这个属于以房抵债的法律问题。

最高院现在对于以房抵债的处理已经是相当明确。第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要，专门对于以房抵债的法律问题作出规定。根据八民会议纪要，最高院对于以房抵债的态度如下：

（三）关于以房抵债问题

16.当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。

17.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。

根据最高院意见，对于以房抵债的法律效力，应当严格区分借款到期的以房抵债和借款到期之后的以房抵债。

对于借款未到期的以房抵债，将被认定无效。

《物权法》

第186条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第211条：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

这是法律上禁止流押的规定，禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。

江苏省高级人民法院在《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》明确规定，当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求；当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。

律师大刘说法：“以房抵债”在民间借贷中很常见，主要操作方式有三种：约定借款人不履行到期债务时房屋归出借人所有、签订房屋买卖合同、签订委托售房合同。问题中的“以房抵债”属于第一种情形，我给大家综合分析一下这几种操作方式的法律效力。

一、约定借款人不履行到期债务时房屋归出借人所有是无效的。首先，该约定属于“流押条款”，我国《物权法》第186条、《担保法》第40条以及最高院司法解释第40条均对此作出了禁止性规定，即“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。”其立法目的就是为了防止处于弱势地位的借款人利益遭到损害。其次，“以房抵债”与“以房抵押”是不同的，可能有人混淆了两者的概念。以房抵押需要签订抵押合同，也可以在借款合同中约定抵押条款，只要不违反法律规定，通常该抵押合同或该抵押条款是合法有效的。不过抵押合同的生效并不代表抵押权的设立，房屋抵押必须登记才行。当借款人不履行到期债务时，借贷双方可以协议以房屋折价或拍卖、变卖的方式偿还债务，也可以通过诉讼的方式实现抵押权。

二、签订房屋买卖合同的效力要根据签订时间的不同，分为以下两种情况：

1、借款到期前签订房屋买卖合同，约定债务人不能偿还债务时则履行买卖合同。此种情形下的房屋买卖合同名为买卖，实为担保。根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，在该情形下，当借款人未按期还款时，出借人起诉到法院不能要求借款人履行房屋买卖合同，否则会被法院驳回起诉，出借人只能按照借贷关系主张借款人还款，等判决生效后，可以申请拍卖房屋，用来偿还债务。

2、借款到期后签订房屋买卖合同，将借款本息转化为已付购房款，该买卖合同具有法律效力。此时的房屋买卖合同，既不属于禁止流押情形，也不属于借款合同的担保，而是借贷关系终止后双方重新确立的法律关系，因此是合法有效的，出借人可以直接要求借款人履行买卖合同。需要注意的是，在实务操作中应防止将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

三、签订委托售房合同，约定借款人不能还款时将出售房屋的权利授予出借人，包括代为签订房屋买卖合同、收取房款、办理产权过户手续等权利。在委托合同意思表示真实且不违反法律规定的前提下，该授权委托行为应属于合法有效。需要提醒大家一点，在生活中一定要谨慎签署委托书、授权书等授权性文件，尤其是房屋的处分权，因为处分权是所有权最为关键的核心权利，一旦授予出借人，可能会出现出借人与买房人恶意串通，以低于市场价格出售房屋，从而损害借款人利益的情况。

你好，我是一名执业律师，很高兴与你一起讨论这个问题。

从法律上来说，以房抵债是一种以物抵债的形式，只不过具体明确为房屋，债权人与债务人约定，当债务人无法清偿到期债务，房屋归债权人所有。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：“当事人已签订买卖合同，作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更，诉讼请求当事人拒绝的，人民法院裁定驳回起诉。”

根据上述最高人民法院的解释可以看出，如果签订买卖合同，作为民间借贷的担保，人民法院是不会对买卖合同进行审理的。

个人认为：在债务人履行债务期限届满前，双方签订以房抵债协议，但是没有约定当债务到期后，双方进行对账清算。此种情形双方所签订的以房抵债协议无效。债权人无法要求债务人直接履行以房抵债协议。

债权人与债务人约定，债务人未履行到期债务，房屋直接归债权人所有的以房抵债协议。此类协议类似于担保，实际上就是以债务人让渡所有权的方式，对债权人的债权提供担保。那我们来看一下，《中华人民共和国担保法》、《物权法》相关的规定。

