小区业主赶走物业然后自治，有成功的么？我的回答是可以的。

我在最早居住的那个小区里，每个月十块钱的物业费。物业雇了两个门卫，一个打扫卫生的。服务本不怎么好，后来又要长物业费，业主坚持不交，物业公司只好撤出了。

后来，小区成立了业主委员会，因为都是义务，所以开会难，商量好的事往下推行更难，最后的业委会名存实亡，小区也就没人管理了。

眼看着垃圾满天飞，人们的心里也是不舒服。于是多人找到环卫处。与他们达成协议，每年每户出卫生费四十九块五，由环卫处负责收取，负责院内打扫卫生每周两次，并负责每天清理垃圾。

就这样，小区运行一至到现在。只不过卫生费却由原来的四十九块五长到了九十八元。

这样，小区由环卫处打扫，楼道里由业主打扫，其实也是挺干净的。小区的治安问题，虽然没有门卫，但是小区里装了十几个摄像头，也基本得到了解决。

其实这个模式也不错。人们花钱不多，每年一百元，就解决了卫生和治安问题。关于下水道堵塞、房顶漏雨问题，都是各个楼道自行协商解决。

倒霉！

我们小区几个月前赶走旧物业，当时的心情充满喜悦，就像明天充满甜蜜。

我们小区不要物业公司管理，目前是业委会自治的物业管理。

现在我却越来越纳闷，原来宽敞美丽的花草绿地、楼道走廊、公共场所，现在被每家每户先下手为强的几米分块划做自家私地，饭后摆满桌椅聊天喝茶、打麻将，有的人家还把饭菜酒肉拿来聚餐大声吆喝猜马，小区人太多，我家反应慢，也没抢到 ……

原来舒适宁静的环境，现在被有些大妈一大早 5、6 点就跳起广场舞来了，反正物业管不到，她们想啥时跳就跳 ……

旧的物业走了，现在新的物业管理竟然是那些业委会的人自己开办的，他们说是有物业资质，可是却拿不出相关证件。原来业委会承诺的、说的好好的减少物业费和车位费，我们这里的车位是按年、月租用的，现在却说由于物价上涨下个月要提高物业、车位费！

说起就来气，原来每月都两次杀蚊灭鼠，现在都没了，现在大白天蚊叮虫咬、老鼠上下串 ……

原来每层楼都有的灭火器，现在都不见了。有些人更是高空扔垃圾抛废物，以前有物业公司时只是暗地里，现在却是明目张胆公开来。电梯时不时就出故障，找业委会多天了也不理睬，他们说要大家凑钱。可是你业委会每个月都收我们的电梯维护费去哪了？还要我们凑钱！

气也就气了，自己也只能忍气吞声，说什么好呢？

我们这里有个小区，开始0.38元平方，后来0.56元，再后来0.78元。人家把物业赶走了，自己开始治理。找的都是人品好的。到最后按照0.38元收费还剩余很多钱。户户都自觉交费。卫生打扫很干净，绿地和绿植都有专人管理。比原来的好。账目公开。还是人的问题。选人要注意。

有！我弟家小区，物业巨烂。打了几年，最后给哄跑了！不给成立业委会，小区几个“闲人”大爷就自发组织。垃圾缴费给街道清洁负责，做卫生的自己找几位附近无业大妈，电梯找维保公司负责，雇了几个看门和巡视的偶尔跟着干点儿绿地浇水一类的杂活儿，绿化基本都是小区业主自发聊着天儿就干了（偶尔雇人打草什么的），车位费五十每月。。。年底钱富余了给雇的人发发红包，给业主们送个福字什么的。。。看着就羡慕啊

有，我住的地方就是自治委员会，院里可能是同事多的关系（单位自建房）选举出的主任非常负责任[赞]院里非常干净整洁，每周居委会还会派人来打扫大院的卫生，院里邻居非常和睦，而且还没有物业管理费，20多年来院里卫生保持的非常好，有啥问题主任马上召集各楼长进行讨论，解决问题很快，反观我现在住的地方（孩子家）卫生非常差，物业管理跟不上，多年了，若大的一个院子一个灯都没有，乌漆麻黑的，一到晚上许多老人都不出院了，物业费到点就催收，导致许多人都不交，也想成立自治，但不知道为什么就是改不了。

