房产证写的是姚策的名字，姚策不在了，按正常理解，这个房子就是遗产，需要按继承的方式来分。但是，作为遗产的房子又是有产权争议的！所以，暂时就不能按遗产来处理，需要先解决争议。

01、房产证写的是姚策的名字，房子就是姚策的吗？

从媒体披露出来的信息看，房产证确实写的是姚策的名字。但是，姚策没有工作，没有稳定收入来源，那买房的钱是从哪里来的呢？

新闻上说，是许敏给的。

要注意哈，这里说的是“给”！“给”是白话，法律上准确的称谓叫“赠与”，也就是送。

她为什么要送呢？

因为被送的人，也就是姚策，是她的儿子，她以为是她的儿子，不是外人。所以，儿子要买房，没钱，做父母的给钱，是不是很正常？

但是，问题就出在儿子身上！事后证明，这个儿子并不是亲生的。

也就是说，许敏作为母亲，她“给”的本意是送自己的儿子，但现在儿子不是自己的，是别人的。所以，“给”存在主观上的重大误解，按法律上的说法，这样的“给”是可以撤销的，没有法律效力。

当然，这是首付款，后续的月供，新闻上说，也是许敏“给”的，也是他们在还。照此理解，后续的月供和前期的首付其实法律性质是一样的。

所以，房产证虽然写的是姚策的名字，但不管是首付，还是月供，都不是他在还，也不是他的钱，那房子的产权就不能认定给姚策。

02、许敏该如何才能把房子拿回来？

我们上面的分析，都是来源于新闻报道！

但是，如果这件事要闹到法院去打官司，就不能完全根据新闻报道来！需要实打实地拿出证据，而且证据还要合法、充分，能够形成完整的证据链，相互能佐证才行。

那许敏如何才能把房子拿回来了？大致有以下一些方法：

❶协商拿回

虽然两家人都错换了28年人生，但毕竟现在姚策走了，两家人都只能拥有“郭威”一个儿子，完全可以相互协商，把房子的事情处理好。

❷诉讼拿回

也就是如果协商不了，那就只能通过法院打官司去拿回来。

但是，就像上面说的那样，需要证据，完整、充分的证据才行。不然，想拿回来也够呛。

❸继承拿回

但许敏两口子只是继承人之二，还涉及姚策妻子分走一半的问题，所以，通过继承能拿回来的份额可能很有限。

一般来说，通过继承能拿回来的份额大概是16.6%产权。

❹其他办法

其他办法也是有的，比如，请社区居委会调节、法律援助机构调解，等等，只是这样的方式没有强制执行力，即便调解成了，也是可以反悔的。

大致就是上面说的这些方法，但他们两家这件事能闹这么大，说明两家人的矛盾已经很深了，想通过❶、❹两种方法拿回来的概率很小。

03、平时要怎么做才能维护好自己的房产？

房子是普通人一生中最大的一笔财产，落名字的时候，还是要结合家庭情况，再三考虑！

我的建议还是写父母的名字，最好别落孩子的名字上去，这样做的好处有四个：

❶不用担心孩子冲动，做危及财产的重大处分

有些小孩，以为大学毕业工作几年，有经验、有人脉、长本事了，闹腾着要创业，父母不给钱，就拿自己的房产去抵押担保，最后，亏得一塌糊涂。

如果是自己创业失败倒也没啥，输了就输了，至少涨了经验，懂了道理。但要是被别人挖坑，被算计了，你想想得有多鬼火！

有些心里承受力差的小孩，可能会走极端，就很不好，输了钱，还输了人。

❷不用担心孩子被算计

孩子只有房子的居住权，没有房子的处理权，好处就是不用担心被不三不四的人惦记。

话又说回来，就算惦记又能怎样？不会对房子产权构成威胁。

❸不容易出现婚姻财产纠纷

房子是父母出钱买的，子女随便住，产权很明确，任何时候都没有异议。

如果婚姻真的可靠，那老人不在了，最后房子不还是子女的吗？反过来说，如果婚姻不可靠，把房子落在父母名下，父母出的钱，不是很好的保护吗？

❹父母的生活主动权

有些父母早早地把经济大权、财产大权交到子女手上，等后续经济能力丧失的时候，出现了很多孩子不管老人的例子。

如果父母依然掌握着家庭的经济和财产大权，至少有自己可支配的财产生活，你想想看，谁还敢给你脸色瞧？谁还能为难得了你？

