谢谢邀请。该案房屋买卖合同，已经经过二审法院的终审判决，确认无效了。目前再去讨论合同本身以及买卖过程，已经没有太大的实际意义了，现在要关注的是合同被判无效后，损失如何弥补的问题。

本案产生的根本原因还是房价的大幅上涨，如果房价没涨或者下跌，老人的儿子也不会花精力去折腾了。合同被判无效后，老人及儿子拿回房子，该期间的房子上涨权益由他们享有，相对应的买方就为此蒙受了巨大损失，买方因此失去了以当时市场价格购买其他房子的机会，此外他还有税收、按揭贷款利息等损失。显然，一、二审法院已经注意到了这个问题，所以判决书中特意提到买方因此而出现的损失，及双方在造成这些损失时各自应承担什么责任，可以在之后的损失赔偿中予以充分考虑。

《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在该案签订房屋买卖合同过程中，买方已经尽到了审慎审查的义务，支付了符合当时市场价格的购房款，不存在恶意的情形，没有存在过错。而是否犯有精神疾病，除非卖方在签订合同的过程中已表现出了异样，否则披露义务是由卖方承担的，那现在是卖方的原因造成合同无效，卖方又是限制民事行为能力人，就由她的监护人从她本人财产中支付赔偿费用。中介机构是否要承担责任，要结合案件的具体情况才能判断，在此无法评判。

笔者相信，把合同无效后的利害关系跟卖方儿子讲清楚，要赔偿买方的房屋涨价损失以及其他损失，相信他就不会执着于要回房屋了。一句话，就是让他无利可图，同时买方也积极的表态可以适当补贴一些给卖方母子，这样子能自行达成协议是再好不过了。要不然对于双方都非常麻烦，腾房、过户、再起诉、查封房子，卖方要支付目前的房子对价，要不然房子拍卖后偿还，卖方儿子到最后也得不到房子……还是和解吧。

如果房屋成交后，买房人已经实际取得了房产，卖房人的其他近亲戚(监护人)也知道，且当时并未提出异议，应当视为“默认'买卖有效。所以对法院的判决，还是有商榷的地方。签协议的人是精神病，其他人看到别人住到你的房子里，你也不提出异议，难道都是精神病？同时还可以根据当时的行情来判断，是否价格太低显失公平。

2016年，北京市民李先生通过中介以175万元的价格购买了77岁老人位于房山长阳镇某小区一套80多平方米的房子。

家属提交的一份由首都医科大学附属北京安定医院于2015年作出的《精神疾病鉴定司法意见书》，鉴定书上的结论显示：李老太患有精神分裂症，属限制民事行为能力人。

房山法院经审理认为，因李老太为限制民事行为能力人，其就涉案房屋与李先生签订的买卖合同须经过其子即法定监护人陈某得同意或者追认后有效，认定房屋买卖合同无效。

从法院的判决来说，这个并没有问题。老太太属于限制民事行为能力人，无法单独从事民事法律行为，判决合同无效符合法律规定。

当然，这里涉及合同无效之后的赔偿问题。

既然法院经一审、二审都认定无效，那作为买家需要提起诉讼要求损失赔偿。根据《合同法》规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效的损失赔偿，需要根据合同当事人在订立合同中是否存在相应的过错予以认定。当然，这里除了过错争议以外，对于损失的认定以及赔偿主体等等都有可能存有异议，这个需要根据具体材料去分析。

怎么可能会损失300万呢？这种案例的可能性很小。即使无效，买家也可以主张卖家赔偿房价上涨的损失。请发判决书。

儿子反悔应该无效。

这件事情，归根到底还是因为房价上涨，儿子为了获得经济利益，否则，也不会这么麻烦的来折腾。假如房价下跌，不知儿子会怎么办。

一、根据法院一审、二审判决结果来看，法院应认定合同无效。主要依据就是老太太患有精神疾病，属于限制行为能力人。根据我国民法总则规定：限制行为能力人进行民事活动应当得到其法定代理人的同意。很显然，对于买房这件事来说，确实属于重大复杂事项，应当由其法定代理人代理或同意。法院以此认定合同无效也是合理的。

