摘要近年来，随着市场经济的不断发展，利用合同进行诈骗的犯罪案件不断增多，在实践中，合同诈骗和合同纠纷的区别多次成为争议的焦点。判断行为人是否具有“非法占有的故意”更是认定合同诈骗罪中罪与非罪的重要标准。本文将通过一个“一房二卖”的案例，从区别合同纠纷和合同诈骗的不同点入手，着重探讨，如何判断行为人是否具有非法占有故意的主观心态。

举个案例：①甲将2012年7月才能过户的经济适用房于2006年5月3日以八十多万的价格出卖给乙，并约定剩余房贷由乙返还。2010年12月5日，因甲与乙私下产生纠纷，不愿意把该房过户给乙，遂将房屋以200万以真实身份，通过正规中介公司再次出卖给丙，丙在看房时得知房屋内有人居住，并询问甲原因，甲隐瞒了曾与乙签订房屋买卖合同的事实，谎称房屋被其前妻出租给别人，并允诺丙，到了过户期限一定办理房屋过户。乙得知甲要将房屋卖给丙之后，于2011年将甲起诉到法院，但是因2006年签订的房屋买卖合同中约定的价款过低，不符合当地住建委经济适用房过户的规定，法院只判决甲乙之间的房屋买卖合同有效，没有判决房屋的所有权归乙所有。但是甲以乙一直占有房屋，想与乙和平解决纠纷为由一直没有将房屋过户给丙，虽然甲将房本留给了丙，以表示过户的诚意，但后来甲一直不出现，丙只得向公安局报案。200万房款甲在供述中声称已经用于归还之前做生意所欠债务，但是否真正地用于归还债务，通过银行账单、询问证人并没有得到证实抑或证伪。

此案一个重要的分歧点在于，甲的“一房二卖”行为是否涉嫌合同诈骗罪。一种观点认为甲“一房二卖”的行为属于民事纠纷，理由在于，第一，甲与乙签订房屋买卖合同时，双方意思表示真实，随着房价上涨，合同没有履行完毕过程中，甲很有可能因为反悔，从而与丙签订房屋买卖合同，则甲相对于乙，承担的应是违约责任，甲有能力将房屋过户给丙。第二，甲使用真实姓名，通过正规中介公司与丙签订房屋买卖合同，并且签订合同时房屋所有权仍归甲所有。

购房碰到一房两卖的问题肯定很焦急，首先还是应该以合同诈骗定性，除非对方可以举证是购房过程出现纰漏且不具备同时满足诈骗的三个条件，而导致错误的一房两卖，可以作为合同纠纷处理。

一房两卖指的是商品房或二手房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的行为。其中，大多数情况是出售人知情并欺诈购房者。

当然，在二手房交易中会出现更复杂的情况。听朋友讲过一个真实的事情，有位王先生2018年3月购买了张女士一套房产但一直未过户，同年9月张女士又将该房产卖与李先生并完成了过户交易。李先生现起诉王先生要求腾房。在这个事件中，李先生和王先生其实都属于受害者，张女士才是祸首，以欺诈的方式获取不正当利益。

第一，以合同纠纷角度分析。

最高人民法院对一房两卖的最新规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

2，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第二，房地产开发商出现一房两卖情况。

根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款。

开发商一房两卖后，如果给购房者的解决方案不满意，购房者后期还可以以合同诈骗起诉开发商，开发商会受到更严厉的判决。

第三，合同诈骗角度分析。

对于同一套住宅，在出卖给一人后，又以非法占有购房款为目的，通过虚构事实、隐瞒真相的方式欺骗第三人，并将住宅再次出售给第三人，最终导致第三人遭受财产损失的，可构成诈骗罪。

根据我国《刑法》规定，判定为诈骗必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误，出卖人实际取得购房款。

卖房人通过签订商品房或二手房买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋出售或过户给其他购房者，极容易构成合同诈骗罪。