提问人所说的应是小区自管，自管是物业管理的终极形式，只在各地商品化的小区零星有出现。

终止委托物业公司的物业服务，小区业主施行自管在理论上可行，更有成功案例:如杭州的恩济花苑、长沙东成大厦就是成功典范！

且慢！他们两个小区能够自管成功，是有特殊原因的。各位有兴趣的可以上网去查一查他们成功的秘诀。

据笔者查阅的结果来看，这两个小区有几个共同点:有稳定的出租性收益(房屋出租)，面积不大(东成仅有一幢楼)，强有力的业委会，有具有良好的自管基础。

其他小区如果有相似的条件，自管成功性也会很高，但是如果没有相似的条件，仅仅盯着能降个1毛2毛物业费，那么自个儿的成功率会很低，低到生无可恋，这是为什么？

当地很多小区业委会到这两个单位参观对标学习，然后就没有然后了，再也没有小区学习、自管成功例子就是证明。千万别以为:带上了“自管帽'，就是成功人！

一个小区实施自管并且能成功，小区硬件条件之外，内部主要看两个方面:

一、要看主持工作的团队(业委会)精力、专业能力、职业操守。毋庸置疑，业委会一般是退休的老人，从事过各行各业，相互之间未必都能配合默契，这一段时间内需要磨合，小区物业管理虽然不是高精尖的行业，却也是需要一定专业度的，这就考验一个临时组建的团队整体综合能力，特别是主任和副主任尤其重要。

二、小区业主的信任度、支持力度。也就是业主这个群体的民主性、自律性的持久度。一个团体形成一个决议，所有人无条件执行! 形成良好运转机制，有困难大家一起扛，不轻易埋怨具体执行的业委会，形成良好的民间组织的战斗力，全体业主给予信任、给业委会支持！

自管也要看外部两个条件是否成熟:

一、社区服务类的专业公司在当地是否成熟市场化。小区物业管理需要保洁、保安、环境消杀、工程维修等专业性公司的社会化服务，如果市场有这一类专业性公司的优质服务能提供，小区自管就可以有了充分的选择主动权，减轻自管本身的专业性压力。

二、当地的综合管理环境是否良好。诸如法律，环境城市综合执法，社会治安环境等。

小区就是一个小社会，总是会出现这样那样的问题，比如小偷小摸、违章搭建、车辆违停、拒缴物业费等等，这类的问题如发生时，当地的职能机构能够迅速响应处理，不至于小矛盾小问题发酵至不可收拾、怨声载道。 如果能达到，可以说当地的环境具备了自管的外部条件。

现今国内极少存在这业主自管小环境，如有也将是万中存一，现今时段不具有较大范围复制推广价值。

随便问下目前很多小区离职的业委员成员，那是血泪无边啊。试想，一个家族大院出一个管家，几房妯娌时不时都会有碎语，何况成百上千互不认识、不熟悉的业主群体?

“又没工资，3幢老李凭啥那么积极跑来跑去，没拿好处，谁信啊?'。 这话是不是很熟悉? 还有人动不动晚上跑到业委会成员谈“个人需求'，不给说法就不走等等。

试想下，小区通过一个区内道路不准停车的决议，总会有人跳出来不服，偏要停，口口声声我是业主！ 不配合门卫登记，开去硬闯进小区，殴打门卫，嚣张狂妄的例子举不胜举。

三天前(4月24日)，延安城区马家湾博成仕佳小区，一位六十五岁的保安，才入职一个月，就因为让进园区的业主配合做车辆登记，被业主活活打死！事件经过令人发指！

在国内，尚不具备广泛业主自管的综合环境，因为现时的小区物业管理矛盾重重，物业和业主暗斗不断，高等级的小区业主自管还为时过早。

事物发展总是遵循一定规律，委托物业管理都是磕磕绊绊，贸然跳跃到小区物业自管这一终极阶段，那么结局是注定了的。

首先，现如今民法典已明确业主可以通过业主委员会成立物业，实现业主自管小区，早在2003开始北京深圳等城市已有成功范例，现如今经过探索，民法典以法律形式予以明确。

我们来看看成功的业主自管小区是如何运营的，根据有关报道，我们知道西安市和平花园小区2018年与前期物业通过书面协议进行平稳移交并实行业主自管并获得巨大的成功，因此具有很强的示范意义。

