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要根据双方真实的关系确定案由。

其实，这不是案由的问题，而是对双方之间的法律关系的认定的问题，到底是买卖关系，还是租赁关系根据证据确定。

这个不需要，法院可以根据查明的事实，进行处理。如果原告坚持不变更，可以驳回

这个法院可以根据查明的案由予以变更的。有明确的法律规定，《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件由规定<>的通知》中规定：“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”

法院变更案由依据的是查明的案件事实，二审正是因“涉案房屋已经至少十年没有收缴过住户房租”的事实，改判为租赁关系。具体分析如下，供参考：

诉讼请求、诉讼标的与民事诉讼案由三者的关系

理论认为，诉讼请求是基于法律关系向法院提出的要求；诉讼标的是当事人争议的民事权利义务关系；民事诉讼案由则是最高人民法院通过司法解释的形式，将同类民事权利义务关系归类化的称谓，具有法定性。

因理论上对诉讼标的定义较为模糊，以法律职业资格考试辅导用书的定义，即为“当事人争议的民事权利义务关系”。该定义没有从根本上提示诉讼标的，以民事权利义务关系定义，似乎所有的民事诉讼为同一诉讼标的，人们无法分析具体的诉讼标的。

事实上诉讼标的是诉的分类，在不同类型的诉中，诉讼标的也有所不同。具体而言，包括给付之诉、确认之诉、变更之诉。笔者认为，所有的民事案件的诉讼标的为三类，对应着不同的争议的民事权利义务关系。由此，笔者归纳如下：

• 诉讼标的仅有三类，即给付之诉、确认之诉、变更之诉对应的民事权利义务关系；

• 同一案由可能包含不同的诉讼标的；

• 不同的诉讼标的，有不同的诉讼请求，如，变更之诉的诉讼标的是原告请求法院变更或消灭与被告之间存在的某种法律关系，而不应当要求被告履行给付义务。

• 同一案由下的诉讼请求完全可以不相同，不同的案由诉讼请求也可以相同。

变更诉讼请求与变更案由的区别

可以肯定认为，变更诉讼请求是当事人的权利，人民法院无权变更，增加、变更诉讼请求应当在法庭辩论结束前提出，此处的诉讼请求，应当是限于不变更诉讼标的时增加、变更的诉讼请求。

诉讼标的具有固定性，诉讼过程中，不允许任意变更。这里的不允许变更是指案件的原告方，变更诉讼标的实际上是要求法院对一个新的民事法律关系进行裁判，这就会给被告的防御和法院的审理带来困难。问题是人民法院能够依职权变动诉讼标的呢？笔者认为，不可以，人民法院应当依法裁定驳回诉讼请求。可以肯定的是，人民法院可以根据查明的案件事实，对原诉讼请求进行判决，并对原告的诉讼请求予以调整。

本悟空回答的结论

• 买卖合同、租赁权转让合同均为给付之诉。给付义务既可能是给付一定数额的货币或财产，也可能是为或不为某种特定的行为。

• 二审裁判并没有变更诉讼标的，而是根据查明的事实，重新确认了诉讼请求；

• 二审的改判，正是基于租赁关系的事实纠正了一审判决，“十年没有收缴过住户房租”一审认定为买卖关系，普通人也不能接受，二审法院变更案由合理合法，也符合正义的标准。