这个问题，问的还是有一定的水平的。

答案是反正房子断供，明显会拍卖，我看法拍房，有租约的通通绕过，拍个有租约的要麻烦死；

但是我还是不知该夸人傻还是夸人聪明了？

先理清一个前提：买卖不破租赁，才敢租20年！

这操作一般都是租给亲戚，写了租房合同，还一次性付清的；

目的也非常明确，就是为了阻止房子拍卖；

但其实这明显经不住查，如果大家都这么干，你说上面管不管，查租房人的租金来源，查交易形式，查这事很反常，一个房子租20年是很不符合逻辑的，这些真要查应该很容易！

只要你欠银行钱，房子在银行手里；

反正一拍拍不出去，还有二拍，流拍次数越多，价格下调越厉害；

我看到的一拍到二拍价格一般会下调10%-20%；

最后反正是银行不管卖多少，反正能拿多少算多少，拍卖价不够贷款还是会找你要，

不给那就等着上征信吧！

说个真实例子，我有一远房亲戚，为了做生意把成都的房子做押给银行，结果房子拍完欠银行的钱还不够，确实上征信了，飞机、动车都没法坐了；还有若是卡里有超过1万大额转账的，自动还款！

她这还是没签租约的，然而有租约的，反正只要价格足够够低，遇上胆大的，还不是有敢要的！

断供前把房子租出去和法拍是两回事，根本影响不到法拍的进行，断供租房对你极其不利，因为有租客，买家即便拍到手也要将租房合同执行完，这样就会影响成交的概率，租房时间越长，拍卖价格也就越低，如果法拍价大于贷款价，多余的钱归你，如果不够你还是要补齐的，如果流拍，那么租房收入归银行所有，你根本赚不到任何便宜，反而亏的更多。

这个问题，其实问的还是有一定的水平的。

能够提这样的一个问题。

证明还是懂得相关的法律知识的。提的问题一环套一环，互相之间又有一定的冲突。有需要解决的问题。

房子说断供，那么证明房子是一直有在交月供的。所以房子是按揭贷款买的，在这种情况下，你的房子其实是被抵押在银行里面的。也就是说，银行对你的房子享有抵押权。

如果你断供，也就是说你不交月供的话，那就违约了，银行可以实现抵押权。请求法院把你的房子拍卖，拍卖所得来的钱。先把银行的贷款给还了，如果有剩下的钱就给你。

那么接下来你说在断供之前，你已经把房子出租了。而且周期是20年。这个问题其实问的还是蛮好的，因为民法典规定房屋租赁的最长期限就是20年，超过20年是无效的。

那么你在断供之前进行的房屋租赁合同也是有效的。你的租客还是拥有对你房屋的一个用益物权。

至于你的房子断供以后被拍卖，这是另外一码事，拍卖给下一个买者。此时就存在下一个房主所有权与租客的用益物权的冲突，结果因为抵押之后签订的租赁合同，用益物权小于所有权。房租所有人可以清退租客！

但是租赁合同依然合法有效，只是不能实现而已，前房东违约了，需要承担违约责任！

贷款没还完的房子可外租20年吗？

你说房子已经断供，什么意思？是在银行贷款“买＂的房吧，断供意味着没有按月还贷款。说明你已违反了与银行贷款时签的合同。

你贷款“买房”的目的，不是自住，而是外租。你很聰明，你理财脑瓜智商不低呀，出租长达20年，你也知道法律规定租赁合同，最长不得超过20年，伱就外租20年。

你真不儍，这边欠着银行贷款，那边往那租。这是什么行为？用老百姓话说，是空手套白狼。

先不说你断供事，先看看欠着贷款房允不允许外租？

正因为你贷款买房，在没还清贷款之前，你的房子己被银行抵押，并在不动产登记中心办理了抵押登记手续。也就是说，这房子的所有权还不能归你所有。有所有权才有权占有，使用，收益和处分的权利。

你外租20年，是背着银行，银行知晓是不会同意的。现有的房子你是没有产权，你还没有取得不动产登记中心发的不动产证书。

无产权证何来租赁权？

银行根据你断供欠的应交贷款多少，而定是否起诉你。如果银行起诉你，法院判决你还款。你无力偿还贷款，银行申请执行。法院会对你房进行查封，拍卖或者变卖等强制执行措施。当然在拍卖或者变卖价款中会把你已经交的银行贷款，返还给你，扣除房子伱住期间的合理费用（含外租）。

王老鬼（王永绰号，精于谋算）这回遭啦，“城南盛景”那两套房输得脱裤子……银行为了正常拍卖抵押房，以将抵押物恶意租赁、套钱避债为由将他告上了法庭，法院先是撤销了他与租客刘xx的租赁合同，由他赔偿损失，然后拍卖房子偿还银行贷款……那边租客也将他告上法庭，请求赔偿退还15年租金，嘿，这一着招，弄得他灰头土脸，狼狈不堪……

话说王老鬼原来是经营超市的，也赚了些钱，在旧城改造中买了几套房，后来在变卖中尝到了甜头！几年前清江县改市成功后，加快了城镇化速度，新城区的扩展也在谋划中……成雅高铁过境要修高铁站，县医院要搬迁，旅游客运中心要搬迁，还有500强企业的引进……

