这是一个比较专业的问题了，很多当事人因为不明白法律，往往以房抵债与房屋抵押相混淆，其实这是两个完全不同的法律概念和法律后果。

以房抵债，指的是当事人如果到期不偿还借款，就直接拿房子来抵销之前的债务。对于这样的约定是否有效呢？一是要看债务的数额与房产的价值之间是否对等。比如债务人欠债200万，拿一个价值200万的房子进行抵债，这种情况下还是有可能有效的，但是假如，债务人欠对方20万元，确拿一套价值200万的房子抵债，这对债务人来说显然是不公平的，而且这也是明显超过法律所规定的借款利率的。所以这样的条款自然是属于无效的。

另外一个就是这样的约定不能直接在借条当中进行约定，否则就是属于法律上所规定的流押条款，应当等债务期满之后经债务人与债权人对债务的清偿进行核算之后，另行签订抵债协议。否则如果直接在借款协议当中就写上，如果债务到期不还直接拿房产抵债，即使该房产的价值与债务的数额是对等的，这样的条款是无效的。

而房产抵押是与以房抵债不同的一个概念。房产抵押指的是，为了防止债务人到期不能清偿债务，而在订立债务的时候，就将债务人的某一套房产到房管部门进行抵押，如果债务人不能清偿，则债权人有权对该房产进行处理或者拍卖。由拍卖之后所得的价款清偿债务。

所以房产抵押与以房抵债最大区别就在于，房产抵押用于拍卖之后的部分房产价值来偿还债务，而不是把整套房子的价值都给债权人。以房抵债则往往意味着将房产的全部价值或者全部产权，都归债权人。所以这是两种不同的性质，法律后果也是不一样的。

律师大刘说法：“以房抵债”在民间借贷中很常见，主要操作方式有三种：约定借款人不履行到期债务时房屋归出借人所有、签订房屋买卖合同、签订委托售房合同。问题中的“以房抵债”属于第一种情形，我给大家综合分析一下这几种操作方式的法律效力。

一、约定借款人不履行到期债务时房屋归出借人所有是无效的。首先，该约定属于“流押条款”，我国《物权法》第186条、《担保法》第40条以及最高院司法解释第40条均对此作出了禁止性规定，即“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。”其立法目的就是为了防止处于弱势地位的借款人利益遭到损害。其次，“以房抵债”与“以房抵押”是不同的，可能有人混淆了两者的概念。以房抵押需要签订抵押合同，也可以在借款合同中约定抵押条款，只要不违反法律规定，通常该抵押合同或该抵押条款是合法有效的。不过抵押合同的生效并不代表抵押权的设立，房屋抵押必须登记才行。当借款人不履行到期债务时，借贷双方可以协议以房屋折价或拍卖、变卖的方式偿还债务，也可以通过诉讼的方式实现抵押权。

二、签订房屋买卖合同的效力要根据签订时间的不同，分为以下两种情况：

1、借款到期前签订房屋买卖合同，约定债务人不能偿还债务时则履行买卖合同。此种情形下的房屋买卖合同名为买卖，实为担保。根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，在该情形下，当借款人未按期还款时，出借人起诉到法院不能要求借款人履行房屋买卖合同，否则会被法院驳回起诉，出借人只能按照借贷关系主张借款人还款，等判决生效后，可以申请拍卖房屋，用来偿还债务。

2、借款到期后签订房屋买卖合同，将借款本息转化为已付购房款，该买卖合同具有法律效力。此时的房屋买卖合同，既不属于禁止流押情形，也不属于借款合同的担保，而是借贷关系终止后双方重新确立的法律关系，因此是合法有效的，出借人可以直接要求借款人履行买卖合同。需要注意的是，在实务操作中应防止将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

三、签订委托售房合同，约定借款人不能还款时将出售房屋的权利授予出借人，包括代为签订房屋买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利。在委托合同意思表示真实且不违反法律规定的前提下，该授权委托行为应属于合法有效。需要提醒大家一点，在生活中一定要谨慎签署委托书、授权书等授权性文件，尤其是房屋的处分权，因为处分权是所有权最为关键的核心权利，一旦授予出借人，可能会出现出借人与买房人恶意串通，以低于市场价格出售房屋，从而损害借款人利益的情况。