《中华人民共和国担保法》第40条规定

订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

《中华人民共和国担保法》第66条规定

出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满，至权人未受清偿时，置物的所有权转移为质权人所有。

《中华人民共和国物权法》第186条规定

抵押权人在债务履行期届满前不得与抵押人约定，债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

《中华人民共和国物权法》第211条规定

质权人在债务履行期届满前不得与出质人约定，债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

上述规定可以看出我国的法律对流押和流质的约定均是禁止的。流押、流质明显与设立抵押和质押的目的相悖。很容易导致较高的担保物用来偿还较低的债务，很有可能严重损害债务人的权益。

而在债务履行期限届满前签订的，没有约定债务到期后对债权进行清算的“以房抵债协议”与上述禁止的“流押”、“流质”情形所产生的后果完全一致。

如果这种情形下所签订的“以房抵债协议”被认定为有效，那么上述法律规定，很有可能会被规避，从而变成作废的条款。

个人认为以房抵债协议可能无效的原因为：

1、你手上的以房抵债协议，是在债务履行期限届满前签订的，而且没有约定当债务履行期限届满，双方对债权债务进行清算。

2、如果此类以房抵债协议有效，将会导致法律规定的“流押”、“流质”条款形同虚设。

3、此类以房抵债协议，很有可能造成超过债务价值的房产，用来清偿债务。

简单的说，当你的债务只有10万，而房产的价值有100万时，这类以房抵债协议很显然就侵害了债务人的权益。

4、不利于保护债务人的合法权益，有可能显示公平。

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首先，借条上写了“到期不还，以房抵债”，不是到期后会变成无效，而是自约定本条开始，本条内容就归为不发生效力。

《物权法》

第186条禁止流押
抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第211条禁止流质

质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

解析：即债务人作为抵押人、出质人，不得与债权人约定在债务到期后，由债权人取得抵押物、质押物的所有权方式来实现担保物权。

1.题主所述约定违反物权法定原则。

抵押权和质押权作为担保物权的种类，其内容和形式都是法定的，超出法定范围的任何约定的实现方式都不会发生效力。二者的实现方式只有法定的一种，即在债务到期后，债务人不清偿债务的时候，拍卖、变卖担保物并就担保物拍卖所得的价款优先受偿。

所以，约定取得担保物所有权的方式来实现担保物权是超出法定范围的实现方式，不发生效力。

2.房子作为担保物其本身价值不确定，约定“以房抵债”在大多数情况下对债务人不利

例如，很有可能房子本身涨价，而债务本身的价值在降低，这就导致了债权人的担保物权价值远远大于了债权本身的价值，对债务人不利

3.“以房抵债'时债务人本身很可能处于紧迫的状态，与债权人签订该协议时，不符合民事领域当中”意思自治“的原则。

一般而言，债务人有钱还时是绝不会拿自己的房子开玩笑的，既然是”以房抵债“，说明债务人遇到了比较紧急的状况，或者是债权人压迫，或者是自己没钱急等着用钱等等，无论怎么说，大部分情况下，此时的债务人处于协议中的“意思不自治”一方，债权人有利用债务人处于不利地位，即乘人之危之嫌。

不过，现在的民间借贷环境已经越来越复杂，债务人与债权人的地位已经不是上述那么简单，以房抵债是否应当放开，也值得我们再次深思。

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借条上写的“到期不还，以房抵债”这种约定是无效。

一、法律依据。

主要法律规定是《物权法》第168条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。《担保法》第186条规定，抵押权人在债务履行期届满前。不得与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。最高院的司法解释第40条也规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

二、法理原因。

为什么法律禁止借款“到期不还，以房抵债”？

主要有两个原因：其一，借款关系发生时，债权人处于强势地位，债务人处于弱势地位。可能了现债权以利用其强势地位，以较低的价款侵吞债务人的房产。其二，债务人有多个债权人时，这种约定可能排除了其他担保物权人和其他债权人依法受偿的权利。

三、如何解决债务清偿与处理房产的关系呢？

首先，担保法及物权法均规定了拍卖房产来实现抵押权。这种方式的好处是，其一，可以以相对合理的市场价处置房产，避免债权人以强势地位侵吞债务的房产。其二，可以用拍卖价款之外的房款，偿还其他担保物权人和其他债务人的债务。保护多个债务人的合法权益。