一房两卖，先可以是合同纠纷，但同时满足了诈骗的三个条件后，还可以以诈骗罪起诉对方。所以，一房两卖是比较严重的合同违约，极容易定性为合同诈骗，赔偿和惩罚都较高。

奉劝各位中介或房产销售不要有这样的念头，不然会付出很大代价。购房者碰到这样的事，一定冷静收集证据，用法律保护自己。

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一房两卖就是卖家一个房子前后与两个个买家签订房租买卖合同。要构成诈骗必须是以骗取购房款为目的“虚卖”即最直观的表现就是根本对房租无处分权或根本就没有交易房租，单纯以骗取购房款的签约行为。

一房两卖是指卖方先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出售给两个不同的买家。最高人民法院对一房两卖新规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。2，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

诈骗还是合同纠纷，简单点说就是看对方是直接骗你，还是编个故事骗你。如果对方存心想骗你的话，其实没有百分之百的办法破解。

例如，你看上了一套房子，交了定金，走手续期间，房主又找了别的中介，购房者来看这套房子，再拿几份定金，除非你天天在这套房子里待着不走，即使这样存钱诈骗的人也有办法，拿了你的定金可以给别人写一个借款凭证，用自己的房子房本抵押，从法律角度上说，房主本人写的抵押借款合同，比你们只交接了定金的房屋买卖意向法律效力高。即使你交了定金后天天跟着房主走也有其他办法，这方面就不多说了，总之一个存心想骗你的房主，理论上是没办法防止的。

还有一房两卖也不是二手房的专利，新房也有这种情况，开发商将房产卖给购房者后，由于各种原因又将房产卖给承包商，或抵押给银行等各种行为，这种情况作为购房者来说真的是毫无预防办法，只能任人摆布。

排除诈骗类的一房两卖之外，在前几年房价暴涨的时候也经常发生，今天卖了房，一周后房价涨了不少，房主后悔，在找一家问问现在房价涨了多少钱，和违约陪的定金比哪个更合适，还有的房主不退定金，也不给赔偿金，以此占用购房者资金，影响其买房，以达到要挟其只要定金，不要赔偿金的目的。

感谢邀请：

房子是一个特别重要的商品，我们大部分购房者在购买他的时候都会付出巨大的成本，哪怕是自己的6个钱包。

这个都不是事儿，买房最担心的问题就是会出现一系列的风险，而最大的风险可能就是我们常常听到的一房两卖。

今天我们就来针对一房两卖这件事儿，具体的来谈一谈到底是属于纠纷还是有意图的诈骗。

一，什么是一房两卖？是合同纠纷还是诈骗？

顾名思义，一房两卖就是一套房子卖给了两个不同的人群，而这两个不同的人是独立的非家庭关系。

我们都知道同一件商品卖给了两个不同的人，这从逻辑上来说是不合适的。当两个买房的朋友都付款之后，你却只有一套房，那总会有一个人是没有办法得到买的房子的。

那么到底哪些情况可能会出现一房两卖呢？

第1种情况：有意图的一房两卖。

无论是新房或者说是二手房，这里面都存在一些现实生活中的案例一房两卖。让这种有意图刻意安排的一房两卖，属于诈骗行为。

这种一房两卖的诈骗行为在新房这方面来说的话，一般是出现在业务员身上。而这类业务员一般是属于在外面有欠款，然后被逼急了，没有办法想出了这样的一个坏的招数，利用自己在售楼处上班，这样的资源优势去实现这样的一个骗取行为，解决自己的债务。

当然还有一种情况就是小的开发商出现了资金链接不上，可能会出现大量的一房两卖来实现资金的周转，然后再去以违约的形式来解决大量一方养脉的事件，我们身边也常有发生。

第2种情况：毫无意识的一房两卖。

这种情况下的一房两卖属于合同纠纷。当然在新房或者说是二手房方面都存在这样的一些情况，发生的原因也很明确，一般是由于信息的不及时更新，或者说是业务员之间的不及时对接造成的。

比如用二手房来举例说明。当同样的人群去看二手房的时候，也同时看上了这套二手房，但是这两个购买二手房的朋友因为是两家不同的二手房中介门店的业务员去带看的。也都同时收了定金，签了合同。

