买了一套房，然后再拿去银行抵押，最多能从银行抵押到70万块钱，那么剩下的30万块钱就需要你自己慢慢还给中介，而这些中介的贷款利息应该是比较高的，保守估计一个月的费用至少达到1.5%以上，相当于30万块钱一个月的利息就有4500块钱。

除此之外你还要给中介支付一些手续费，我们就按照一次性付5%的手续费算吧，那么100万你要付的费用就是5万块钱。光贷款手续费和每月利息就够你吃一壶。

第二、还款压力大。

你连首付都拿不出来，肯定是办不了银行正常的住房贷款的，只能办理普通的抵押贷款，也就是消费贷款，而根据目前相关监管政策要求，大部分地区的消费贷款年限都不超过10年，我们就按照你70万抵押贷款10年利率5.88%计算，每个月等额本息还款，那每个月的月供就是7730块钱。

除了这70万的银行抵押贷款之外，你还要还中介30万的首付贷款。而目前很多中介的贷款年限最高都不会超过5年，假如我们按照首付30万贷款期限5年，每个月的利率1.5%计算，五年时间光给中介的利息就达到27万，再加上30万的本金，你每个月要还给中介的钱是9500元。

每个月还中介9500元再加银行贷款月供7730元，相当于每个月要17230元。这个月供对于连首付都拿不出来的人来说压力是非常大的，即便是对那些月收入两三万的人来说同样有压力。

第三、潜在的套路。

你连首付都拿不出来，中介就答应全款帮你买房，然后抵押给银行达到买房的目的，这貌似一种空手套白狼的做法，但是其潜在的风险远远超过你自己的想象。

前面我们已经分析了中介的费用以及你每个月要还的贷款，每个月将近1.8万的还款额度，对于你来说我相信压力是非常大的，如果你没有能够及时把这个钱还上，一旦累计逾期超过6个月以上，那么中介就可以向法院起诉，要求把你的房子查封，然后通过拍卖房子用于偿还中介的那部分贷款。

而法院在拍卖房子的时候，不可能全款拍卖，一般情况下都是按照7~8折拍卖，相当于把100万的房子拍卖之后最多能够拿到70万左右的现金。而按照房子抵押顺序来看银行享有抵押权，拍卖房子的钱会优先用于偿还银行的贷款，这意味着你房子拍卖所得的钱只够用于偿还银行那部分贷款，但是剩下的那部分中介贷款就需要你自己掏钱去偿还了。

这意味着一旦你没有能力偿还月供，导致出现逾期之后，你房子被拍卖掉了，你非但留不下房子，还有可能给中介倒贴一部分贷款费用，这种风险是非常大的。

所以对于中介这种“好心”，我建议你一定要拒绝掉，千万不要掉进他们的套路当中去了。