新冠肺炎疫情发生期间房屋租金减免的法律分析——以租赁房产的酒店经营者为例

2020年新春伊始，新型冠状病毒感染的肺炎疫情（以下简称“新冠肺炎疫情”）迅速从武汉蔓延至全国，随着新冠肺炎疫情的爆发，市场也迎来了“黑天鹅”。为帮助企业渡过难关。自1月26日以来，万达、龙湖、华润、新城、远洋、万科等超二十家房企对商业地产相继推出减免租金的举措。北京、上海、广东、山西、苏州等地人民政府亦出台“硬核”政策，对承租国有资产的经营性房产的企业（中小微企业）采取了不同的租金减免政策。然而，无论是政府的行为还是开发商的举措，更多体现的是一种政策引导和行业示范，适用的范围较小且不具有强制性。在新冠肺炎疫情下，租赁合同各方当事人就租金减免未达成合意，承租人是否可以要求出租人减免疫情期间的房租？本文以租赁房产经营的酒店为例进行探讨。

酒店是给宾客提供歇宿和饮食的场所，新冠肺炎疫情爆发后“居家隔离，减少聚集”成为阻断疫情传播的重要手段，一时间客流量骤减，酒店的经营也进入严冬，减免疫情期间的房屋租金有助于酒店渡过难关。

一、租金减免的法律定性应为合同变更

本文探讨的租金减免是在租赁合同合法有效的前提下，承租人要求出租人减免新冠肺炎疫情期间的房屋租金，在法律层面可以理解为当事人对已经发生法律效力，但尚未履行或者尚未完全履行的合同进行修改或补充。因此，租金减免的本质应为合同的变更。

二、新冠肺炎疫情下，酒店主张租金减免的请求权基础

新冠肺炎疫情下，承租人能否以本次疫情为由主张减免疫情期间的房屋租金，我们首先应厘清对新冠肺炎疫情的法律认识。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟就本次疫情的相关问题解答时将本次疫情定性为不可抗力，就是因为政府采取的相应疫情防控措施造成了当事人不能履行合同。已失效的最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

基于上述规定及解释，我们可以得出两个结论：

第一，因疫情原因，合同履行问题的法律处理可适用两个不同的制度：一是按照情势变更原则处理，即合同继续履行对当事人的权益有重大影响，适用公平原则；二是按照不可抗力处理，即因为疫情（或疫情+政府行政措施）原因，致使合同不能履行。显然，疫情对合同的履行产生障碍时，有可能适用情势变更制度，也可能适用不可抗力制度。

第二，情势变更与不可抗力法律后果不同：关于情势变更，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，适用情势变更原则最终可以产生合同变更或解除的法律后果；关于不可抗力，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条之规定，不可抗力主要针对的是不可抗力事件发生后导致合同不能履行时，合同双方责任的减免。

可见，新冠肺炎疫情的爆发客观事由对合同履行产生的法律后果，不能一概而论。

新冠肺炎疫情爆发后，除因政府依法征用部分酒店用作隔离病房外，因疫情的传播客观上造成客流量的骤减，从而影响酒店的正常经营。该情形下，若继续按照原合同约定支付租金，对承租人显失公平，违背合同的公平原则。

基于前述租金减免属于合同变更的法律定性及对情势变更法律后果的法律分析，笔者认为承租人可以依据情势变更原则请求减免疫情期间的租金。酒店作为承租人，按照公平原则提出减免租金的合同变更请求，其目的是维系交易实现签约目的，有利于维护交易的稳定性，亦符合法律规定及最高人民法院对突发公共卫生事件发生后对合同履行能力的审判准则。

浙江省高院近日发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》（浙高法民一〔2020〕1号）规定“由于疫情原因，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若于问题的解释（二）》等规定对相关情形进行认定。”该裁判准则亦印证了上述观点。通过查阅新冠肺炎疫情发生后各地方政府出台的租金减免政策，也可以看出各地政府鼓励减免租金的政策同样是遵循了情势变更原则。

三、酒店租金减免案件中，承租人应承担的举证责任

酒店租金减免案件中，根据前述情势变更原则的请求权基础，承租人在举证时应重点把握按照原合同约定的租金数额支付疫情期间的租金是否显失公平，以及如何合理确定应减免租金数额，我们建议应从以下两个层面举证：

首先，承租人应证明按照原合同继续履行，确已显失公平。该事实可从以下几个方面入手。

（一）对比疫情前后酒店的经营业绩。业绩是企业的生命线，通过对疫情前后经营业绩的对比，可以直观的反映疫情对酒店经营的影响，是在疫情条件下对原合同条款的继续履行是否显失公平最为直观的体现。

（二）对比疫情期间酒店经营收入与酒店经营成本。维持酒店的正常运营需要支付各类成本，结合酒店选址对交通、人流等特殊要求，租金成本在经营成本中占比较大，对经营收入与经营成本（尤其是租金成本）的对比，有助于衡量在疫情期间按照原租金数额支付房租是否符合公平原则。

（三）收集政府行政管控对酒店有影响的资料文件。疫情发生期间，为控制疫情，政府可能对酒店的经营采取限制性措施，该措施也是疫情期间影响企业经营的因素，可通过该等文件证明履行原合同条款显失公平。

（四）关注公众防控意识对酒店经营的影响。新冠肺炎疫情爆发后，“居家隔离，减少聚集”已成为公众的防控意识，公众意识的增强在阻断传播的同时，也带来了社会客流量的减少，必然造成酒店客流量和营业收入的骤减，造成经营困难，从而达到减免租金的目的。

其次，应确定疫情期间租金减免的具体数额并提供相应的证据予以支持。承租人在诉讼（仲裁）立案前，需要先明确租金减免的数额，并据此提出相应诉讼（仲裁）请求。因此，承租人应提供租赁合同、整理历年（含同时段）的营业额、运营成本、利润等经营资料，结合当地疫情防控措施的具体进展情况，委托专业机构依据相关资料计算租金减免的数额。

对于上述证据，承租人应注意保存以应对可能发生的纠纷。

四、救济途径

根据意思自治原则，租赁合同各方当事人可以参照政府鼓励减免租金的文件，就租金减免事宜进行协商，在相互理解，共克时艰的前提下达成合意，实现租金减免；若未能协商一致达成合意，承租人可依据情势变更原则通过诉讼或仲裁的方式主张合同变更。

相关法律条款：

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国合同法》

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

……

第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。