到期不还，以房抵债！不是到期后无效，而是自始就是无效的！当然，民法典颁布以后，无效只是债权人无权要求直接以房抵债，但是却有了抵押合同的效力。因此说，无效也没有哪些原因，唯一不可逾越的就是禁止流押。

这个问题是个法律常识，但是对于普通人很多人并不清楚。下面我简单讲一下这个问题。

第一、必须明确一下，以房抵债不等于以房抵押。

法律意义上“以房抵债”四个字正常的理解就是直接用房子抵消债务。它和“以房抵押”是完全不同的概念。“以房抵押”的法律意义是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该房屋优先受偿。

以房抵债的结果是房子直接归债权人所有。以房抵押的结果是债权人只是取得了优先受偿的权利，债权到期以后双方可以协商以房抵债或者变卖房产还债。如果达不成一致意见处理方式一般是通过诉讼胜诉后由法院拍卖房产，获得的拍卖款优先用于偿还抵押权人，如果有剩余仍归房屋所有权人所有，或者由其他债权人取得。

第二、债务到期前，约定以房抵债无效的法律依据。

在民法典颁布以前，先是担保法第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时。抵押物的所有权转移为债权人所有。”后来的物权法第一百八十六条更是明确规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”

根据上述规定，借条上直接写上“到期不还，以房抵债”明显是债务到期之前，约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。违反了法律的强制性规定，故而无效。

在民法典颁布以后呢，民法典的第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”民法典的这一规定改变了以往流押条款完全无效的情况，一方面该条规定仍然遵循了禁止流押的原则，即不允许履行期限届满前直接约定抵押物归债权人所有，另一方面又承认了该类约定具有抵押合同的意义，但是房子是不动产，根据法律规定办理抵押登记后才享有抵押权，仅仅是这个约定债权人尚未获得抵押权。

第三、到底能不能约定以房抵债？

明确说，债务到期后双方可以约定以房抵债。但是，此时约定以房抵债不能损害第三人的利益并且具有可行性（如果此时房子没有被其他债权人查封）。

这个属于以房抵债的法律问题。

最高院现在对于以房抵债的处理已经是相当明确。第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要，专门对于以房抵债的法律问题作出规定。根据八民会议纪要，最高院对于以房抵债的态度如下：

（三）关于以房抵债问题

16.当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。

17.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。

根据最高院意见，对于以房抵债的法律效力，应当严格区分借款到期的以房抵债和借款到期之后的以房抵债。

对于借款未到期的以房抵债，将被认定无效。

《物权法》

第186条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第211条：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

这是法律上禁止流押的规定，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。

江苏省高级人民法院在《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》明确规定，当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求；当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。

“到期不还，以房抵债”这样的约定叫做“流押条款”，即在债务设定之初约定如果到期不能偿还，则以某物抵销债务。我国法律规定，流押条款是不具有法律效力的，只能约定以某物进行抵押或者质押，在债务履行期届满以后债务人不能偿还债务时，就担保物拍卖、变卖所得价款优先受偿。

《中华人民共和国物权法》第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

法律这样规定的目的是为了保护抵押人的权益，因为在抵押权设定之时，抵押人在经济地位上相对于抵押权人处于弱势地位，抵押权人可能会利用抵押人急需用钱的危困状态“坐地起价”，逼迫抵押人将价值远高于债务金额的某物用来抵债，这样显然违反了公平合理、等价有偿的民法原则。

比如，甲向乙借80万元，以一套市价为100万元的房产作为抵押，就算债务到期难以偿还，将该房产拍卖变卖后还能剩下20万元留给自己。但是，如果乙逼甲签订“以房抵债”的流押条款，债务到期不能偿还甲就要多损失20万元了，这显然是极不公平的。

借条上写了“到期不还，以房抵债”，为什么到期后会变成无效的呢？可能会有哪些原因？

这种情况，司法实践中经常遇到。

为什么无效？因为现行法律规定，房屋、机动车等的所有权，是以主管部门的权利登记为准的，不变更登记、不进行他项权利登记，其余的途径都不能抗拒产权登记。也就是说，房子归谁，以房产管理部门的登记为准，如果不变更登记，不进行他项权利登记，通过其他方式约定（例如借条），不能对抗房产部门的登记效力。