到最后两家公司的业务员再去联系同一个卖房的业主的时候，才发现自己的房子已经被两个购买者签了。

这就特别的尴尬，虽然都不是有意的，但是就是那么巧被两个人买了，这也是属于一房两卖的一种情况，当然这种情况一般是属于合同纠纷，一般情况下就看业主愿意卖给谁，或者说买房的朋友谁更愿意去多出一点钱，实在不行的话就要看签合同的时间先后顺序了。

……

当然了，一房两卖只有两种情况，要么是诈骗，要么就是合同纠纷，但这里面涉及到的情况也不仅限于以上两种情况下细分的实际案例。

二，如何预防一房两卖？

刚刚我们已经看到了有两种情况的，一房两卖，一个是有意图安排的诈骗行为，一个就是无意识安排的一个合同纠纷。

但无论是基于哪一种情况，对于我们购房者来说，都是特别揪心，特别耽搁时间的一件事情。本来买房涉及到的程序涉及到的金额都特别的大，特别的复杂，又出现这样的情况的话，我们是非常的不愿意的，所以说与其去等事情发生之后来看到底怎么解决，不如自己预防在先，未雨绸缪。

那我们就分开来看一下新房和二手房如何来预防一房两卖。

新房如何来预防？

我们在购买新房的时候，除了去尽量不要选择那些可能存在资金链断裂的小开发商以外。

还应该及时的去备案，而我们都知道备案的目的就是为了防止开发商一房两卖。

另外还要预告登记，目的就是证明这套房子已经属于你了，当然这个是在你缴完首付款之后的事情，证明这个房子已经与开发商不再有联系。

最好添加协议，把你担心的事情（一房两卖）写入合同的附加条款里面，并且留足证据。

二手房如何预防？

二手房里面的预防一房两卖相对来说就容易，或者说简单一点。我们在购买二手房，在看房的过程中，不要指望中介公司能够及时的更新这一套房源的信息。

自己也要有这样的意识，看好房之后一定要第一时间要业务员约业主看看这套房究竟有没有被签走。而且无论你有多么的喜欢这个房子，尽量是把业主约出来谈一谈，看看这个房子到底是处于一个怎样的一个状态。

……

当然了，不仅限于以上两种简单的情况，主要是想提醒大家在购买房产这样特别大金额尤其是涉及到的风险方方面面的情况下，一定要做足功课，让自己在购买的过程当中能够顺顺利利的。

特别是要回避那一些有意图，安排的一房两卖行为。大家在购买新楼盘的时候，去选择一些有口碑有名气的大牌开发商，在购买二手房的时候，就尽量去选一些比较靠谱的中介公司，比较靠谱的业务员才能规避风险。

三，小结

总的来说，一房两卖在我们的生活当中时有发生。作为广大的普通购房朋友，一定要在购买房子前做做功课，去了解新房和二手房各自的交易流程，以及如何在这一些相关的交易流程里面去，避免它存在的可能会发生的一些纠纷和风险。

我们也看到了一房两卖，有的是属于诈骗行为，向小的开发商资金链断裂的，以及一些业务员他的一个歪脑筋，或者说是在一些缺钱的中介人员行为里面。

所以特别要去注意这样一些类似的事情可能会发生在你的身上，唯一的方式就是去选择大的开发商去选择有好的口碑的开发商去选择大的中介公司，选择一些行业素质相对较高的业务员。进诈骗行为的一房两卖是特别麻烦的，无论从哪一方面来说对你来说都是一个特别大的损失，可能是金钱，可能是时间，可能是你的经历。

属于合同纠纷的还好一点，但是都不希望发生这样的事情，毕竟都会耽搁自己的时间，当两个人同时看上一套二手房的时候，由于信息的不及时更新不及时对接导致这样的，一房两卖出现也会耽搁我们的时间，也有可能会互不相让，即便是你想买这套房子，可能还会在两家同时去要购买这套房子的情况下，把房子的价格推向一个高位也不划算。