当然，知子莫如父母！自己的子女是什么样的为人，做父母的应该最清楚，究竟如何落名字？只有自己斟酌！

很多家庭都把房子落在子女名下，想着是亲子女没啥的。其实，可能不好，至少上面说的三点都是隐患。当然，好处也多，比如，老人不在了，以后就不用办继承手续，不用上契税。

但是，相比上面说的四个优点，你认为谁更好呢？欢迎留言探讨，也欢迎关注本号！当然，还可以加入“房产继承法律实务圈”，掌握更多房产知识。

1、通过法院诉讼，定性偷换（或错换），赠房属重大误解，可以解除赠予。2、需要走法律程序。

姚策养母许敏告诉记者，她已起诉姚策妻子索要九江房产。许敏主张，姚策名下房产是在认为姚策是亲生儿子情况下由她和丈夫出资购买，因此她有权索回。

姚策妻子称，自己确已收到法院传票，正准备应诉。

从报道来看，许敏起诉姚策， 要求返还房产已进入司法程序。这个案件主要涉及撤销权行使期限问题。按《民法典》规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权，撤销权消灭。

按媒体报道，2020年2月，江西28岁青年姚策确诊肝癌，养母许敏欲割肝救子却发现姚策非亲生，后发现亲儿子郭威生活在河南杜新枝家。若按报来看，许敏应当在2020年2月份或3月份就应当知道姚策并非自己亲生儿子的事实。许敏想要要回房产的理由便是当初是以为姚策是亲生儿子，所以将房产赠送给姚策。但因为姚策并非亲生儿子，赠与的基础事实不存在，自然是想要回房产。但如果从法定规定的期限来看，这个会涉及这个撤销权行使期限问题。

从目前的情况来看，姚策与养母许敏并非合法收养关系，也不是亲生子女，在无血缘关系的前提下，继续占有，属于不当得利，许敏可以起诉不当得利要求其返还房屋。

另，根据中华人民共和国民法典第六百六十三条受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

(一)严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

购房出资和医疗出资都是许敏，而姚策遗产处理却是未给许敏留有任何余地，已经严重侵犯了许敏的合法权益。

那许敏为姚策买房，民法典施行前与施行后有啥不同？

在2021年1月1日《民法典》及其相应的司法解释颁布施行之前，关于父母为结婚后的子女购房而出资的，如果没有特殊的约定，会按照借款来处理，这在各级法院的生效裁判文书中有类似指导性案例，但是随着新《民法典》及其司法解释的颁布，这一现象出现了认知上的矛盾，按照最新的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条之规定， 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。而按照《民法典》第一千零六十二条第一款第四项的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的继承或受赠的财产是夫妻共同财产，也即如果父母为已经结婚的子女购房出资没有约定或者约定不明的，是会被按照赠与处理，而且是子女的夫妻共同财产。这项司法解释与之前司法实践的操作完全背离，这将会导致许多为子女结婚购房出资的老人，如果没有事先明确为借贷关系，则出资的购房款会被认定为赠与子女夫妻二人的共同财产。因为《民法典》施行时间尚短，目前还没有看到最高院就这部分是如何与之前的规定相衔接或者区分的，等待后续的相关指导意见明朗化。回到本案中，若在《民法典》之前产生该诉讼，那么即使许某出资时没有特别约定，其出资亦可被视为对姚某夫妇的借款，姚某是房屋的产权人不假，但是对许某夫妇的负债同样也需要偿还。故综合上述种种，根据我国物权法定的原则，许某想要回房屋基本上没有可能，但是许某如果想要回自己的出资无论从法理上还是情理上，理应得到支持。看到4月8日的新闻称许某已经委托律师起诉要求返还购房款，这与我们的分析是一致的，只是要求返还的法律关系是什么，就是本案的关键了。