西安市和平花园小区位于友谊路和文艺路十字西南角。该小区属共有A座、B座、C座三栋楼。共有304家住户，6家商户。

2020年该小区公示了2019年度财务情况：收入141.08万元，支出57.85万元，结余近83.23万元。小区财务实行严格的收支两条线，所有收入一律进公户，严禁坐收坐支。目前从事物业管理工作并领取工资的共有21人，业委会成员没有一人从小区收入中拿过一分钱津贴。

2020年该小区已经不再让业主交公摊电费。业主买电按0.498元/千瓦时购买，而国家电网价格是0.4983元。业委会还承担了3.86万元的水费亏损。

2019年春节和中秋，给业主发了粮油、大米、木耳、黄花菜、腐竹、粉条等福利。为推进垃圾分类，给每户业主家发了价值200多元的垃圾桶。还花9.76万元粉刷了公共区域的楼道。

2018年7月14日，小区召开首届业主大会选举产生了业委会。同年10月31日，首届业委会完成备案。同年12月25日，业委会在所聘请的专家顾问帮助下和前期物业公司签订书面协议，进行了平稳移交。

业委会在接手物业管理工作后，依照业主大会决议实行业主自行管理。以7名业委会委员、1名候补委员为核心，数十名热心业主组成志愿者队伍，开始进行业主自管尝试。

业委会聘请了专职人员，负责保洁、水电工、监控室值班、停车场管理等，电梯维保是委托专业维保公司。

2020年9月，C座公共走廊的墙上贴着相关公示。该公示的时间段为2018年12月25日至2019年12月31日。

收入和支出明细公示的清清楚楚，明明白白，非常值得所有物业学习借鉴：

1. 收入合计为141.08万元。其中，物业费收入合计近90.53万元；广告费和锅炉房收入合计14万元；停车费收入合计33万余元。此外，还有门禁卡收入1.55万元、三楼管理费2万元等。
2. 支出合计为57.85万元。其中，工资总合计近24.95万元。购买固定资产合计3.43万元，包括打印机、电脑、监控设备、楼道口LED显示屏、液晶电视，安装监控设备、门禁卡安装材料等。更换居民智能卡式电表总合计3.19万元。
3. 最终收支平衡情况为结余近83.23万元。和2019年7月公布的半年财务统计结余47.06万元相比，又增加了36.17万元。

宁波象山丹东街道塔山社区宏润花园小区有12幢高层楼房、5幢多层楼房和13套别墅，共535户居民。

宏润花园小区就是业主物管自治、每位缴费的业主都是公司股东，一荣俱荣，一损俱损，企业化运作的成功典范。不但自身形成了良性循环，而且帮助当地一些小区和写字楼的物业管理提升了服务水平。

2012年之前，因外聘物业公司服务不到位及建设遗留问题等原因，小区环境不佳：路灯不亮、道路损坏没人修、垃圾乱扔绿化被破坏，业主和物业公司之间的关系也“剑拔弩张”。

2011年，物业费收缴率降到最低，只有20%，物业公司最终退管。参考了北京、深圳等地的经验，并征求业主意见后，2012年1月，经全体业主大会通过，业委会决定以业主缴纳的物业费作为股金，自建物业公司，对外招聘员工。

在业主的支持监督下，该小区规范物管机制，投资改造道路、设备、文化娱乐设施、绿化、安保等，整个小区环境焕然一新。2012年年终一结算，物业公司盈利达70万元。三年多下来，每年盈利有65万元左右。