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一房两卖是什么意思？到底是诈骗还是合同纠纷？

一房两卖就是开发商或者房主，把一处房产卖了两次。这属于诈骗，因为你已经把房卖出，你是利用未办理过户的房产在进行第二次售卖，或者利用你作废的房产证明实施诈骗，该情形符合《刑法》第二二四条第（二）项规定，涉嫌扰乱市场秩序罪。因为该房在第二次售卖的时候，根本已经不存在的。不是像合同纠纷的情形，数量不足或者质量不达标等原因，所以不属于合同纠纷。（案件有问题私信我）

司法实践中，合同诈骗往往与民事欺诈交织在一起，虽然在客观表现上有很多相似之处，但也存在本质上的区别。那么，如何区分合同诈骗罪与合同纠纷、民事欺诈行为？来看今日法信干货小哥的推送

裁判规则

1.在签订、履行合同过程中，因客观情形发生变化使合同无法继续履行的，按合同纠纷处理——陈斌合同诈骗案

案例要旨：行为人在签订、履行合同的过程中具备合同履行的能力和诚意，无欺骗他人财物目的和欺骗行为，因客观情况发生变化使合同无法继续履行的，不能认定为虚假履行行为，应当按合同纠纷对待处理，不构成合同诈骗罪。

案号：（2002）苏刑再终字第004号

审理法院：江苏省高级人民法院

来源：《人民法院案例选》2004年刑事专辑（总第47辑）

2.无履约能力，通过签订合同骗取对方钱款的，构成合同诈骗罪而非合同纠纷——林朝晖合同诈骗案

案例要旨：被告单位无履约能力，却诱骗对方签订合同，而后利用合同诱使对方向银行代垫保证金，取得保证金后被告单位丝毫没有履行合同的意愿，说明其既不是夸大履约能力，也不是想临时占用他人资金“拆东墙补西墙”，而是具有非法占有对方保证金的故意，按合同诈骗罪论处。

案号：(2002)岩刑终字第163号

审理法院：福建省龙岩市中级人民法院

来源：《中国审判案例要览》（2003年刑事审判案例卷）

3.以“一房二卖”手段非法占有两笔买房款的，构成合同诈骗罪——王志强等合同诈骗案

案例要旨：一房二卖中出卖人的出卖行为仅仅是为了在比较中获取更高额利润，并无同时非法占有两笔房款的意图的应当在民事纠纷范围内处理。对出卖人是以非法占有两笔房款为目的，则有可能突破民事纠纷的范畴，而触犯刑法上的合同诈骗罪。

案号：（2010）宜刑初字第763号

审理法院：江苏省宜兴市人民法院

来源：《中国审判案例要览》（2011年刑事审判案例卷）

4.没有充分证据证实行为人主观上具有非法占有的目的及所得合同款项的去向的，不成立合同诈骗罪——陈永彪虚报注册资本案及被控合同诈骗宣告无罪案

案例要旨：被告人在签订、履行合同过程中，通过欺诈手段收取他人钱款，但是否将款项挥霍，用于从事非法经营活动、还债、个人生活开支及隐匿，公诉机关未能举证证实，即没有充分证据证明被告人存在非法占有目的及非法占有款项的行为，不成立合同诈骗罪。

案号：(2007)钦刑二初字第9号

审理法院：广西壮族自治区钦州市中级人民法院

来源：《中国审判案例要览》（2011年刑事审判案例卷）

司法观点

1.区分合同诈骗罪与合同纠纷的关键是行为人的主观目的，即行为人是以非法占有他人财物为目的，还是为了通过履行合同获得经济利益　

合同纠纷与合同诈骗罪有许多相似之处：（1）两者都产生于民事交往过程中，并且都以合同形式出现；（2）在履行合同的过程中，对合同所规定的义务都不履行或不完全履行；（3）合同诈骗罪在客观上表现为虚构事实或者隐瞒事实真相，合同纠纷中的当事人有时也伴有欺骗行为；（4）两者都是非法占有特定物。尽管合同诈骗与合同纠纷有许多相似之处，但两者也有本质的区别。行为人主观上有无非法占有他人财物的目的，是区别两者的关键。