相关法律规定

《中华人民共和国民法典》

第一百二十二条 因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。

第一百四十九条 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十二条 有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；

（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；

（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

第一千零四十四条　收养应当遵循最有利于被收养人的原则，保障被收养人和收养人的合法权益。

禁止借收养名义买卖未成年人。

第一千零六十二条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

第一千零六十七条　父母不履行抚养义务的，未成年子女或者不能独立生活的成年子女，有要求父母给付抚养费的权利。

成年子女不履行赡养义务的，缺乏劳动能力或者生活困难的父母，有要求成年子女给付赡养费的权利。

第一千零七十二条　继父母与继子女间，不得虐待或者歧视。

继父或者继母和受其抚养教育的继子女间的权利义务关系，适用本法关于父母子女关系的规定。

第一千一百零五条　收养应当向县级以上人民政府民政部门登记。收养关系自登记之日起成立。

收养查找不到生父母的未成年人的，办理登记的民政部门应当在登记前予以公告。

收养关系当事人愿意签订收养协议的，可以签订收养协议。

收养关系当事人各方或者一方要求办理收养公证的，应当办理收养公证。

县级以上人民政府民政部门应当依法进行收养评估。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》

第二十九条之规定， 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

请律师，上法庭，出示购房出资证明，提供医院承认孩子报错的证明。

当初房子是许敏一家为自己的亲生孩子买的婚房。既然姚策不是她的孩子，房子就不是给他的。错了就要纠正，通过法庭改判房子归属。

有实际案例的，一对爷爷奶奶追回了给孙子的房子。那孙子是儿媳妇和别的男人生的。给的时候以为是亲生的，后面发现不是，通过诉讼拿回了房产。

许妈妈为姚策辛苦半生，一身债务，支持拿回房产。

道德义务的赠与不能要回

案例概述

姚策与其养母许敏渐行渐远，两家说好的共同应对医疗机构讨个说法，许敏一方抢无采取了行动。许敏及其代理人不顾姚策患有绝症治疗，却将“错换人生”说成“偷换人生”，其背后的目的可能就是本设问的房子。可以这样认为，许敏赠与姚策的房子演绎人世间的爱恨情仇。

关键词 ◎“错换”与“偷换”的区别 ◎赠与的种类 ◎道德义务的判断 ◎不动产登记的效力

“偷换”的提出

姚策与郭威因在同一医疗机构出生，造成了姚策、郭威人生的转变。姚策可能因身患绝症，检测出姚策并非许敏的亲子，并得知郭威为亲子。姚策倘若所患的病不需要配对而检测，两个家庭可能一直“蒙在鼓里”。许敏方如果不将“错换”说成是“偷换”，错换人生被查明，对于两个家庭而言可能是人间喜剧。

许敏方诉讼时却将“错换”说成“偷换”，经过媒体的炒作、发酵后，身患绝症的姚策承受不起。许敏方提出“偷换”首先排除了自己的故意，将“偷换”的责任指向了姚策的生父母，或者生父母与医疗人员。姚策基于血缘关系，对其生父母有天然的感情；姚策基于养育之恩对许敏同样有感情，在作者看来，将“错换”说成“偷换”加速了姚策的死亡，“偷换”的提出是不道德的。

赠与的种类

民法理论认为，赠与与是否附有义务，可以将赠与分为两类，普通的赠与与附义务的赠与，由于所附的义务与给予赠与物之间不存在对待给付关系，赠与合同从总体上看，赠与合同仍为是单务合同。需要注意的是，这里的合同并不需要“书面”的正式形式，事实行为也可以视为合同的内容。例如，许敏给姚策购房，并登记在姚策名下。