因此可以这么说，借条当中约定“到期不还以房抵债”，如果不同时进行他项权利登记，这个约定是无效的。

如何解决？最简单的方法，就是在借款约定以房抵债的时候，双方持身份证到房产管理部门办理一个他项权利证书，债权人持有这个证书，将来如果到期以后，借款人换不上款，可以凭他项权利证书办理过户手续。

按理说合同上只要双方签字，所列条款是具有法律效益的。可是为什么借条上写了＂到期不还，以房抵绩＂，而最后会变成无效的呢？我觉得大致会有以下原因。

首先，以房抵债所指的“房＂，已经先期作为抵押物抵押出去了。比如之前有银行贷款，己将这座房子抵押给银行了，而贷款合同还未执行完毕，所以这座房子不允许2次抵押。

其二，这座房子属家庭共同财产，而且是家庭唯一住房。而所写借条的借款人，是个人借款行为，并不是为家庭而举债，所以，虽写有＂以房抵债＂，但并沒有家庭其他成员在借条上签名。所以，如果将该房子＂抵债＂，将造成家庭其他成员居无定所，实际上侵犯了家庭其他成员的居住权。所以“以房抵债＂这条不能成立。

其三，该房子产权不实，沒证据证明该房子属写借条人的财产。

根据以上原因，造成借条无法依法执行，所以成为无效。这均是所写借据时疏忽大意造成的，所以办事一定要小心行事。

根据您简述的问题推断，可能存在两个问题：

一是，涉及流质条款无效。根据《物权法》第186条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”可知，法律禁止设置流质抵押。但法律不禁止附清算条款的以物抵债。所以条款如何约定是关键。

二是，如果您所述的“房”属于宅基地上的房屋，法官可能会以“房地一体，房随地走”的原则以及“宅基地使用权不得抵押”的规定，认定为该条款约定无效。

借条上写明“到期不还，以房抵债”，这样的条款属于无效条款，具体原因如下：

一、属于流质条款，会被认定为无效。

我国物权法、担保法都有明确约定：不得约定债务到期时，不履行到期债务抵押财产归债权人所有。这也是为了避免，不法分子以较小的债务侵占债务人的财产。尤其是现在套路贷泛滥的时候，就显得更有必要了。

我们可以想象，如果债权人出借了20万，却要拿债务人价值100玩的房子抵押，到期不还房子归债权人，显然是有失公平的。

二、如何操作才能合理合法呢。

1、设立抵押权。签订借款协议后，可以追加一份抵押合同，并且到房管部门备案，设立抵押权，如果债务人到期不偿还借款，债权人可以申请法院拍卖该房产并优先受偿。而且，房屋设定抵押后，债务人是不能进行过户等操作的，也可以保护自己的权利。

2、等到债务到期后，可以和债务人协商以房抵债。要注意是债务到期后（而且借条没有以房抵债的内容）。只要双方平等自愿，债务数额和房产价值基本相同，是可以达成以房抵债的协议的。这样操作也是可以得到法院的认可的。

无论民间借贷还是银行贷款，在借款合同或者借条中以专门条款约定抵押，是被认可的，但司法解释对仅仅在借条写“到期不还，以房抵债”认定为无效，可能有以下几方面原因。

抵押未登记

无论是当前的民法典还是以前的物权法，对抵押生效的规定都是一样：动产需要交付，不动产需要登记。

“到期不还，以房抵债”这样的条款，既没有明确指定抵押房产对象，也没有对押品进行抵押登记，所以连对象都不确定，自然自始无效。

按照“不登记不得对抗第三方”规定，假如借款人称，房子已经卖给别人或者送给别人了，债权人有何办法主张抵押权？

没有明确债权和对应的抵押额度

抵押权从属于债权，二者应该一一对应，比如：抵押物担保的债权金额是所有借款还是部分。如果借款1万元，就要用对方100万元的房子抵债，这是肯定没有道理的。

借款人名下唯一的住房

借款人名下如果仅有唯一一套住房，原则上是不能直接行使抵押权的，即便银行也是如此。这主要是为了照顾公民的基本人权之中的居住权。唯一住房被执行抵押，抵押权人应保证借款人有房可住，比如换一个小户型，更换低档小区等等。

房屋没有产权

其实这跟“没有办理抵押登记”差不多，没有产权就无法办理抵押登记，自然无法执行抵押权。比如，农村的小产权房。