我自己有60多套青年公寓，已经运营了4年，也做了4年的房东，有些体会和大家分享：租户拖欠租金一般有三种情况：

第一种属于主观拖欠型，这种租客本身有钱，有能力支付租金，但是主观上以各种名义和借口，不愿支付。对待这种租客，如有合同约定，就严格按合同执行；如果没有合同，那么态度一定要强硬和坚决，甚至可以考虑断水断电，采取强制措施。

第二种属于磨蹭滞后型，这种租客也有能力支付租金，主观上也没有想故意拖欠租金，只是习惯上喜欢拖延，能晚付就晚付，能拖一天是一天。对待这种租客，要软硬兼施，多多催促，不停的提醒直到他感觉烦了，马上就乖乖的交了。

第三种属于客观困难型。这种租客收入很不稳定，而且收入水平较低，主观上想按时缴纳不拖欠，但一时却无力支付。对待这种租客，不能逼的太紧，适当的可以延长数日，让他有时间去筹钱。

世界上没有完全相同的两件事和两个人，每一个租客就是一种情况！除了以上三种情况外，还有很多情形！总之，只要用心就能处理好！

拖欠租金只有三种人，第一种是有能力支付租金故意拖欠的，可以强制关水电再报警处理收回租金房子。第二种是好吃懒做吃饭都是问题的那种，可想办法哄他先上班交完租金收回房子。第三种是经济困难户，可以跟他商量晚点支付没事守信用就好，谁都会有困难时候但要讲信用。

你好，很高兴能够回答你这个问题的！

如果租客不按照合同上履行的，房东是可以强制性让其按照合同来履行的，如果不行的情况下可以报警让警察来进行履行的！

最近，接到了不少这样的咨询：

租客（承租人），不交房租，也不退房，有的租客甚至联系不上，房间里堆满了货物、家具、办公用品，怎么处理？

通常的处理方式是：向法院起诉，请求判令解除租赁合同、腾退房屋、支付所欠租金、逾期利息、违约金等费用。

这个处理方式没有问题。但有一个很大的缺点：慢。相信律师朋友们都深有体会，从诉讼到执行，快则一年半载，慢则遥遥无期。对于出租方来说，这个时间，耗不起。尤其是商铺、办公楼、仓库等商业地产，多闲置一天就多一天的损失。

既然不能等，那就先撬开门锁，把东西搬了，房间腾了，转租他人，如何？

这样做，风险较多。

房屋出租期间，房东随意进入租客房间，可能构成侵权。

另外一个很大的风险是，东西搬了，原租客回来扯皮，说贵重物品遗失，要求赔偿或者抵扣所欠费用。也够折腾的。去年底的一个案例即是如此，仓库内堆满了丝绸、玉器和红酒，说贵重吧不见得，说不值钱吧又扯不清楚，让出租方很尴尬。

如此这般，如何是好？

律师朋友很快想到，可不可以请公证处对撬锁、清理物品的过程进行公证？这样既可以证明租客确实没有在承租房屋内经营、居住，也不怕租客回来漫天要价的时候出租方没有证据。

那么问题来了。这类公证可以做吗？

答案是肯定的，可以做。

但是……

但是，公证处受理此类公证的条件，非常严苛。

根据《办理保全证据公证的指导意见》第十六条的规定，办理保全单方收回出租房屋或者其他物业的公证，应当具备下列条件：

（一）申请人须是房屋或者其他物业的所有权人或者管理人，并提交权属证书或者授权委托书；

（二）提交经公证的承租合同，且其中必须载明承租人不履行或者不完全履行合同义务时，所有权人或者管理人有权单方收回出租房屋或者其他物业的约定；

（三）承租合同约定出租人单方收回出租房屋或者其他物业前应当履行催告程序的，申请人应当先就其履行催告义务的过程申办保全证据公证；

（四）提交承租人存在违约事实的证明材料（如催交租金的函件）；

（五）申请人书面承诺对单方收回房屋或者其他物业行为而侵犯他人合法权益愿意承担相应的法律责任；

（六）申请人承诺保护房屋或者其他物业内承租人财产的完整和安全。

是不是很意外？租赁合同还需要公证。

现实中，绝大多数的租赁合同都是没有公证的。可能有人会认为，大概是，人傻钱多，才会去公证租赁合同吧。

就目前接触的此类案件中，满足这一条件的租赁合同，几乎没有。

在租赁合同没有公证的情况下，极小部分公证机构仅在房屋租赁合同自然到期或经法院判决解除的情况下受理该类公证。其原因主要是：房屋出租期间，出租方随意进入租客房间是违法行为；何况，承租人有无抗辩理由，不得而知。故为了避免公证被推翻，通常不予受理此类公证。

