原则属于被执行人的财产都属于可执行。

但，因房产存在抵押，根据物权法规定，抵押权属于优先受偿权。所以法院拍卖所得的款项在扣除执行费等费用，优先清偿银行债权，剩余款项才能分配给其他债权人。

房产在按揭中，有的可能还没办理产权证。

没有产权证的房产，在执行拍卖中则存在巨大麻烦。

根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知》，

若具备办理登记条件，法院可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;

若暂时不具备初始登记条件的，要房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;

若不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

若具备办理产权登记条件的房产，购买还不存在问题。若暂时不具备登记或不具备登记条件，因为法院也不负责帮忙处理产权登记事宜，所以购买这样的房产存在巨大麻烦。实践中，这样的房产也不好拍卖。

首先，就算是唯一房产也可被执行

根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。因此，已经设立抵押权的房屋，即便是被执行人只有一处住房，法院仍然可以强制执行。

这里需要明确，是抵押权人的申请。

怎么变现？

1、抵押权人申请

2、依法拍卖

如何偿还？

这里涉及一个偿还顺序的问题

由于这里房产还在分期付款中，所以其抵押权在银行，房产被拍卖后，有限偿还银行的贷款，如果还有剩余的部分，则可以偿还其他债权人的债务。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务;几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务;担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务;负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充;到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”

所谓树要皮人要脸，一个曾经能借过钱的人肯定不是呆子！真正意义上的老赖是少之又少，生意的失败，自控能力的削弱，生活的变故等等导致了债台高筑，那个人不想四面威风，八面阾陇，活出个人样，无奈这就是命运，欠债人在此之前受到的各种催债没经历的人也许不知道，朋友离去，六亲不认，痛苦不堪，如果如此情况下再去执行他一处还在坚强还着贷款的小住房，实在不道义，对欠债人苦苦和他斯守的老婆儿女更是雪上加霜，疤上撒盐，对社会也会产生不稳定因素。我认为因该给欠债人放手一博的机会，重振事业和工作，分期还掉所有欠款才是正道，再说等房贷还完再执行也不迟，谁不想有个小家啊！错己错了，痛改前非，认真工作，早出泥潭！

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证明老赖有房产存在困难

很多申请人通过各种渠道了解老赖确实有房产，但是执行程序中，法院只能根据查询到登记财产为准，申请人能够提供足够的证据，才能认定老赖房产是可执行财产，否则无法执行。这就是老赖的“高明之处”和执行难的痛点，老赖把财产转移，并不登记在自己名下。

房产执行拍卖难度大，成功率低

房产执行拍卖难度很大，既然考虑是否是唯一一条住房问题，又要考虑到拍卖程序和结果问题。

唯一一套住房问题相关司法解释已经出台，可以执行。但是从司法实践来看，存在贷款的老赖房产拍卖很困难，一方面，房产需要评估和拍卖等程序，时间长，而且要垫付大笔费用，另一方面，司法拍卖房产并不受市场青睐，尤其是存在银行贷款的房产，购房者会担心房产后续麻烦等问题。

建议优先申请还房贷的钱

既然能够查到或者证明老赖在还贷款，建议向法院提供老赖还贷来源，法院将对其资金来源进行执行，这样比直接执行方法难度要小的多。

对付老赖还要自己动动脑筋

既然老赖钻法律空子，申请人也可以绕过法律去自己维权，既然老赖有房产有家有口。不如上门天天催要，要一分是一分，不能那个坐以待毙。

现实执行中是百分之99执行不了一套房子，中国1200多万被执行人，全部执行1200多万人无家可归，会造成社会不稳定。

老赖有钱分期还房贷，没钱还债？他们为什么不分期还欠别人的钱呢？因为知道自己干不过银行，欠个人的钱能赖就赖，所以说赖皮没有一个可怜的，只要给老赖判刑或者限制老赖子女上学，90%的赖皮都能还钱。