其次，也可以在事后达成以房抵债的协议。但是不得损害顺序在后的担保物权人及其他债权人的利益。否则可以依法撤销事后达成的协议。

本人专业房地产建筑律师，有相关问题可以向我提问。我将热情为你解答。

这是一个比较专业的问题了，很多当事人因为不明白法律，往往以房抵债与房屋抵押相混淆，其实这是两个完全不同的法律概念和法律后果。

以房抵债，指的是当事人如果到期不偿还借款，就直接拿房子来抵销之前的债务。对于这样的约定是否有效呢？一是要看债务的数额与房产的价值之间是否对等。比如债务人欠债200万，拿一个价值200万的房子进行抵债，这种情况下还是有可能有效的，但是假如，债务人欠对方20万元，确拿一套价值200万的房子抵债，这对债务人来说显然是不公平的，而且这也是明显超过法律所规定的借款利率的。所以这样的条款自然是属于无效的。

另外一个就是这样的约定不能直接在借条当中进行约定，否则就是属于法律上所规定的流押条款，应当等债务期满之后经债务人与债权人对债务的清偿进行核算之后，另行签订抵债协议。否则如果直接在借款协议当中就写上，如果债务到期不还直接拿房产抵债，即使该房产的价值与债务的数额是对等的，这样的条款是无效的。

而房产抵押是与以房抵债不同的一个概念。房产抵押指的是，为了防止债务人到期不能清偿债务，而在订立债务的时候，就将债务人的某一套房产到房管部门进行抵押，如果债务人不能清偿，则债权人有权对该房产进行处理或者拍卖。由拍卖之后所得的价款清偿债务。

所以房产抵押与以房抵债最大区别就在于，房产抵押用于拍卖之后的部分房产价值来偿还债务，而不是把整套房子的价值都给债权人。以房抵债则往往意味着将房产的全部价值或者全部产权，都归债权人。所以这是两种不同的性质，法律后果也是不一样的。

以房抵债的法律效力

1.双方签订协议，如果到期还不起债务，用房子直接清偿，当然这里仅仅是约定，并没有进行借款抵押登记，那么这样的以房抵债，法律效力如何呢，在司法实践中，如果债务届满，债务人仍还不起来的，债权人是否有权请求法院直接判决过户呢。

2.这类协议要一份为二来看，如果债务届满，借款人反悔，不愿意过户，通常来讲，债权人向法院诉讼，请求债务人履行合约过户，是得不到支持的，债权人只能请求债务人继续履行还款义务。

3.但是如果双方按协议履行了过户，完成了以房抵债，之后债务人反悔，主张以房抵债无效，要求返还房屋的，法院同样也不支持返还房屋，简单点讲，这类以房抵债的协议，在实践中，按实践合同来处理，实践合同，其指除当事人意思表示一致以外，尚需交付标的物或完成其他现实给付才能成立的合同。仅仅协议约定，并不成立，只有实际履行完毕才算成立生效。类似的合同还有赠予合同，如果只是书面承诺或口头承认赠予，之后是可以反悔的，当然对于公益类或公证的赠予合同是不能反悔的。

4.所以简单约定以房抵债是存在交大法律风险的，债务人可能随时反悔，保险做法是，用房屋作为抵押，在房管部门进行抵押登记，债务到期不能清偿，可以拍卖抵押房屋以清偿债务，多退少补。

“到期不还，以房抵债”这样的约定叫做“流押条款”，即在债务设定之初约定如果到期不能偿还，则以某物抵销债务。我国法律规定，流押条款是不具有法律效力的，只能约定以某物进行抵押或者质押，在债务履行期届满以后债务人不能偿还债务时，就担保物拍卖、变卖所得价款优先受偿。

《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

法律这样规定的目的是为了保护抵押人的权益，因为在抵押权设定之时，抵押人在经济地位上相对于抵押权人处于弱势地位，抵押权人可能会利用抵押人急需用钱的危困状态“坐地起价”，逼迫抵押人将价值远高于债务金额的某物用来抵债，这样显然违反了公平合理、等价有偿的民法原则。

比如，甲向乙借80万元，以一套市价为100万元的房产作为抵押，就算债务到期难以偿还，将该房产拍卖变卖后还能剩下20万元留给自己。但是，如果乙逼甲签订“以房抵债”的流押条款，债务到期不能偿还甲就要多损失20万元了，这显然是极不公平的。

在回答这个问题之前，首先需要弄明白“以房抵债”和“房屋抵押”的区别。“以房抵债”≠“房屋抵押”，尽管从约定者的心理和初衷而言是为了保证债权的实现，但实质上二者是不同的。