行为人的主观目的可以从以下几个方面考察：

（1）考察行为人在签订合同时有无履行合同的能力

不能只根据签订合同时有无履行合同的能力作为区分诈骗与合同纠纷的标准，但是，也不能否认行为人在签订合同时有无履行合同的能力，在某种情况下对于是否具有骗取财物的目的，又有着重要意义。例如，某人在没有落实货源的情况下，为了营利即与人订立了供货合同。在收到预付款之后，多方查找货源，仍未落实，但表示愿意偿还货款，并承担违约责任。此案中，行为人在不具备履行合同的条件下与他人签订了供货合同，但从他的整个活动看，主观上并没有诈骗的目的，因此，不能认定为诈骗，而应当按合同纠纷处理。相反地，有些人明知自己没有能力履行合同，而且也根本不打算履行合同，但仍与他人签订合同，一旦货款到手，便大事告成，或大肆挥霍，或逃之夭夭，如此等等，不言而明，这些人签订合同是假，骗取财物是真，当然，应以诈骗论处。

（2）看行为人在签订和履行合同过程中有无欺骗行为

从司法实践看，行为人在签订和履行合同过程中没有欺骗行为，即使合同未能全面履行，也只能作合同纠纷处理，不能定诈骗罪。没有欺骗，不能定诈骗罪。但是，有欺骗也不一定构成诈骗罪。为了分清合同诈骗罪与合同纠纷的界限，需要对欺骗作具体分析。一般来说，在签订和履行合同过程中，行为人在事实上虚构了某些虚假成分，但是并非掩盖其根本无法履行合同的事实，而且实际上也并未影响对合同的履行，或者虽然合同未能完全履行，但是本人愿意承担违约责任，说明行为人并无非法占有他人财物的目的，故不能以诈骗罪处理。然而，对于那些伪造证件，使用假证件，编造谎言，骗取信任，掩盖其根本无力履行合同的真相，给对方造成重大损失的，应当以诈骗罪论处。

（3）看行为人在签订合同后有无履行合同的实际行动

司法实践表明，行为人有履行合同的诚意，在签订合同后，必然设法创造条件使合同得以履行，如果不能履行或不能完全履行，也会愿意承担违约责任，赔偿对方损失。无疑，这属合同纠纷。但是，有些人在合同签订后，根本不去履行合同，往往是货款一到手，便大肆挥霍，造成无力偿还。这种行动足以证明他根本无意履行合同，完全是出于骗取财物的目的。因此，应当以合同诈骗罪论处。

（4）看行为人在违约以后是否愿意承担违约责任

司法实践告诉我们，在一般情况下，行为人若有履行合同的诚意，发现自己违约或者对方提出违约时，尽管从自身利益出发可能提出种种辩解，以减轻责任。但是，一般会采用“事在事有”的态度，当无可辩驳自己违约时，会承担违约责任。然而有些人在明知自己违约，不可能履行合同时，往往采取潜逃等方式进行逃避，使对方无法追回自己的经济损失，说明其主观上具有骗取财物的故意。对于这种人，一般就以合同诈骗罪论处。但是，应当指出，对于那些不得已外出躲债，或者在双方谈判中百般辩解，否认自己违约的，一般不能认定为合同诈骗罪，而应当按合同纠纷处理。

（5）考察行为人未履行合同的原因

影响合同未履行的原因不外乎主客观两种情况。查明合同未履行的原因，对于认定行为人主观上是否具有骗取财物的目的有很大作用。根据我国《民法通则》之规定，合同当事人均享有合同的权利和承担相应的义务。一方取得权利，就必须相对地承担相应的义务，享受权利和承担义务是对等的，如果合同当事人一方面享受了权利，而不愿意、不主动去承担义务，那么，合同未履行是由于行为人主观上造成的，从而说明行为人具有非法占有他人财物的目的，应当以合同诈骗罪论处。但是，如果合同当事人享受了权利后，自己尽了最大努力去承担义务，然而，由于发生了使行为人无法预料的事实，致使合同无法履行。对此，应当以合同纠纷处理，不能定合同诈骗罪，因为这种情况行为人不具有骗取财物的目的。