每年盈利的70%，会以特殊的方式给股东分红：折算成每户业主下一年3个月的物业费。这样一来，业主下一年只要缴付9个月的物业费。

还有30%的盈利留作物业储备金，用于小区设备的维修更新等。2015年自主自己的物业银行账户里还有100多万元的物业储备金。

在这种企业化经营运作的物管新模式下，宏润花园小区每年物业费收缴率在98%以上，形成了良性循环的喜人局面。

其他小区也开始借鉴，宏润花园小区探索的自管良方，引起了当地其他小区的关注。他们纷纷来“取经”，并根据自身的实际情况，积极探索物管的新途径。

丹东街道梅园社区桃花源小区都是别墅，共169户。前两年外聘物业公司因种种因素，基础设施缺管失修，业主对此抱怨不断。2014年9月，该小区业委会多次考察“宏润花园”后，自建物业公司，完善相关制度，投资改造相关设施，业主对此纷纷点赞。

到了2015年8月底，桃花源小区的物业费上缴率已达80%。业委会还给提前缴清全年费用的住户，给予免缴一个月物业费的奖励；

塔山社区东河一期小区自借鉴“宏润花园”的做法两年以来，赢得业主的理解和支持。2014年，该小区物业费收缴率达98%，2015年一、二季度已完成80.5%。

物业公司负责人经常一对一走访，听取业主的意见，设法解决遗留问题。如今，业主们都称赞：物业价格没上涨，服务质量大变样。

山西太原一小区，业委会自己成立物业公司，员工都是小区业主，每到过年给小区居民免费发粮油米面，还有现金和停车卡，取之于民，用之于民。

总上所述，从2003年开始，北京深圳等地已有成功探索案例，西安市和平花园小区，宁波象山丹东街道塔山社区宏润花园小区，塔山社区东河一期小区，山西太原一小区等等小区都已成功走出了一条可持续发展的道路，收入和支出明细公示的清清楚楚，明明白白，非常值得所有物业学习借鉴。

总而言之，如果我们的小区想要自管，我们就要与前期物业(一般是楼盘项目开发商签订的物业公司)通过书面协议进行平稳移交，并实行业主自管。有关法律依据请查看民法典物权篇有关条款，有关物业方面的知识我在头条问答里也有相关文章介绍，包括民法典中关于物业的规定。

让我们一起行动起来吧，学习借鉴已有的优秀案例，学好民法典，践行民法典，小区物业应该尽职尽责，每年公开公示小区物业收入和支出。如果物业不合格，小区业主通过业主委员会可以与现有物业取消物业合同，遵守当地政策，遵守当地法律法规法规成立物业公司实现业主自管。

特别提醒注意，我们业主自己成立物业需要满足当地法律法规所规定的条件，因为业主自管有利也有弊，有成功的经验，也有失败的教训。所以必须吸取经验教训，探索出适合当地小区物业管理的可复制成功经验，这样有助于提升物业管理水平，也有助于实现我们小区的和谐友善文明。

值得一提的是，根据有关新闻报道，有的地方小区还引进了国外的物业服务，我相信只要我们同心同德，就一定能够使得我们的物业管理水平越来越好，物业服务越来越好，物业收支费用越来越透明。

• 大家好，我从事房地产行业已有十多年，擅长公用设备领域，欢迎您点赞关注支持我，我将持续分享更多房地产行业知识，解答您的问题，共同交流学习更多生活必备知识，谢谢您点赞关注支持我。
• 欢迎您在评论区发表自己不同的观点，谢谢您！若有其他问题，请您在评论区留言，我将知无不言，言无不尽，共同交流进步，谢谢您！

有，但不多；自治终有一天也会被唾弃，还是专业公司好些，物业公司已经被开发商摧毁了

逼上梁山，不成也得成。

我是一家物业公司的老总，另外一个角度我也有家也是一名业主，物业服务态度暂且不说能力参差不齐，一家好的物业公司根本还是愿意帮业主解决问题的，但和很多业主心疼都是9+1的。等于零。就比如物业抗疫期间面临着生命危险坚持在一线，事情一过没有业主会记得，基本所有业主都是站在自己的利益为出发点，没有满足他个人要求就说我出了钱，物业怎么样怎么样，对你们彻底失望这样的话，首先这样的心态就已经变了。业委会都是一批公益之人，应该是为大众。但现在业委会又有几人是不谋私立而真为大众呢？所以不是不能成功而是取决是否真的想为大众服务，没有私心的服务态度！