这样的案例已经很多。聘用物业管理企业属于小区内的核心事项，业委会未经业主全体大会同意，私自引进的物业公司是无效的，其签订的物业服务合同对全体业主也没有约束力。

我们国家调整物业关系，主要物业管理条例，其11条明确规定聘用物业服务企业需经业主大会同意。一般而言，须经总人数占业主全体人数二分之一以上，并且专有面积占小区总建筑面积二分之一以上业主同意才行。业委会是没有权利私自引进物业管理公司，也没有权利私自签订物业管理协议的。

业主的维权途径应该是到法院直接起诉，该物业管理服务无效。我甚至看到一个案例，业委会最终与引进的物业管理企业签订的物业服务合同与向业主公示过的物业服务合同不同，该合同就被法院认定为无效。

从题目中描述的情况看，业委会为了一己私利不惜出卖业主利益，这样的业委会已经没有存续的必要，感觉业主们可以发起罢免程序。早日选出真心为业主服务的业委会才是正事。

严格的根据法律来认定，这个是不符合规定。

《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：

（四）选聘和解聘物业服务企业；

从规定可以看出，选聘和解聘物业公司必须由业主共同决定，所以需要通过业主大会表决决定。

《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的职责。根据规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。

从上面规定来看，业主委员是是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，而不是自行选聘物业服务企业。

当然，这里有个业主大会赋予的其他职责。那业主大会是否可以授权业主委员会选聘或解聘物业公司？

这个也是否定。法院的裁判案件已经涉及这个问题，法院认为立法要求业主共同决定是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。解聘某物业属于全体业主的专属权利，依法不能授权业主委员会行使，所以选聘和解聘物业公司必须通过业主大会。

所以，从法律上来说，这是不允许业主委员自行选聘物业服务企业。但是，若是物业公司已经提供相应的服务，根据权利义务相一致或无因管理等规定，作为受益人还是应当承担相应费用。

接受邀请作答。

你的这个问题比较复杂，要谨慎的对待，这里尽量比较细致的进行分析：

按照你的描述，如果完全属实。那么由于该合同在签订过程中存在瑕疵，因此严谨的说是其

合同效力处于不确定状态。

我们知道：《物业服务合同》属于事关小区全体业主共同利益的基础性法律要件，

按照《物权法》和《物业管理条例》规定，应当经过业主大会决议通过。

你小区业委会未经业主大会批准，私自引进物业公司，该合同应属无效。但为什么说，合同效力处于不确定状态呢？因为这一期间，如果该合同取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数半数以上的业主追认，那么该合同就具备了生效要件。

因此，你小区业主当下的第一要务，是要通过诉讼，由人民法院确认该合同无效：

《物业管理条例》规定：业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

法院审理后，如果认定：业委会未征得业主大会的同意而签订该物业合同，且该合同在起诉前或者一审期间未取得业主大会或50%以上业主追认。

那么就会认定该《物业服务合同》无效。

现在的问题是，这个代管物业，业已在你小区服务了一年，虽然你们认为“其服务极其垃圾，广大业主不满”。但是，你们在实际上是接受了其提供的服务。

依据北京市高院《关于物业管理纠纷案件的处理意见》（其他各地法院也一并参照）：

物业服务合同被确认无效后，物业公司已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。

也就是说，即便合同无效，但该代管物业公司因为实际上为你们提供了物业服务，它还是有权按照你所在地区规定的最低价格，向你们主张收费权利的。

对物业公司来说是合法的，因为物业公司不清楚也不需要清楚你有没有召开业主大会，合同有业委会公章可认定程序合法，但对业委会成员来说是违法的，如果合同签订对业主造成损失可以起诉业委会及业委会主任，法院予以支持，业委会承担损失！

所以私签物业合同，主任三思而行！

1.首先关于合同是否有效的问题。

这个问题，回答中有人回答合同有效，有人回答合同无效，甚至有人回答对物业公司有效，对业委会无效，一份合同中，怎么可能出现对签约一方有效、对签约另一方无效的情况？

这里非常肯定的告诉大家，合同无效，自始无效，最终无效，无论对哪一签约方。

根据物权法第76条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。未经业主大会同意、业委会私自签订的合同，因违反法律的强制性规定而无效。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