（摘自张军主编：《刑法(分则)及配套规定新释新解(第3版)(上)》，人民法院出版社2013年版，第795-796页。）

2.正确区分合同诈骗罪与民事欺诈行为

民事欺诈行为，是指故意欺骗他人，使其陷于错误判断，并基于此错误判断而为意思表示之行为。民事欺诈行为是意思表示不真实的民事行为，是民事行为的一种，只不过由于民事欺诈行为的意思表示不真实而无法像民事法律行为那样产生当事人预期的法律效果。民事欺诈行为又称欺诈行为。欺诈行为包括三个构成要件：一是欺诈一方必须是出于故意，二是存在欺诈一方的欺诈行为，三是受欺诈的一方实施的民事行为是受欺诈的结果。

合同诈骗犯罪行为与合同欺诈行为有许多相同之处：

第一，行为人主观方面都具有欺骗对方，使对方的认识陷于错误，从而违背其真实意思与之签订履行合同的故意；双方都有从对方获取不当利益的意图。从这一点看，合同诈骗犯罪行为的主观方面完全包容了合同欺诈行为的主观方面，但显然前者的内涵又要比后者的内涵丰富。

第二，行为人客观上都具有欺骗对方的行为。其行为方式也无多大区别，都是虚构事实，隐瞒真相，或是利用对方错误等作为或不作为。

第三，当合同诈骗罪在主观方面产生于订立合同之前或订立时，无论是合同诈骗罪还是合同欺诈行为，一方之所以表示愿与对方签订合同，都只能是由于对方的欺诈行为所致。

第四，两者都主要产生于经济交往过程中，并且均以合同的面目出现。

两者有质的不同，主要表现在：

第一，主观上的不同。在合同诈骗罪中，行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物。行为人意图通过对方的履行获取对方的财物，而自己根本不履行自己在合同中的义务，即行为人意图无偿占有他人财物。当然，在实践中，行为人有时也具有一些所谓履约行为，但往往只是象征性的，是用掩人耳目或迷惑对方的手段。这种表面履约行为并不能改变行为人整个行为的诈骗性和不履约行为的性质。在合同欺诈行为中，行为人的主观目的虽然也是为了谋取不当或不法利益，但这种利益的取得，行为人是意图通过合同的履行而实现。也就是说，为获取对方的利益，行为人意图履行自己的义务，只不过这种履行是有一定瑕疵的履行，但从总体上看，行为人还是支付了一定对价。

第二，性质不同。合同诈骗罪与合同欺诈行为虽然都是一种欺骗行为，但两者各属不同范畴，具有不同的性质。合同诈骗罪中由于行为人具有骗取他人财物的目的，并在骗取他人财物的同时造成他人损失，是一种违反刑法应受刑罚处罚的犯罪行为，属于公法范畴，受刑法调整。合同欺诈行为发生在订约阶段，其后果由于合同履行而产生，但它只是一种一意思表示行为，由于行为的欺骗性，使得意思表示不真实。这种有瑕疵的意思表示行为属于私法范畴，受合同法调整。所以，从这个角度看，两者根本不具有可比性。

（摘自王作富主编：《刑法分则实务研究(第5版)(中册)》，中国方正出版社2013年版，第668-669页。）

法律依据

1.《中华人民共和国刑法》（1997年修订）

第二百二十四条　有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；

（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；

（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

2.《中华人民共和国合同法》

第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十四条　下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

3.《最高人民法院关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》

严格区分经济纠纷与刑事犯罪，坚决防止把经济纠纷当作犯罪处理。充分考虑非公有制经济特点，严格把握刑事犯罪的认定标准，严格区分正当融资与非法集资、合同纠纷与合同诈骗、民营企业参与国有企业兼并重组中涉及的经济纠纷与恶意侵占国有资产等的界限，坚决防止把经济纠纷认定为刑事犯罪，坚决防止利用刑事手段干预经济纠纷。对于各类经济纠纷，特别是民营企业与国有企业之间的纠纷，不论实际损失多大，都要始终坚持依法办案，排除各种干扰，确保公正审判