房屋抵押权的设立和实现法律是有严格规定的。根据我国《物权法》第一百八十七条“不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定，房屋抵押权只有办理了抵押登记之后才产生。即使双方在合同中约定以房屋抵押，未办理抵押登记债权人的的抵押权也并不存在。其次，我国《物权法》明确禁止流押条款，“以房抵债”的约定恰恰就违反了该规定故而无效。最后，抵押权人也就是债权人取得并非是抵押房屋的所有权，而是从房屋的拍卖价款中实现其债权。

因此，直接在借款合同中约定“以房抵债”属于无效约定。当然随着市场经济的深化，也并不能简单的认为所有的“以房抵债”约定均是无效的！“以房抵债”约定合法需具备以下几个条件：

1、“以房抵债”的约定不能在借款合同中一并约定；

2、“以房抵债”的协议应在债务履行期届满之后或借款合同关系终止之后，双方另行签署。

3、根据最高法院指导案例72号确认的审判指导规则，确认以房抵债合法有效还需要符合以下条件：（1）借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。（2）“以房抵债”协议的内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。（3）对转化为已付购房款的借款本金及利息数额人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

我是法律解忧君，我来回答您的问题。

解忧君在法院工作，一直也在办理案件。我可以明确告诉你，你这种情况属于物权法上的流动抵押之禁止，合同不是全部无效，只是部分无效。因为这部分内容过于专业，生涩难懂，且与抵押房屋易混淆，如果太专业的用法律名词解释，你们理解起来也吃力，所以我会用通俗的语言和相应的例子来为您一一解答。

到期不还以房抵债，看似天衣无缝，能够保证自己的借款，在被告不能偿还的情况下，可以用他的房屋直接抵债，实则是不懂法也，是小聪明，因为这个约定的是无效的，严重违反物权变动的规则和可能侵犯债务人的利益，法律上称为流押条款，也是叫流动抵押之禁止。

那么什么是流动抵押之禁止呢，法律上专业解释是债务人不能履行债务的情况下，债权人直接取得抵押财产所有权。简单来说就是到期不能履行，物权直接变动。这个条款是无效的条款，即便双方合意约定，也不会被法院所支持。之所以国家设计这个制度，是因为这个条款很大可能上损害国家集体或者他人的利益，也是对债务人的利益的严重损害。所以必须禁止。那么是不是说这个合同是无效合同呢，答案肯定不是的，只是该部分约定无效，不影响其他合同内容的效力。其他合同的内容也必须履行，否则就属于违约。

举个例子，张三向李四借款十万元，为李四出具了借据一枚，约定利息一分五，一年后还款，如果不能偿还，张三居住的某某地房屋直接会李四所有。我们来看这个利益，结合上面的内容，这个不能清偿，张三居住的房屋会李四所有这个内容就属于无效内容，原因还是流动抵押之禁止，但只是部分无效，不影响借据上其他内容的效力，也就是说虽然李四不能以此取得张三的房屋所有权，但是依然能主张张三连本带利的偿还借款。这就是部分无效的内容。

之所以说这个流动抵押之禁止，还违反物权变动规则，是因为房屋变动需要不动产登记，不登记的不动产不发生变动，权属以不动产登记簿为准。流动抵押之禁止严重违反法律规定，肯定不被接受。

为什么说它与以房抵押容易混淆呢，可谓是一字之差，谬以千里。双方在借款是是可以约定用债务人的房屋为借款设定担保的，借款到期不还，出借人可以据此实现其担保权，这不同于流押条款，因为房屋所有权的变动依然要按照变动规则来，是否折价呀，是否拍卖啊，是否变卖啊，以此受尝都是有严格法律规定的，并不是说直接就能变动的。

通过解忧君的论述，您是否对该问题有个清晰的认识了呢。

我是解忧君，欢迎大家留言评论互动，解忧君看到之后第一时间会回复给你，点点关注点点赞，大家生活愉快。

借条上写了“到期不还，以房抵债”，违反物权法禁止流押契约规定。物权法第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

禁止流押契约，主要是考虑借款人借款往往处于困难之时，债权人可能乘人之危迫使借款人与其签订留押契约，以价值过高的抵押物担保小的债权额，在债务人不能清偿债务时取得抵押物的所有权，从而牟取不当利益。银行办理房屋抵押贷款时，一般按不高于房屋评估值的80%批准贷款额，北京等地房价上涨过快的城市，有的一年房价涨了近一倍，如果约定借款人到期不还，房屋归银行所有，银行可以获得贷款本息之外的暴利，损害了借款人的合法权益。

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