“饼”画好了，规划图也上网了，但落实得慢慢来，总之城东南是块风水宝地，被房地产商们炒得沸沸扬扬，土地拍卖价也差不多翻了一番……此处房价6年前原本5000多元/㎡，刚需的炒房的蜂至，一下涨到10000，进而12000、后来竟然涨到14000元/㎡……

地产商们散发广告吹嘘，“城南黄金地，不买还要涨”……王老鬼反复研究了网上开发商们发的，网友发的，还有自称是规划人员发的各种设计图，又骑电马儿去沿江实地考察一番，最终下单“城南盛景”，因为这里是规划中的500强落户地，拆迁正在进行！以后几万人涌进来，那房价不继续疯涨才怪呢……

他在12000元/㎡处下单，分别以老婆（假高婚了）和媳妇的名义按揭两套115㎡的，刚买下来每平米就涨2000元/㎡，过两年卖岂不……他欣喜若狂……

高铁通车啦，客运公交站修好啦，但是受疫情影响，医院修了一半停工，500强企业连影子都没有（据说泡汤了），开发商们也是缺钱，已售楼盘各种承诺的设施不到位，什么幼儿园小学纯属“画饼”，在建楼盘停工……

去年春跌到11000元/㎡，他舍不得抛，今年跌到9000元/㎡，坊间传言，还要跌！此时想卖也没人买……这几年实体店生意不好做，他不做生意了，月供实在难以为继！于是他脑筋一转，把房子以较便宜的价长租（15年）出去（收租止损），然后断供，等银行去收房拍卖，但遗憾的是老婆口无遮拦把消息透了出去，这才有了开头一幕……

最终两套房以8000元/㎡拍卖成交，王老鬼成了真正的鬼人，被人们传为笑柄……

第一个，不管房产是否存在租赁关系，都不影响法院强制执行。当然，鉴于“买卖不破租赁”的前提下，20年的租赁期限可能对房产的处分造成影响，出现流拍的情况。

第二，房产先设置抵押再有租赁的情况下，原则上不适用“买卖不破租赁”原则。我们法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。所以买卖不破租赁原则必须是租赁在前，抵押在后。贷款买的房子，基本是先有抵押，后有租赁。你想着提前租个20年，以此来断了买卖的后路，可能有点难以实现。

签20年租约对抗房产拍卖，以前有人这么做过，现在民法改了，不仅要求有租赁合同，还要求有租赁事实，即租客要事实占有你的房屋。

有人说这还不简单，我把房子让给亲戚住不就行了，但你要注意时间点，租赁合同和房屋使用权转移要在债主起诉你之前，这点逃债的人很难做到。

也就是说一旦对方质疑你假出租来逃债，你要举证在对方起诉前房屋己被租客实际占有，如果没有这个事实而且你还不上债的话，房屋依旧会拍卖。

另外，最高法刚要求法院拍卖房屋由法院负责腾房，拍卖通告中不得出现法院不负责腾房等字样。

房子已经断供，我提前把它外租了20年，请问房子还会被法拍吗？

经常有人在打银行的主意，实际上如果银行的人如果不是故意睁一只眼闭一只眼，这样的事情做成的可能性很低。

第一、在银行抵押贷款，银行是需要现场拍照取证的，因此如果是出租了，银行的贷款很可能拿不到。

第二、银行的贷款办理过程中，是需要到产权管理部门做他项权利登记的，虽然房产证仍在房主手里，但是在房产证上会有明确的记载他项权利登记的情况；另外在租房的时候，租客和中介也是需要看房产证的，如果房子设置了抵押，租房的人有可能会放弃租赁。

第三、在贷款合同中，一般会约定贷款合同履行完毕之前是不能租赁的，以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行，从而获得贷款，房东拥有对房屋有限的产权，因此不能未经银行同意出售、出租或抵押该房屋。如果出租人想出租按揭房，可以向贷款银行提出申请，经同意后出租该房屋。如果没经过银行同意就出租，原则上银行可以随时终止按揭合同，处置房屋。

第四、房产先设置抵押再有租赁的情况下，原则上不适用“买卖不破租赁”的原则。根据现行法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。所以买卖不破租赁原则必须是租赁在前，抵押在后。贷款买的房子，基本是先有抵押，后有租赁。这样的话，银行可以随时将租客请出，但是租赁合同的债权关系还是成立的，租客想要维权，只能去找房主。

第五、房子有了事实上的租赁，会严重影响邮航拍卖价格，拍的价格越低，实际上原房主越亏。如果拍的价格不足以偿还贷款余额，那么银行还可以向原房主主张剩余债权。

所以说，总的来讲，房主这样做，没有什么账可以算。

法院有两个处理方式，一是不法拍，而是执行未来租金，除非你一次性收了20年租金；二是继续法拍，只转移房屋所有权，但不影响租赁。

虽然你的行为会给法院和银行带来麻烦，但想借此完全逃避责任，除非法院闲麻烦而不做处理，不存在不能处理。

法院一定会受邀对你的房子法拍处理的，你虽然狡兔三窟，提前做了布局，在月底以前还没有人把你咋地，但就在今天出了新规定，从元月一号开始，由法院负责腾挪，你的布局开始不管用了！