一房二卖，就是指将一套房产卖与多个购买者，它除了具有合同上欺诈的嫌疑外，还具有与刑法上的合同诈骗罪极为相似的一些特征。

所谓合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。一房二卖之所以会涉嫌合同诈骗，是因为它也具有在签订、履行合同过程中，骗取对方财物的特征。但是，一房二卖是否会构成合同诈骗，还需要主观和客观两个方面予以考察。是否构成合同诈骗罪，关键在于当事人是否具有非法占有两笔房款的意图。若只是为了获取更高利润，应该属于民事范畴，而不以刑法论罪。但如果出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的，则构成合同诈骗罪，会被追究刑事责任。因此，在房屋买卖交易中，当事人还是应当严格遵守诚实信用原则，切勿为小利而犯大错。法律依据：《中华人民共和国刑法》第二百二十四条合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。

对于一房二卖是否构成犯罪，要分析其是否符合某罪名（如合同诈骗罪）的犯罪构成要件。对于第一房屋买受人和第二房屋买受人都要求继续履行合同的，首先要看两份合同的效力，无效的合同不得履行，如果都有效，则要根据合同履行情况判断应当履行哪一份合同。

一、一房二卖是否构成合同诈骗罪？

《刑法》第224条规定：“有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。组织、领导以推销商品、提供服务等经营活动为名，要求参加者以缴纳费用或者购买商品、服务等方式获得加入资格，并按照一定顺序组成层级，直接或者间接以发展人员的数量作为计酬或者返利依据，引诱、胁迫参加者继续发展他人参加，骗取财物，扰乱经济社会秩序的传销活动的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；情节严重的，处五年以上有期徒刑，并处罚金。”对于一房二卖是否构成合同诈骗罪，要看其行为是否符合犯罪构成。本文不展开分析。

二、合同是否有效？

1、法律规定

对于合同是否有效，要看该合同是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。

（1）《民法通则》的规定

《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”

（2）《合同法》及其相关司法解释的规定

《合同法》第52条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

《合同法解释一》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

《合同法解释二》第14条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的'违反法律、行政法规的强制性规定'，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的'市场准入'资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”

（3）《民法总则》的规定

《民法总则》第143条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

根据上述法律、司法解释的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。

2、一房二卖构成合同诈骗，合同无效的依据是什么？

（1）以合法形式掩盖非法目的

房屋买卖是合法形式，骗取财物是非法目的。

（2）非真实意思表示

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。很明显，房屋卖售人为骗取买受人钱财而签订房屋买卖合同的真实意思不是进行房屋交易，即房屋交易不是真实意思表示，合同无效。

三、房屋归谁？

两个房屋买受人均要求继续履行合同的，法院应当支持履行哪一份？

（一）无效合同不得履行

《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”我们通常所说的无效合同是自始、当然、绝对、确定无效，因此无效的房屋买卖合同不应当履行。

（二）如果两份房屋买卖合同都有效，则要根据两份合同的履行情况确定继续履行哪一份

1、已过户

《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的转移以登记为标志，登记也具有公示公信的效力。如果房屋卖售人一方二卖，其中一个房屋买受人已经办理过户手续拿到了产证，则一般为该房屋买受人取得房屋的所有权。

但是有两点需要注意：

（1）已过户拿到产证者取得房屋所有权是正常的继受取得房屋所有权，并非基于善意取得制度取得房屋所有权。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”房屋卖售人虽然一房二卖，但是在办理过户手续前，房屋卖售人仍然对标的房屋享有所有权，不存在无权处分的问题，也就不存在善意取得的适用。另外，房屋买受人取得房屋所有权也不要求房屋买受人是“善意的”，即不要求房屋买受人不知道或者不应当知道房屋卖售人与其他人也签订了房屋买卖合同（恶意串通损害第三人利益的除外）。因为两个房屋买受人虽然存在“竞争关系”，不能简单的定论后买者是恶意的。

（2）取得产证者不一定能够最终取得房屋的所有权。如果取得产证者与房屋卖售人签订的房屋买卖合同无效，根据《合同法》第58条的规定【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。】取得产证者应当将房屋过户回房屋卖售人，另外一个房屋买受人可以根据其与房屋卖售人签订的合同要求房屋卖售人继续履行合同（过户、交房等）。