符合法定条件时，完全可以拍卖执行。

1，若此套房不是老赖的唯一住房，当然可以拍卖。只是因为有房贷，拍卖所得价款先偿还银行欠款后，才能用于偿还其它债务。

2，若此套房是老赖的唯一住房，以前考虑到保障老赖及家人的基本生活，确实就很难执行了。
但依据2015年出台的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，现在有下列几种情况之一时，完全可以拍卖执行：

<1>被执行人的子女有房子.被执行人的唯一住房即使拍卖了他/她也不会无处安身的。

<2>申请执行的人同意留出部分拍卖后的房款给被执行人租房用。一般按被执行人所在城市的廉租房标准，留个3年左右的房租钱。

<3>法院发现被执行人在执行案件生效后，为了逃避执行将名下其它房产售出，仅留一套自住。

唯一住房，理论上可以被执行，但申请执行人要找一套小房子跟老赖的房子置换，不能把人赶到大街上去的，而假如老赖的房子本身就小，几十百把平米，那就没意义置换了，假如还是按揭中的，那这套房子可能还是银行的。最好的办法，就是冻结名下银行卡，金钱只进不出，只要债务人还有收入，一分都漏不掉，除非无职无业，卖菜的都移动支付了，如果做卖菜以外的生意，现金业务更不会多，有固定职业和稳定收入的，就更好办了，假如再把微信钱包，支付宝等等也冻结了，那债务人绝对走投无路。虽然不能一下子执行到位，但稳当啊，总比一分钱得不到好。事实上，很多债务人，基本没什么大额资产或存款了，否则也当不了老赖了，但绝对有一个养家糊口的职业的，否则早饿死了，只要冻结银行存款和名下银行卡，只保留当地最低生活费，其他全部执行，一年下来再少也就有几万元，几十万元，几年不就执行完了吗？

法院可以拍卖有抵押的房屋，也可以拍卖唯一住房。所以被执行人的房屋在分期还款，并不影响法院的强制执行，但在拍卖过程中要考虑很多因素，同时还要扣除在先的抵押权对价。

01

强制执行抵押房屋要优先保障银行的抵押权

因为被执行人的房屋是向银行贷款购买的，这类房屋有个特点，就是银行在房屋上设定有抵押权。所以法院在拍卖过程中要优先保障银行抵押权的实现。

因为银行的抵押权不仅登记了，而且这个权利发生在你的纠纷之前，必须优先保障银行的权利。不能说房屋拍卖多少，你就该拿你应拿份额，其实你能拿的只是别人拿剩下的部分。

而一般这类房屋在拍卖过程中，银行也会提起案外人执行异议，所以一定要沟通好，了解清楚情况再申请强制执行。

02

拍卖抵押房屋后的分配顺序

将正在抵押的房屋进去公开拍卖后所得的钱，要按照一定的顺序来分配。首先要扣除拍卖和执行费用，然后就是银行的贷款，剩下的才可以就申请执行人的申请份额进行分配。

如果被执行人是唯一住房的话，还要考虑房屋拍卖后被执行人的生存问题，通常要遗留五年左右的房屋租金费用，最后才可以用来清偿债务。

所以，在申请拍卖之前，一定要了解清楚房屋价值多少钱，扣除上述情况的费用后会余下多少钱，不要到时出力不讨好，为他人做嫁衣，自己一分钱都拿不到，那样就很痛苦了。

结语

房屋应该是许多人最重要的财产了，我们在考虑申请强制执行时也要首先考虑房屋的情况，因为不动产转移起来更容易查到，想出售也不是一两的事情，但具体到拍卖房屋还有许多的程序，但不管如何，想办法先将其查封，才是最正确的选择。

法律微言明确回答你，首先要确定三个问题：

1.这套房，是不是老赖的唯一住房；

2.这套房拍卖之后，老赖是否陷入生活困境；

3.既然老赖还在分期付款，说明他还有收入或者存款，为什么不先向法院提出执行他的收入或者存款。

下面法律微言详细解释一下：

1.财产优先于资产

在法院执行中，一般有一个得到大家共识的规则，就是先执行被执行人的流动财产，如果流动的财产，不能够满足执行的全额，再执行被执行人的资产，比如房子、古董、收藏等需要拍卖的东西。因为如果被执行人的流动资金，比如银行存款、理财、股票、工资收入，是比较好执行的，只需要到银行查封指定账户，然后划拨就行。