赠与可以按效力的不同，可将赠与分为两类，诺成赠与与实践赠与。根据《民法典》的规定，经过公证的赠与合同、依法不得撤销的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付，通过当然解释，其他赠与合同为交付方能成立。例如，甲与乙为朋友，甲对乙说，今年考上法律职业资格送乙一辆轿车，甲没有履行承诺，乙不可以要求甲承担违约责任。

怎样判断道德义务

不可撤销的赠与合同有三种。其一，经过公证的赠与合同；其二，社会公益的赠与合同，例如，救灾、扶贫、助残等；其三，道德义务的赠与合同。怎样判断道德义务可能是涉及许敏能否要回房产的关键因素。

法律所称道德义务是特指非法定义务，没有强制履行的可能性。亲属之间有道德义务，朋友之间也有道德义务，甚至陌生人之间也有道德义务。例如，紧急救助行为就属于道德义务，并非法律义务。道德义务与法律义务的区分为：履行道德义务，或者履行道德义务造成他人损害的，不需要承担民事责任；法律义务必须履行，不当履行法律义务需要承担民事责任。

许敏与姚策之间有没有道德义务呢？姚策由许敏抚养成人，长期的共同生活即便不能评价为养父母与养子女关系，姚策在被许敏抚养的过程中已事实上称许敏为母亲，或者妈妈，姚策的成功与失败牵涉了许敏的情感，已经形成了道德关系，不能因没有血缘而否认道德关系的形成。

许敏能不能要回不动产？

根据我国《民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。问题是，许敏误将姚策当成了亲子是否属于错误登记？权利人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，许敏能够顺利实现更正登记？

对该问题的回答又回到了赠与合同的效力问题上，涉及到道德义务的争论。作者认为，不动登记机构没有法院的撤销赠与的裁判，登记机构不会予以更正。由此可以看出，许敏能否要回房产关键在于对道德义务的认识。

需要注意的是，《民法典》同时也规定，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，不动产登记机构也会予以更正，即，姚策的妻子及子女一致同意，许敏也能要回房产。作者不希望许敏一方通过舆论压力迫使姚策的妻子作出同意的意思表示。

没有血缘关系也有道德义务

@南京徐剑@法律新视点

许敏要房以下三种方式可以探讨下，均建立在“错换”而不是“偷换”的前提下，如“偷换”则另当别论：

以重大误解为由要求返还

但许妈是2020年2月因想换肝救子而知道姚策非其亲生。当时生效的《民法总则》

第一百四十七条　基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。（《 民法典》当时还未施行）

重大误解撤销的除斥期间（时限）是自知道撤销事由之日起三个月内提起撤销之诉，期限不能中断中止延长。许敏在知道姚策非亲生之日起三个月内就要提交撤销之诉，现在提交面临过期的问题。

要求返还购房出资的途径

据现在所知，姚策名下的房产首付款及后期还贷均是许敏夫妇出资。目前司法实践中，类似于这种父母倾尽全力的出资购房，遇到夫妻离婚等特殊情形，在不能确定是出资是赠与的情况下，已有支持返还的案例，被称为“最温暖的判决书”。

以继承姚策遗产的方式

法律而言，养父母许敏夫妇是姚策遗产的第一顺序继承人，且为了姚策买房及治疗而负债累累，老年失去保障，姚策如立遗嘱应为他们留下必要份额。这种方式虽然比较稳妥，但继承遗产方式不能全额拿到姚策名下的房产。

这三种方式均有利有弊，也仅仅是作为吃瓜群众的分析而已，不作其他用途。

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系重大误解，在法定期限内可以撤销。诉讼时效从知道或者应当知道之日开始计算，许敏知道的时间是亲子鉴定完毕的时间，应扣除公安调査阶段时间到收到通知不予立案之日的时间（公安调查阶段导致诉讼时效中断，所以要扣除）。

　很多人都觉得许妈能把房子要回来，个人觉得房产证上写的是姚策，我在想姚策生前也应该知会有这样的后果，姚策没有把房子归还给许妈应该是有原因的，可能有些人觉得姚策就是忘恩负义。但是也会有人表示理解，毕竟姚策也有自己的冢，妻子和孩子，也要给她们两个一些生活保障的。一边是抚养自己长大的养父母，一边是自己的妻儿，其实姚策本人也是很难选择。