2、未过户，但已办理预告登记

《物权法》第20条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《物权法解释一》第4条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”预告登记具有公示效力，办理了预告登记的房屋买卖合同具有准物权效力。

（1）先签订了合同的房屋买受人办理了预告登记，则该房屋买受人可以取得房屋的所有权。

（2）先签订了合同的房屋买受人未办理了预告登记，后签订合同的房屋买受人办理了预告登记，则后签订合同者可以取得房屋所有权，但是存在合同无效的情形除外。

3、未过户、也未办理预告登记

如果房子既未过户，也未预告登记，则两个房屋买受人的地位是平等的，两个房屋买受人存在竞争关系。那么，如果两个房屋买受人都诉请要求房屋卖售人办理过户手续，则法院应当综合两份合同的履行情况综合判断。如：先签订合同者优先，付款较多者优先，实际占有或控制房屋者优先，对房屋的需求为实际居住者优先等等。

首先，一房二卖是指同一间房屋卖给二个及以上不同的业主。其次说明一下房屋是不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。发生一房二卖的主要原因是：开发商有可能存在资金量的困难，把这个房子卖给其中一个业主，与业主签订房屋买卖合同，过段时间在第一个业主不知清的情况下又把这个房子卖给另一个业主，又与之签订房屋买卖合同，这样就形成一房二卖。为避免发生这种情况一定签完房屋买卖合同之后随之就到不动产所在地的登记机构办理。物权变动的基础往往是合同关系，不登记不转移物权，但不影响合同效力，决绝登记要承担违约责任。

近几年随着楼市的升温，房价不断上涨。一些卖房者为了取得更大的利润，将自己的房屋进行一房多卖，为此引发了许多的纠纷。“一房多卖”实际上是指同一套房屋的所有权人先后与不同的房屋买受人签订标的物相同的房屋买卖合同。例如：房屋所有人张某先以每平方米3000元的单价将一面积为100平方米的房产卖给王某，双方签订了房屋买卖合同，王某支付了所有房款并实际居住，但未办理房屋产权的转移登记。不久，由于房价上涨，张某又将同一房产以每平方米4000元的单价卖给李某，但掩盖了已卖给王某的事实，签订了房屋买卖合同后，李某支付了所有房款并同张某办理了产权登记，张某多获利10万元。

    张某一房多卖的行为到底是一般合同欺诈行为还是构成合同诈骗罪，需严格区分。

   合同欺诈是以订立合同为手段，以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法骗取公私财物的行为。

   合同诈骗罪，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人数额较大的财物的行为。

   二者均以民事合同形式出现，在履行合同过程中，对合同所规定的义务都不履行或不完全履行，行为上都表现为对特定物的非法占有，从而虚构事实或隐瞒事实真相的欺骗行为。

   合同法的基本原则是诚实信用原则，即当事人在订立、履行合同以及合同终止后的全过程中都要诚实信用、不得滥用其权利规避法律或合同义务。合同中的欺诈行为属于民法和合同法调整范围，其承担的是一种民事责任。但合同中的欺诈行为如果具有严重的社会危害性、刑事违法性及应受刑罚处罚性时，行为人不但要承担的民事责任，还要承担相应的刑事责任。因此在二者相互交织的情况下，应从以下几个方面进行区分：

   从主观方面看，合同诈骗罪是以合同交易为名，骗取财物为本，行为人主观上只能是故意，并且具有非法占有公私财产的目的。而合同中的欺诈行为其主观上只是通过签订合同这一行为，使合同对自己较为有利来获得一定的经济利益。

   从侵犯的客体看，合同诈骗罪不仅侵犯了公私财产所有权，即财物所有人对自己财物享有的占有、使用、收益和处分的权利，更严重的是侵害了社会主义市场经济秩序，作为犯罪行为其形态有预备、中止、未遂和既遂四种状态。而合同中的欺诈行为只是使合同双方的权利义务出现了不对等的情况，从而使另一方遭受到不应有的经济损失，侵害了合同活动的正常秩序，作为民事行为其形态可分为无效、有效、效力待定、可撤销四