据此，业主可以要求撤销业委会的决定，但是需要在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

2.其次是关于代管物业公司的服务品质极差，业主是否可以拒缴物业服务费的问题。

代管物业公司因与业委会签订的合同无效，所以物业服务费的约定对业主无效。

考虑到代管物业公司已经实际提供了物业服务，与业主的事实管理关系，一般法院会在参考合同约定收费价格的基础上，综合考虑物业服务企业的服务水平，最终确定物业费收费价格。

奇葩小区奇葩事，奇葩的业委会胡乱作为。

小区原物业公司如果撤离，指定应急物业应该是属地政府的责任。而且，应急接管物业负责的一般是保洁、垃圾清运、管道疏通、设施设备维护等基础服务，由此产生的费用由全体业主承担，应急指定前会与业主沟通协商，双方认可应急服务方案、收费标准和应急期限。

你小区业委会私自签订了代管物业，是否经过了政府同意，是否公示了代管合同、收费标准、代管期限？

因为是代管，提供的是基础服务，价格与市场价相距不大的话，业主认可还能接受，拒交费用显然不妥。

此后，小区物业进行了招标。

如果有业委会，招标应该由业主大会授权业委会进行。

既然业委会愿意挽留代管物业，为什么不提前与其协商合同、征求业主意见，提交业主大会确认呢，为什么还要招标呢。

既然进行了招标，业委会应该知道结果无法确定，应该与代管物业明确可能的不利结果，且要对方认可。

如果是业主大会授权属地政府组织的招标，中标的企业无须接受业委会的任何条件，一切按物业交接管理办法进行即可。

如果业委会执意设置障碍，业主可发起20%提议，将业委会予以罢免。

至于物业交接的事情，交给政府协调即可，主管部门也可以按拒不交接予以行政处罚，政府会有办法让原物业撤离。

不成立，首先要在政府职能部门的监督下做小区物业服务企业的业主满意度调查工作，对满意度调查结果进行公示，根据满意度调查结果召开全体业主大会投票，按从多原则决定解聘原物业服务企业或续聘原物业服务企业。如解聘原物业，重新选聘物业服务企业必须上报社区、街道及房管局报备，公示招投标物业服务企业及竞标的物业企业信息的公告，公示期内小区业主无过多持反对意见后，由社区、街道、房管局的职能部门人员监督，业委会组织召开全体业主大会对竞标的物业服务企业进行投票，按从多原则选定新的物业服务企业对小区提供物业服务工作。

违反居民法，依据合同法，程序违法的合同是无效的合同。

必须取缔违反大众意志的，国务院住建部工商局：禁止搭车销售的，安全生产法，电力法，物权法等点，没资质，没执法权的，实则是开发商的售后服务＝前期物业，推向市场双向选择。

绝大多数低收入业主奢侈不起，养不起，不愿意被胁迫，以每年成百万上千万元供养，不干实事，只管理几个保洁保安从业人员的，偷税漏税，重复乱收费，截取瓜分国家人防维修费，水电气暖公司公款与房款中接口费，业主70年产权维修费，掠夺者＝物业管理者。

水电气暖，地下车位费业主交国防，及各专业服务单位，全市统一账户，欠费自动停止服务。

物权法：业主自管'，保洁绿化保安从业人员，业主会自管招用，其永远不会失业。

小区物业公司的招聘，是由全体业主决定，需要召开业主大会，公开表决通过后，业主委员会根据业主大会的决议，与物业公司签订服务合同。这是物权法和物业管理条例规定的

业主委员会没有召开业主大会，就与物业公司签订合同，是无效的，对小区业主不具有法律效力。

不合法，本小区刚推翻暗箱操作，选聘业主心仪物业进场，就用了没开业主大会并经一半以上业选定这条。物业和业主就是员工和老板的关系，业主聘请物业来当自己房子管家，一个好的物业公司要让业主省好多心，但每个小区都总有一小部分占用公共资源的人心怀不满。个人认为用合同和制度巜业主公约》来制约物业公司和业主，看清各自义务权秒双方共赢！