姚策生前对许敏的忧虑与舍不得，会写下遗嘱控告许敏吗？

姚策不太可能体会不上对自己行吧，找到亲生父母以后，随着杜新枝一家移植，姚策生的希望也早已被剪断。所以遗嘱的诸多确实让人琢磨不透，是有些人迫使姚策写出了这一封遗嘱或是姚策的遗嘱被每个人为地改动了呢？然而使我们更加坚定这封遗嘱并不是姚策自己意愿的是，一段姚策的录音的流出，在录音中，姚策不但表示了针对许敏一家多年投入的内疚，无法回报之情，并且了解许敏将自己的房屋卖出给自己看病以后，还决定将许敏给自己购买的新房产权过户到徐敏户下，因为不忍心许妈妈的后半辈子是在租房中渡过，还担忧许敏被卷进舆论中，浓浓的都是对后妈的忧虑与舍不得，这样的姚策，会在最后紧要关头写下这样一封遗嘱控告为他投入一切的许妈妈吗？

许敏也说，打电话给姚策都是不接，姚策多次说要还房屋都是跟媒体说或是在自己说。九江表示能够 特事特办，只需录一个视频，确认他想要把房屋还回家就可以了，压根不需要哪些繁杂办理手续。

可是姚策和熊磊都拖着没办，这有有意之嫌。还了，大家要说她们学会感恩；不还，将担负唾骂的责任。

可是许敏一方显然没有获得真真正正要想的解决，略逊一筹也在社交上发音，明确提出了11个疑惑，大部分网民或是表示再次适用另一方维护保养自己的支配权，可是这时郭威的心态显然迥然不同。

芥蒂的逐渐大

许敏剖析得很对，也是大部分人认可的念头，连周律师都确认劝过姚策和熊磊还房屋，她们不听。本来没有还，姚策为什么说“房屋早已还了，为何还骂我是没良心？”

如许敏不可以顺利撤销对姚策的赠予，熊磊有遗产继承。

依据在我国的《民法典》，许敏夫妻为姚策注资购房归属于赠予个人行为，赠予个人行为能够 产生在儿女，家属及其朋友等一切关系。

要求在没有产权过户前能够撤销赠予，可是这案子中，房屋早已产权过户到姚策户下，归属于姚策个人财产，如今则变成了财产。

假如依照姚策遗产分配，熊磊和小孩都能获得1/4的产权年限。

熊磊的广告策略取决于她的结婚年龄，从完婚的时间点看，她是在错换发觉以前完婚的。

对熊磊她母亲说的，“当时是看姚策的家中总体状况才决定嫁给了姚策的”，这一念头也合乎中国传统式婚姻生活的缔约的一些作法，在情与理上也说的通。

再聊，之后的状况变化并不是熊磊能预测分析到的。

姚策离逝以前跟许敏关系闹翻了，而熊磊而现如今跟许敏为了更好地房屋的事也是水火不相容，几岁的小孩子自己做不来主，肯定是听妈妈的话。

何况，许敏现如今拥有郭威这里的子孙，根据几回团圆看来，许敏的情感早已转移到郭威一家

这也无可非议，毕竟血肉相连，血脉的亲情在这儿摆着，所有人都取代不上的。

所以，楷楷跟许敏的关系也是非常尴尬的。

假定错换几乎没有产生，那我想问一下:熊磊应该不该该有承继一部分资产的支配权？回应是毫无疑问的，不容置疑，并且她还生下了儿女。

可是另一侧也是自己的亲生父母，十月怀孕生孕了自己，就算没有养育恩，也是是非非自己甘愿导致的结果，所以都是会进退两难，对郭威来说这应该是最好的结局。郭威本便是一个忠厚心地善良的人，就算真的是错换，他也不太可能完全背弃父母多年的养育恩，毕竟没有贡献也是有能者多劳，所以那时候的局面才难以解决。