因此，如果老赖能够还上贷款房的贷款，那说明他还有钱，就直接执行他的存款或者收入就行。如果他的存款或者收入，不够执行的，再考虑拍卖他的贷款房。

2.有贷款的房子能不能拍卖？

有贷款的房子当然是可以拍卖的，因为即使房子是有贷款的，他也是有价值的，除了贷款部分，房子剩余的价值，都归属于被执行人。因此对于有贷款的房子，法院是可以执行查封、冻结和拍卖程序的。

只是最后拍卖的钱，必须先要把银行的贷款还上，因为银行与被执行人办理的是抵押贷款，有抵押权的债券优先于其他债券。因此把银行的贷款还完之后，剩余的钱，是可以用来执行的。

3.有贷款的唯一住房，能不能执行拍卖？

如果，这套有贷款的房子，是被执行人的唯一住房，那就需要分情况而定，看看他的这套房子能不能执行。主要的判断依据是，如果拍卖了房子，导致了被执行人和家人生活困难，那么就不能执行，如果不导致生活困难，就可以执行。

那么，生活困难的标准是什么呢？

比如，八戒是被执行人，家里有一套别墅，那么拍卖了别墅，会导致八戒生活困难吗？当然不会，因为拍卖别墅的钱，完全可以留一点给八戒，让八戒换一个小房子，或者给他留够租房子和养家糊口的钱，那么对于除此之外的拍卖款，就完全可以执行。

如果八戒是一个超过100多平的大房子，也同理，执行可以以大换小。

如果八戒和高翠兰一家五口，住在一个30平的小房子里，这时候再执行的话，有可能会让八戒生活困难，当然如果八戒这个30平的房子是个超级学区，还是可以执行的，把30平的房子换到郊区去，八戒一样可以生活。

如果八戒的房子本身就在地脚不好的地方，本身就没有太大的执行价值，而且执行之后，八戒一家就陷入了生活困难，这种情况，就不能执行。

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分期付款的房子也是老赖的个人财产，在可供执行的财产范围之内。老赖有套房还在分期付款，就是不还钱，法院可以采取强制执行措施，依法对该房产进行司法拍卖。只不过因为该房产仍处在分期付款阶段，给老赖办理房贷的银行对该房产享有抵押权。对老赖的房产进行司法拍卖后，银行对拍卖所得的款项享有优先受偿权。

执行竞合的处理方法

申请执行人和银行对老赖的房产都享有相应的请求权，这种情形在法律上称之为“执行竞合”。在司法实践中，处理执行竞合的原则总的来说有三种：有限优先原则、物权优先原则和有限平等原则。老赖的房子还在分期付款，银行对该房产享有抵押权，这种情况下，人民法院对该房产进行司法拍卖后，应当按照“物权优先原则”，对执行所得款项进行清偿。

物权优先原则是指，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。申请执行人享有的债权属于金钱债权，银行享有的债权属于物权。所以，银行优先于申请执行人受偿。清偿完老赖对银行所负的债务后，款项还有剩余的，继续对申请执行人清偿。

执行标的有限原则

强制执行应当以“不给被执行人及其所供养的家属造成生活困难”为限。若老赖分期付款的房产系其唯一住房，法院在对唯一住房进行司法拍卖前，应当解决被执行人及其所供养家属的基本住房问题。一般的做法就是要求申请执行人为老赖提供临时住房或者现行为被执行人垫付租房费用。执行老赖唯一住房的法律依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条。

综上所述，老赖有套房还在分期付款，就是不还钱，法院可以对该房子进行司法拍卖。法院司法拍卖所得的款项，应当优先清偿老赖对银行所负的房贷和法院的执行费用，还有结余的，继续清偿申请执行人的金钱债权。若分期付款的房子系老赖的唯一住房的，法院在强制执行时应当保障老赖及其所供养家属的基本生活，不给老赖及其所供养家属造成生活困难。

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