二、合同无效后，购房人如何维护自己的权利。

根据我国合同法规定：合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的一方应当承担赔偿责任。

1、购房者的购房款应当全数返还。

2、购房者应主张房屋涨价，自己已经无法购买相同地段的房屋，由此产生的损失也要对方承担。

3、房屋装修等损失也可以要求对方承担。

三、对于老人儿子起诉合同无效，无非是房价上涨带来的巨大利益。老人2015年就患有精神疾病，老人儿子却没有在身边照顾，老人买房这样的大事。儿子及其他亲属竟然一概不知，等到两年后才来起诉合同无效。这确实让人很难理解。

不过，购房人还是可以通过法律来维护自己的权益的，既然对方通过诉讼来主张权利，购房人也可以通过诉讼来主张自己的损失。

首先，老人卖房两年后儿子反悔，可能是因为房价上涨幅度较大，儿子在利益的驱使下要求法院判决合同无效的可能性较大。对于此种情形，如果在签订买卖合同时买方是否意识到买方有精神疾病，若当时能够意识到自己的行为，并能辨别，则视为当时具备行为能力，合同有效；若当时已经察觉卖方不具备行为能力，仍继续交易的，则买方属过错方，理应承担合同无效的后果。

其次，法院既然已经判决了合同无效，证明其母亲确实存在精神疾病，在此种情形下，儿子可作为监护人提起诉讼。《民法总则》第二十一条 “不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为”，第二十六条第二款“成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务”。第二十八条 无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶； （二）父母、子女； （三）其他近亲属； （四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。故案件中患有精神疾病母亲的儿子可以担任其代理人。

但是，有一点疑问，交易过程中，如果卖方有精神病，买方没有一点察觉？而且房产交易是一个过程，不是一蹴而就的，这段时间就一直没发现？再者房子卖了两年了儿子才来主张合同无效？

笔者认为，老太太应为限制民事行为能力人，而其作出的行为应该是可撤销、可变更的，并不一定合同无效，可撤销、可变更的除斥期间是一年，若不行使，则合同生效。

判决书本身没什么太大问题，关键在于如果购房人的正当权益是否得到了保护？

房价上涨，有很多原房主出于经济利益，而企图反悔。无非就是贪图增值的那部分。去年100卖的，今年涨到200了。眼红吗？后悔吗？怎么办！找辙呀。什么夫妻共有财产一方不能独立处置呀。以前欠钱抵押给亲戚了呀。什么父母共有财产，遗产那份儿子有继承权呀。

五花八门的理由，其实还是为了利益。贪图增值利益。如果房价暴跌了那？是不是该轮到买房人找辙毁约了？

买房人只要无主管故意欺骗行为，属于善意第三方，那么买房人的合法权益也应该得到保护。否则以后无论干点什么，双方先要到精神病医院签订一下自己不是神经病呀？

房子还是以登记过户为准。如果已经过户了就不应该被改变。

以精神病为由拿回房子，作废合同？可以！按市场照价把增值的部分还给买房人。

简单的合同作废。买房人的利益为什么不保护？对精神病人监护不到位，也是他自家的事，凭什么让无辜为他的不作为买单？

买家反告卖家的儿子，要求赔偿房子增值差价，也会大概率赢官司。点赞

感谢邀请。

该案已经有了法院的终审判决，确认合同无效。后续就是损失弥补，也就是对买方做出一定的补偿而非赔偿。这个案子警示我们，签署买卖合同时候，一定要确定双方合同签署的有效性。

那么那些人签署合同是有效的呢？

1，买卖双方不能亲自办理的，可以办理委托，由受托人（代理人）代为办理，但是委托人与受托人必须签署委托书（委托书可以是手写的，也可以是公证的）。建议签合同时再次通过电话确认。

2，多个卖方共同所有的房子，其中一人来签署合同，必须签署委托书。

3，如案例所说，如果买卖双方为限制民事行为能力人,如：精神病人、未成年人。则必须由其监护人出面签署合同。

为了避免类似案例的事情发生，签署合同是一定要多次确认，合同签署的有效性。