但现实中租客不交租金、又拒不退费或无法联系的情况大量存在。

等又等不起，进又进不得。左右为难，如何是好？

鉴于这一现实情况，我们在控制风险的基础上，突破传统思维，大胆探索了一种变通处理方式。即：

在房屋租赁合同未经公证、未自然到期、且未经法院判决解除的情况下，分三步进行公证：

首先，进行催告（限期支付租金，否则有权按照合同约定单方解除合同）并对送达（邮寄送达、现场送达）催告函进行公证；

其次，在经催告后，租客仍然拒不履约的情况下，出租方解除租赁合同（并通知其限期腾退房屋），并对送达解除租赁合同的通知进行公证；

最后，在限定的期限内拒不腾房，出租方即可在公证处见证的情况下，开锁、腾房、清空物品。

这样一来，出租方就可以及时收回房屋，避免损失扩大。至于出租方与原租客的纠纷，慢慢诉讼也无妨。

需要注意的几个点：

一、关于《房屋租赁合同》内容的一些建议：

（一）指定租金的收款帐户。以便证明是否收到租金。

（二）指定双方联系方式（联系人、联系电话、联系地址），且联系地址最好不要是租赁物的地址，明确送达到指定地址，视为文书已经送达。避免租客无法联系带来的种种不便。

（三）明确出租方解除合同的情形（如：指定帐户未收到租金满XX日）。

（四）明确约定“承租人不履行或者不完全履行合同义务时，所有权人或者管理人有权单方收回出租房屋”。

（五）若承租人是公司、代理人签订租房合同的，需要注意代理人权限的真实性以及在合同中明确代理人的权限。比如：代理人同意解除租赁合同，但是代理人有无权限同意解除合同却没有证据支撑。

二、在催告函中，明确告知逾期不支付费用，出租方有权单方解除租赁合同；在解除合同的通知中，通知租客限期搬离物品，否则将对物品进行清理。

三、关于第三步中开锁清场的公证，可以有以下几种选择：

一是做现场现状的保全证据公证，即开锁后，对房间内的现场现状进行拍照、摄像；

二是做物品清点的证据保全公证，即对出租方清点房间内物品的过程进行公证；

三是做搬离过程的证据保全公证，即对搬离物品并另存他处的过程进行公证。

当然，最好还是请律师拟定严密周全的《房屋租赁合同》，就合同内容与公证员充分沟通，并在签订《房屋租赁合同》时对合同进行公证。

与其事后慌乱，不如事先防范。

有没有合同，有按照合同约定办理。没有你就告诉他直接让他滚蛋。

遇到租客拖欠房租等违约行为的，房东可以依据双方在《租赁合同》中的约定，要求租客支付房租并承担违约责任。具体操作中，房东可以先向租客进行协商处理，争取妥善解决纠纷，避免产生矛盾;如果双方协商不成的，房东也可依法向法院起诉，要求租客支付房租并承担违约责任。《合同法》规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。房地产租赁纠纷的产生和发展具有多样性、复杂性的特点，有些纠纷处理起来较为困难，因而要具体情况具体分析，具体问题具体对待，既要坚持依法办理，又需运用行政手段、调解手段等有效方法解决。《城市房屋租赁管理办法》规定：承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。该法第24条第(四)项也同时规定，拖欠租金累计达6个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。

1、租客违约可以起诉租客，但是没权利处理租客的财物，即使报警处理，派出所也只能帮登记租客的财物，也没办法帮处理，有责任和义务保管租客的财物。当然如果能联系上租客，可以告诉他，让他来取，不来取就处理掉，这样是可以的，但要保留相关证据证明通知过租客来取他的东西，不来去就处理掉了，租客是知道的。 2、可以换锁，不能私自换锁具，还是那句话，必须先报警，后处理，不然你没证据。 占用房客物品；可以请公安民警或公证员、律师等做现场见证，然后开锁进入房间；这位房客需要按照合同约定向你支付违约金。

拖欠房租，现在应该是不多见，因为现在出租房屋都是有正式合同，而且承租方是需要缴纳数量不等的租房押金的，通常是缴纳一个月房租的押金，而且缴纳房租都是按季度或者是半年或一年缴纳房租，这样的话他最多也让他拖欠一个月的房租，到期后直接押金扣除，合同约定好了！拖欠房租达一个月，出租房有权利终止出租合同，责令承租方搬出所租房屋！不管干什么，最好是合同或协议约定清楚！到时候房子是你的，违反约定，白纸黑字清清楚楚，主动在你！

这种情况很难处理，我就遇到过，租客一旦想拖欠房租，即使想各种办法也未必能要回来。如果租客真要是跑路，那产生损失就是必然的了。

我现在安装了一套“一把可以自动收租”的锁，只用了几百块钱，再也不用担心租客拖欠房租了。

这个可以称为自动收租神器，有一套智能门锁、一套智能电表，再加上远程控制，都是十亿合伙人专门为房东而研发的。原理非常简单，如果租客到期再拖欠房租，这套系统会自动限制门锁进入，同时限制租户的电表充值。也就是说，租客不及时交房租，连门都进不去，电也用不了，这样就再也不敢拖欠房租了。

租客不交租会有很多借口，这套系统可以在线支付，也可以在线下载票决，还支持信用卡支付，所以“在外地”、“没有时间”、“资金紧张”这些都不能再成借口了。

系统还有一些功能，例如远程发送门锁密码，远程控制电表，自动预收电费等等，这些功能我平时也用得比较多，确实都挺方便的。

从法律条文上讲，办法很多，可是在实际生活中办法很少，却执行困难。

在许多人的眼里，作为一个房东，似乎很是风光的，如果遇到一些大爷般的人，没有诚信和契约精神的人，也是很头疼的。所以，一般来说这样处理。

1，将房子的出租合同细化，尽量避免模糊的说辞，以保证自己的安全。

2，看人租房。对于一些没有固定工作，经商的人要特别小心。

3，对于租金的收取尽量提前，或者更多一些月份。并注明违约责任和补偿。

4，交由专职的可靠的经理人打理，如房产中介服务，家政服务，物业服务。

5，出现问题以合法途径解决，如通过派出所，居委的介入协调解决。

现在的社会上，有很多守法的人，也有很多赖皮的人，对于这种人要作好防范，避免不必要的麻烦和损失。

如果是短时间交不起房租的，房东应该给他一个月的时间，如果是故意拖着不交的，直接停水停电，租客不容易房东也不容易